Zwischen 2016 und 2020 abgeschlossene Immobilienfinanzierungen laufen zunehmend aus. Damit rückt eine Phase der Refinanzierung näher, die für viele Marktteilnehmer zum Stresstest werden könnte. Während einzelne Segmente stabil bleiben, wächst in anderen Bereichen der Druck. Torsten Hollstein, Managing Director, CR Investment Management, erwartet steigende Non Performing Loans, neue Kapitalstrukturen und eine Entwicklung, die weniger spektakulär als vielmehr schwer vorhersehbar sein wird. Seine Metapher: keine großen „hawaiianischen Superwellen“, sondern viele kleine, heimtückische Nordseewellen.
IMMOBILIEN AKTUELL (IA): Im Oktober 2024 sagten Sie in unserem Interview: „Die Stimmung ist überall gedrückt, teilweise sogar fatalistisch. Viele Marktteilnehmer fühlen sich orientierungslos.“ Wie lautet aktuell Ihre Einschätzung?
Die Orientierung ist noch nicht zurück. Es gibt zwar „glückliche Inseln“, aber das reicht nicht, um dem Gesamtmarkt Kontur zu geben.
Torsten Hollstein (TH): 2026 endet ein signifikanter Teil der zwischen 2016 und 2020 abgeschlossenen Finanzierungen.
IA: Gibt es belastbare Zahlen, was da auf die Branche zukommt oder ist es eher ein Gefühl, dass es mehr NPLs geben wird?
TH: Die Zahlen wurden noch nicht veröffentlicht, daher kann ich Ihnen derzeit noch keine konkrete Zahl nennen. Ich rechne aber mit einem Anstieg der NPLs.
IA: Büros in peripheren Lagen: Das liegt auf der Hand. In welchen Segmenten erwarten Sie darüber hinaus NPLs? Ich könnte mir auch Projektentwicklungen mit Restfertigstellungsrisiko vorstellen.
TH: Es betrifft alle Segmente: Wohnungsbauträger; gemischte Developments, bei denen die letzten Vermietungen fehlen; Objekte aller Art, bei denen keine Tenant Improvements mehr geleistet werden oder die nach dem Ablauf von Mietverträgen nicht mehr ertüchtigt oder saniert werden können.
IA: Wie sieht es im vermieteten Bestand aus?
TH: Auch der vermietete Bestand ist nicht sicher bei anstehenden Neufinanzierungen oder im Hinblick auf Nachvermietungen. Es kommt also auf die jeweilige Situation an.
IA: Rechnen Sie mit Notverkäufen unter Buchwert oder eher mit bilanzschonenden „extend and pretend“-Strategien?
TH: Ich sage dazu nur so viel: Ich wünschte mir aus verschiedenen Gesichtspunkten mehr Aktivität.
IA: Den Banken schieben momentan viele den schwarzen Peter zu: zu langsam, zu penibel in der Prüfung. Teilen Sie diese Meinung?
TH: Nein, denn auf der Neufinanzierungsseite verhalten sich die Banken normal und logisch. Das bedeutet aber, dass sie einen größer werdenden Teil des Marktes aus Produkt- und aus Kundensicht ausschließen. Es bleibt daher nicht aus, dass Banken in den Bereichen, in denen sie finanzieren, untereinander im Wettbewerb stehen und teils bereits jetzt über Margenwettbewerb klagen. Der andere Teil des Marktes, der nicht mehr auf der Finanzierungs-Zielliste der Banken steht, muss sich neu orientieren und zwar in jeder Hinsicht: hinsichtlich EK- und FK-Quellen, dem Pricing und damit auch bei Werten und Preisen. Dieser Teil des Marktes wächst dynamisch.
IA: Woher kommt Kapital aus Ihrer Sicht für die Refinanzierungen?
TH: Da ist Kreativität gefragt. Es wird nicht „die“ eine Quelle geben, sondern es werden sich neue Pool-Investmentvehikel entwickeln, die sich an verschiedene Investorengruppen richten.
IA: „Ich rechne nicht mit hawaiianischen Superwellen, sondern eher mit Sylter Nordseewellen: klein, schnell und heimtückisch.“ Auch das ein Zitat von Ihnen in unserem Interview. Sind die Sylter Nordseewellen schon da und vor allem: Wie heimtückisch sind sie?
TH: Die Sylter Nordseewellen haben tatsächlich bereits zugeschlagen und sie werden es auch weiter tun. Dabei bleiben sie heimtückisch, denn es ist nicht klar vorhersehbar, wo genau sie zuschlagen werden. Auch sind sie nicht so spektakulär, dass sie große Aufmerksamkeit erzielen.