Immer mehr Menschen ziehen für Projekte, Jobs oder Ausbildung für Monate in eine andere Stadt und landen im Segment „Wohnen auf Zeit“. Was als flexible Lösung für Fachkräfte, Studierende und Expats gedacht war, ist heute ein hoch umkämpftes Feld zwischen Mieterschützern, Kommunen, Bund und Plattformen. Während Städte in Milieuschutzgebieten gegen möblierte Zeitmieten vorgehen und sie als Umgehung von Wohnraumschutz und Mietpreisbremse sehen, warnt die Branche: Wer „Wohnen auf Zeit“ pauschal zurückdrängt, riskiert genau jene Beweglichkeit, auf die ein moderner Arbeitsmarkt angewiesen ist.
Als das Bundesjustizministerium Anfang Februar seinen Referentenentwurf zur Neuordnung des Mietrechts vorlegte, rückte ein bislang unterschätztes Segment in das Zentrum der Aufmerksamkeit: möbliertes Wohnen auf Zeit. Geplant sind unter anderem eine starre zeitliche Begrenzung der Überlassung „zum vorübergehenden Gebrauch“ sowie eine Deckelung von Möblierungszuschlägen. Zeitmietverträge, die bisher vielfach außerhalb der klassischen Mietpreisbremse und des vollen Kündigungsschutzes liefen, sollen enger gefasst und stärker reguliert werden. Doch was politisch als Schutzprogramm verkauft wird, blendet eine Realität aus: In vielen Großstädten trägt gerade dieses Segment heute wesentlich dazu bei, Mobilität zu ermöglichen und Engpässe auf dem Wohnungsmarkt abzufedern.
Besonders kritisch sieht die aktuelle Entwicklung das Zeitwohnwerk, nach eigenen Angaben Deutschlands größtes Netzwerk für Wohnen auf Zeit, in dem sich Agenturen wie Mr. Lodge aus München und agent home aus Stuttgart zusammengeschlossen haben. „Möbliertes Wohnen ist kein Problem, das reguliert werden sollte, sondern eine Lösung, die verstanden werden muss“, lautet ihre zentrale Botschaft. Nach ihrer Einschätzung drohen durch pauschale Eingriffe gleich mehrere Fehlentwicklungen: dringend benötigte möblierte Wohnungen für Zeiträume zwischen sieben und 36 Monaten würden nicht mehr angeboten, Wohnungen würden eher verkauft als vermietet, der Mietmarkt würde zusätzlich verknappt und ein seit fast 40 Jahren funktionierender Markt nachhaltig beschädigt.
Für Unternehmen, Projektträger und institutionelle Vermieter markiert der Entwurf eine Richtungsentscheidung. Der Berliner Anbieter Wunderflats ließ die Pläne von der Kanzlei GSK Stockmann prüfen: mit dem Ergebnis, dass wesentliche Elemente des Entwurfes als verfassungs- und unionsrechtswidrig eingestuft werden. Kritik entzündet sich insbesondere an der starren Sechs?Monats?Grenze für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch sowie an pauschalen Begrenzungen von Möblierungszuschlägen. Real existierende Nachfrage – etwa von Projektmitarbeitenden, internationalen Fachkräften oder Studierenden, deren Aufenthalte typischerweise neun bis zwölf oder auch 24 Monate dauern – werde ignoriert, ohne dass zugleich zusätzlicher Wohnraum entstehe. Statt mehr verfügbaren Wohnungen drohten aus Sicht der Branche vor allem eines: mehr Umzüge, mehr Bürokratie und ein Rückgang professionell gemanagter Angebote, die bislang ein wichtiger Puffer zwischen Hotel und klassischem Mietmarkt sind.
Der politische Subtext ist deutlich: Ein Markt, der jahrelang in einer rechtlichen Grauzone zwischen Wohn- und Beherbergungsnutzung wahrgenommen wurde, soll nun über Regulierungsdichte eingehegt werden. Auf Bundesebene geht es erklärtermaßen darum, Schlupflöcher zu schließen, die es Vermietern ermöglichen, über befristete möblierte Verträge hohe Mieten zu verlangen und mieterschützende Normen zu umgehen. Aus Sicht der Immobilienwirtschaft greift diese Lesart jedoch zu kurz. Sie blendet diejenigen Eigentümer und Betreiber aus, die gezielt in qualitativ hochwertige, möblierte Wohnungen investieren, um gerade jene Zielgruppen anzusprechen, für die der klassische, unbefristete Mietvertrag mit Küche und Renovierungsaufwand schlicht nicht passt.
Ein zentrales Konfliktfeld ist der geplante pauschale Möblierungszuschlag von fünf Prozent. „Dieser Zuschlag ist realitätsfern und bildet weder die tatsächlichen Investitionskosten für hochwertige Möblierung noch laufende Aufwendungen für Instandhaltung, Austausch und Service ab“, betont Sara Basad von agent home. In der Praxis bedeuten professionelle Möblierung, laufende Modernisierung und Serviceleistungen erhebliche Vorleistungen, die sich nur über längere Zeiträume und marktgerechte Zuschläge amortisieren lassen. Werden diese Möglichkeiten pauschal begrenzt, rechnet sich die möblierte Vermietung für viele Eigentümer nicht mehr, mit der Folge, dass Wohnungen entweder leer bleiben, direkt verkauft oder in andere Nutzungsarten überführt werden.
?Während in Berlin über Paragrafen verhandelt wird, haben Kommunen längst eigene Linien gezogen. In Berliner Bezirken wie Reinickendorf und Neukölln wird möbliertes Wohnen auf Zeit in Milieuschutzgebieten teilweise als Form der Wohnraumzweckentfremdung bewertet. Fälle, in denen reguläre Wohnungen in mehrere kleine, hochpreisige, möblierte Einheiten umgebaut und kurzfristig vermietet werden, nähren diese Sichtweise. Die Folge sind Nutzungsuntersagungen, eng auslegende Verordnungen und Musterverfahren. Für seriöse Anbieter und Eigentümer, die sich an klare Mindestmietdauern, transparente Preismodelle und Nachweispflichten halten, entsteht damit jedoch ein Problem: Sie werden in der Praxis häufig in denselben Topf geworfen wie rein renditegetriebene Kurzzeitmodelle, obwohl Geschäftsmodell, Zielgruppe und Vertragsgestaltung deutlich differenzierter sind.
Im Umfeld von Milieuschutzgebieten zeigt sich dieses Spannungsfeld besonders deutlich. In Friedrichshain?Kreuzberg etwa untersagte der Bezirk wiederholt die befristete Vermietung möblierter Wohnungen rund um den Boxhagener Platz mit dem Verweis auf „Wohnen auf Zeit zu Mondpreisen“. Dass es solche Ausreißer gibt, bestreitet niemand in der Branche – sie sind auch aus Sicht professioneller Anbieter ein Risiko für Akzeptanz und Reputation des gesamten Segments. Die Frage ist jedoch, ob pauschale Verbote in ganzen Quartieren der richtige Hebel sind. Sie nehmen auch diejenigen Modelle vom Markt, die tatsächlich Entlastung schaffen: etwa standardisierte, geprüfte Zeitwohnangebote für Trainees, Pflegekräfte, Lehrpersonal oder Menschen in privaten Übergangsphasen, die ohne aufwendige Wohnungssuche kurzfristig einsatzfähig sein müssen.
Die aktuellen Entwicklungen schlagen bereits sichtbar auf das Angebot durch. „Wir beobachten, dass dringend benötigte möblierte Wohnungen nicht mehr angeboten werden“, warnt Sara Basad. Vermieter entschieden sich zunehmend gegen eine Vermietung, weil rechtliche Unsicherheit und wirtschaftliche Risiken steigen; Wohnungen würden damit dem Markt vollständig entzogen, statt zusätzlichen Wohnraum bereitzustellen. Norbert Verbücheln von Mr. Lodge weist zugleich auf die Folgeeffekte hin: Wenn temporäre Wohnangebote wegfallen, verlagert sich die Nachfrage auf ohnehin knappe langfristige Mietwohnungen, was den Druck im Markt erhöht und Verteilungskämpfe zulasten aller Wohnungssuchenden verstärkt.
?Neben den unmittelbaren Effekten auf Angebot und Nachfrage sehen die Geschäftsführer des Zeitwohnwerks vor allem einen langfristigen Vertrauensverlust. „Es wird Vertrauen zerstört, und Vertrauen ist die Grundlage jeder Investitionsentscheidung“, so Norbert Verbücheln. Wenn Investoren und private Vermieter nicht mehr darauf vertrauen könnten, dass funktionierende Modelle Bestand haben, zögen sie sich zurück – mit direkten Konsequenzen für Modernisierung, Bestandsentwicklung und Neubau. Umfragen unter Vermietern der Agenturen agent home und Mr. Lodge zeigen laut Zeitwohnwerk, dass ohne die Möglichkeit der möblierten Vermietung zahlreiche Neubau- und Modernisierungsvorhaben gar nicht realisiert würden. Pauschale Einschränkungen gefährden damit nicht nur bestehendes Angebot, sondern verhindern auch zukünftige Projekte.
Ab Mai 2026 gelten EU?weit einheitliche Transparenz- und Datenaustauschpflichten
?Mit der EU?Verordnung 2024/1028 zur Kurzzeitvermietung kommt eine europäische Ebene hinzu, die das Spielfeld zusätzlich verändert. Ab Mai 2026 gelten EU?weit einheitliche Transparenz- und Datenaustauschpflichten für Plattformen, die kurzfristige Unterkünfte vermitteln. Registrierungsnummern, Meldesysteme und Datenschnittstellen sollen sicherstellen, dass Kommunen einen vollständigen Überblick über das Volumen der Kurzzeitvermietungen erhalten. Für Städte mit Zweckentfremdungsverboten ist das eine Chance, zwischen schwarzer Schaf?Kurzzeitvermietung und regulären Angeboten differenzierter zu steuern. Für professionelle Anbieter eröffnet es zugleich die Perspektive, sich über Compliance und Transparenz klar von informellen, oft nicht genehmigten Modellen abzugrenzen – sofern nationale Regelungen diese Differenzierung zulassen.
Besonders problematisch wäre vor diesem Hintergrund eine harte Begrenzung von Mietzeiten. „Gerade die zeitliche Flexibilität ist das Wesen der möblierten Vermietung“, betont Sara Basad. Wer Mietdauern deckelt, hebelt dieses Modell faktisch aus und nimmt mobilen Fachkräften sowie Menschen in beruflichen oder privaten Übergangsphasen die passende Wohnform. Aus Sicht des Zeitwohnwerkes ist möbliertes Wohnen kein Instrument, das dem Markt Dauerwohnraum entzieht, sondern eine systemische Ergänzung: Es schließt eine Angebotslücke, unterstützt Fachkräftemobilität und wirkt als Motor für Investitionen in Wohnraum.
?Genau hier liegt der zentrale Punkt, auf den die Immobilienbranche hinweist: Es geht nicht darum, Regulierung pauschal abzulehnen, sondern darum, sie so zu gestalten, dass Missbrauch begrenzt und gleichzeitig verlässliche, investitionsfreundliche Rahmenbedingungen für seriöse Marktteilnehmer geschaffen werden. Differenzierte Mindestmietdauern, klare Definitionen von Möblierungszuschlägen, Transparenzpflichten statt Verbotskulisse – all das sind Instrumente, die Wohnraumschutz und Flexibilität miteinander vereinbaren können, wenn sie entlang realer Nachfrage und belastbarer Marktdaten gestaltet werden.
Am Ende geht es nicht darum, „Wohnen auf Zeit“ als Heilsbringer oder als Sündenbock des Wohnungsmarkts zu zeichnen. Es ist ein Segment, das unter den Bedingungen von Fachkräftemangel, Internationalisierung und urbaner Verdichtung entstanden ist, mit Licht- und Schattenseiten. Die politische Aufgabe besteht darin, diese Ambivalenz in intelligente Regulierungslogiken zu übersetzen: Strenge dort, wo Wohnraum faktisch in ein Hotel umgewidmet wird; verlässliche Rahmenbedingungen dort, wo Zeitwohnen nachweislich Mobilität ermöglicht, Investitionen anstößt und Quartiere nicht kippen lässt. Wer dieses Segment vorschnell schwächt, läuft Gefahr, einen seit Jahrzehnten funktionierenden Markt zu beschädigen.
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