Skiimmobilien sind längst mehr als Ferienwohnungen mit Bergblick. Wer heute in Aspen, Gstaad oder Val d’Isère kauft, investiert nicht nur in Schneesicherheit, sondern in ein global vernetztes Lifestyle-Asset. Der aktuelle Savills Ski Report 2025/2026 zeigt passend in der Winterferienzeit, wie stark sich dieser Markt in zwei Jahrzehnten transformiert hat und gewaltige Zahlen.
Seit 2006 sind die durchschnittlichen Preise für Prime-Objekte in den untersuchten Skigebieten um 150 Prozent gestiegen. In einzelnen Destinationen fällt die Dynamik noch deutlicher aus: In den Vereinigten Staaten legten Prime-Skipreise binnen 20 Jahren um 228 Prozent zu, in Frankreich um 197 Prozent, in der Schweiz um 94 Prozent. Während die Schweiz als stabiler, regulierter Markt gilt, zeigen die USA eine höhere Volatilität: Kurzfristige Rückgänge stehen dort langfristigen Wachstumsschüben gegenüber.
Auffällig ist, dass sich die Märkte zunehmend entkoppeln. In der Schweiz stiegen die Preise binnen eines Jahres um sieben Prozent, über fünf Jahre um 20 Prozent. Gleichzeitig fiel das Zehnjahreswachstum mit 19 Prozent moderat aus, was auf einen reifen Markt mit begrenztem Angebot hinweist. Frankreich wiederum verzeichnete zuletzt einen Rückgang von zehn Prozent binnen eines Jahres, weist aber über 20Jahre hinweg nahezu eine Verdopplung der Werte auf.
Spitzenreiter im Prime-Segment bleibt Aspen mit durchschnittlich 35.100 Euro pro Quadratmeter. Doch entscheidender als das Ranking ist die Struktur dahinter. Das Angebot in vielen Top-Destinationen ist stark limitiert. Das liegt unter anderem an geografischen Restriktionen, strengen Bauvorschriften oder politischen Vorgaben wie in der Schweiz. Diese Knappheit wirkt preisstabilisierend, insbesondere im Ultra-Prime-Segment.
Dort erreicht Aspen inzwischen 68.900 Euro pro Quadratmeter. In der Schweiz wechseln Top-Objekte häufig diskret den Eigentümer; off-market-Transaktionen mit Quadratmeterpreisen zwischen 40.000 und über 75.000 Euro sind laut Report wohl keine Seltenheit. Das Segment ist weniger zinssensibel, da Käufe überwiegend durch Eigenkapital finanziert werden. Parallel verschiebt sich das Narrativ vom Wintersportstandort zum ganzjährigen Rückzugsort. Weltweit wurden in der Saison 2024/2025 mehr als 366 Millionen Skier-Tage registriert. Gleichzeitig investieren Destinationen verstärkt in Vier-Jahreszeiten-Konzepte: Mountainbiking, Wellness-Infrastruktur, Gastronomie, internationale Hotellerie. Marken wie Aman, Mandarin Oriental oder Four Seasons expandieren gezielt in alpine Lagen.
Die Frage nach Klimarisiken rückt stärker in den Fokus. Der Resilience Index bewertet unter anderem Höhenlage, Schneesicherheit und Temperaturentwicklung. Vail führt das Ranking an, gefolgt von Zermatt und Val d’Isère. Hochalpine Lagen mit Gletscherzugang gelten als strategisch im Vorteil, während niedrigere Resorts zunehmend unter schwankenden Schneemengen leiden. Gleichzeitig zeigt der Bericht, dass der Markt nicht homogen reagiert. Gstaad verlor im Resilience Index 35 Plätze, nachdem die Schneemenge von 1.100 auf 335 Zentimeter zurückging. Solche Volatilitäten verändern die Risikobewertung institutioneller und privater Investoren. Für vermögende Käufer steht daher nicht allein die Rendite im Vordergrund. Der Report verweist auf strategische Motive wie Kapitalerhalt, Nachfolgeplanung und internationale Diversifikation. Skiimmobilien werden zunehmend über Family Offices oder Trust-Strukturen gehalten. Gleichzeitig beeinflussen steuerliche Rahmenbedingungen die Standortwahl: Während Frankreich Vermögens- und Erbschaftsteuern erhebt, wirbt Italien mit einem Pauschalsteuersystem für Neuansiedler.
20 Jahre nach dem ersten Ski Report hat sich der Markt damit von einer Nische für Zweitwohnsitze zu einem globalen Subsegment des Luxusimmobilienmarktes entwickelt. Entscheidend sind heute nicht nur Pistenkilometer und Höhenmeter, sondern Regulierung, Resilienz und Reputation. Wer kauft, investiert in Knappheit und in die Erwartung, dass alpine Standorte auch unter veränderten klimatischen Bedingungen ihre Attraktivität das ganze Jahr über behaupten können.