Wie groß ist der Wohnungsmangel in Deutschland tatsächlich? Die Spannweite der kursierenden Zahlen ist erheblich. Ein Verbändebündnis rund um den Bundesverband Baustoffhandel, die Caritas und den Deutschen Mieterbund spricht von 550.000 fehlenden Wohnungen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss nennt 780.000, das Pestel-Institut sogar 1,2 Millionen. Prof. Hanspeter Gondring FRICS von der ADI Akademie legt neue Zahlen vor.
Prof. Hanspeter Gondring FRICS, wissenschaftlicher Leiter der ADI Akademie der Immobilienwirtschaft, hält die anderen Werte für wenig plausibel. In seinem Whitepaper „Wohnungsmangel in Deutschland – Versuch einer Quantifizierung“ aus dem Februar 2026 kommt er zu einem deutlich höheren Ergebnis: Das Defizit liege wahrscheinlich zwischen 1,7 und 2,0 Millionen Wohnungen. Seit Jahren gilt die Marke von 400.000 neu zu errichtenden Wohnungen pro Jahr als politischer Referenzwert. Dieser Durchschnitt basiert auf einer Zeitreihe von 1950 bis 2020. Hanspeter Gondring sieht darin einen methodischen Fehler. In der Nachkriegs- und Aufbauphase lagen die jährlichen Baufertigstellungen häufig über 500.000 Wohnungen. Dieser Clustereffekt hebe den langfristigen Mittelwert künstlich an.
Zugleich seien auch Berechnungen problematisch, die nur kurze Zeiträume von zehn bis zwanzig Jahren betrachten. Dort verzerrten Sondereffekte wie das Auslaufen von Förderprogrammen oder die Finanzkrise die Ergebnisse nach unten. Stattdessen plädiert Hanspeter Gondring für längere, strukturell vergleichbare Zeiträume. Für die Jahre 1980 bis 2024 errechnet er einen durchschnittlichen Bedarf von 340.000 Wohnungen pro Jahr, für den Zeitraum 1985 bis 2024 einen Wert von 330.000. Beide Zahlen liegen nahe bei der Schätzung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von 320.000 Wohnungen jährlich bis 2030.
Für die Bestimmung des eigentlichen Mangels setzt Hanspeter Gondring beim Jahr 2006 an. Als zentrales ökonomisches Signal gilt für ihn die Preisentwicklung. Steigende Preise deuteten auf Knappheit hin. Nach den Indikatoren der Deutschen Bundesbank steigen die Mieten seit 2006, die Kaufpreise seit 2009 überproportional, und zwar nicht nur in einzelnen Metropolen, sondern flächendeckend in 127 untersuchten Städten. Hinzu komme die Föderalismusreform im Jahr 2006. Mit dem Rückzug des Bundes aus der direkten Wohnungsbauförderung und der Neuordnung der Zuständigkeiten hätten sich die Rahmenbedingungen für Neubauinvestitionen strukturell verschlechtert. Gondring spricht von einer Zäsur im Wohnimmobilienmarkt.
Modellrechnung mit deutlichem Defizit
Auf Basis eines jährlichen Bedarfs von 340.000 Wohnungen ergibt sich für den Zeitraum von 2006 bis 2024 ein rechnerischer Neubau von 6,46 Millionen Wohnungen. Tatsächlich wurden jedoch nur 4,54 Millionen fertiggestellt. Das ergibt ein Defizit von rund 1,92 Millionen Wohnungen. Bei einem unterstellten Bedarf von 330.000 Wohnungen pro Jahr reduziert sich die Lücke auf etwa 1,73 Millionen Wohnungen. Ein Bedarf von 400.000 Wohnungen jährlich würde hingegen ein Defizit von rund 3 Millionen ergeben, was Hanspeter Gondring als eher unwahrscheinlich einstuft. Damit verortet er den aktuellen Fehlbestand bei 1,7 bis 2,0 Millionen Wohnungen.
Anhaltender Preisauftrieb als Indikator
Nach Einschätzung Hanspeter Gondrings erklärt ein Defizit in dieser Größenordnung den seit fast zwei Jahrzehnten anhaltenden Preisauftrieb im Wohnimmobilienmarkt. Ein Mangel von lediglich 500.000 bis 900.000 Wohnungen erscheine vor diesem Hintergrund nicht ausreichend, um die Dauer und Intensität der Preisentwicklung zu begründen. Zugleich geht er davon aus, dass das Defizit kurzfristig nicht aufzuholen ist. Angesichts sinkender Baufertigstellungen sei bis 2030 sogar mit einer weiteren Verschärfung zu rechnen. Am Ende des Jahrzehnts könnten 2,5 Millionen Wohnungen fehlen. Zuwanderungseffekte, etwa durch den Krieg in der Ukraine oder andere Konflikte, sind in dieser Projektion nicht berücksichtigt. Für das Jahr 2025 ergibt sich bei einem Bedarf von 340.000 Wohnungen und lediglich rund 200.000 Fertigstellungen ein zusätzliches Jahresdefizit von 140.000 Wohnungen.
Das Whitepaper versteht sich nicht als exakte Bestimmung eines „richtigen“ Wertes, sondern als plausible Annäherung. Absolute Zahlen gebe es in diesem Feld nicht, so Gondring. Entscheidend sei die methodische Herleitung. Seine Modellrechnung legt nahe, dass der Wohnungsmangel deutlich größer ist als bislang häufig angenommen.