Die Palette reicht von Kitas bis zu Angeboten für Senioren über Serviced Apartments bis hin zu Datacentern. Planbare und stabile Cashflows machen Betreiberimmobilien zu perfekten Diversifizierungsvehikeln.
Unsichere Zeiten mit Zinsanstieg und Inflation lassen Investments in unterschiedlichem Licht dastehen. Savills ermittelte erst kürzlich flächendeckend einen Transaktionseinbruch. Doch Gewinner gibt es immer, in diesem Fall: Betreiberimmobilien. Dazu gehören Seniorenwohnen, Medizinische Versorgung & Pflege, Studentenwohnen, Serviced Apartments, Kitas, Datacenter, Bildungsimmobilien: Eine vollständige Aufzählung erscheint bei den vielen Untergruppierungen aussichtslos.
Natürlich folgen auch diese Immobilienklassen Megatrends und gesellschaftlichen Entwicklungen. Demographischer Wandel, veränderte Mobilität und Konnektivität führen zur Flexibilisierung bei Wohnen und Arbeiten, was wiederum die Nachfrage nach Formen des temporären Wohnens und Arbeitens, wie Serviced Apartments und Co-Working-Spaces, aber auch Rechenzentren erhöht. Angesichts der seitens der EU eingeführten Offenlegungs- und Taxonomieverordnung rücken zudem Nutzungsarten mit einem positiven Beitrag für soziale Nachhaltigkeit in den Fokus von Investoren. Dazu zählen Kindertagesstätten oder Azubi- und Studentenwohnhäuser. Für Investoren dienen sie zur Diversifizierung der Nutzungsarten in Immobilienportfolios und bieten dabei planbare und stabile Cashflows.
Serviced Apartments erweisen sich als krisenresistente Betreiberimmobilien
„Das Segment hat wie die Hotellerie historische Tiefs hinnehmen müssen. Aber der Blick auf unsere kompletten Pandemiedaten belegt die hohe Krisenresistenz“, erklärt Anett Gregorius, Herausgeberin des Marktreports Serviced Apartments und Inhaberin von Apartmentservice. „Auch wenn viele Hospitality-Parameter nicht mehr zu Werten von 2019 zurückkehren werden, glauben wir, dass speziell das Segment bis 2023 wieder auf Vorkrisen-Niveau performen wird.“ Aktuell gibt es im deutschen Markt 40.391 Serviced Apartments in 749 Häusern mit mindestens 15 Einheiten (Stand: März 2022). Bis Ende 2024 wächst das Segment um 37 Prozent – ein etwas gedämpftes, aber weiter hohes Wachstum.
Anett Gregorius im Immobiléros-Podcast über das Segment Serviced Apartments
Genau auf diesem Markt kennt Jan Winterhoff, Head of Real Estate Expansion bei STAYERY, sich aus. „Die Menschen werden immer mobiler. Das erfordert eine Flexibilisierung des Wohnens und komfortable Angebote für mittel- und längerfristige Aufenthalte“, sagt er. Die gewerblichen Wohnangebote verbinden den Service eines Hotels mit dem Komfort einer Wohnung. Dies führe zu einer hohen Auslastung ohne größere Schwankungen. Durch die maximal digitalisierte Guest Journey und den auf Communitybuilding angelegten Service werden zudem eine schlanke Kostenstruktur und eine hohe Kundenbindung erreicht. Institutionelle Investoren vertrauen auf das Segment, wofür Jan Winterhoff ein Bespiel bringt: „Union Investment vertraut beim Kontorhaus am Wall in der Bremer Altstadt auf STAYERY als Mieter.“ Der Neubau umfasst 86 Apartments, die auf längere Aufenthalte von bis zu sechs Monaten ausgelegt sind.
Kindertagesstätten profitieren von solventen Mietern
„Der Druck auf den Markt wird immer höher“, sagt dazu Horst Lieder, geschäftsführender Gesellschafter von audere Gesellschaftsimmobilien. „Mit der Ausweitung des Betreuungsanspruchs auf die Ganztagsbetreuung bis 2026 wird sich die Nachfrage noch weiter erhöhen. Auch bei anderen Gesellschaftsimmobilien wie Mitarbeiterwohnungen, preisgünstigem und betreutem Wohnen besteht eine hohe Nachfrage. Das führt zu langfristig stabilen Renditen für Investoren."
Die Vorteile dieser Immobilien liegen auf der Hand: Zum einen können in die Finanzierung öffentliche Mittel einfließen, zum anderen hat man es mit langfristigen Verträgen und solventen Mietern – meist die Städte und Kommunen selbst – zu tun. „Zudem schauen wir immer nach komplementären Nutzungen wie Betreutes oder Azubiwohnen oder Pflege“, so Horst Lieder weiter. „Damit bieten wir systemische Lösungen städtischer Probleme.“ Audere hat sich auf den geförderten Bau von kitas spezialisiert und bringt dabei das ein, was den Kommunen und sozialen Trägern fehlt: Immobilien-Knowhow und Eigenkapital.
Bedarf an Gesundheitsimmobilien aktuell kaum deckbar
Bei Servicewohnen für Senioren und Betreutem Wohnen geht die HIH Invest Real Estate derzeit von einer Unterversorgung von 600.000 Seniorenwohnungen aus, bei einem Bestand von nur 300.000 Einheiten – Tendenz steigend. „Denn Deutschlands Bevölkerung altert, und mit dem demographischen Wandel und der zunehmenden Alterung der Gesellschaft wachsen die gesundheitlichen Beeinträchtigungen. Arztpraxen, medizinische Versorgungszentren, Kliniken und Reha-Einrichtungen werden mit der zunehmenden Überalterung der Gesellschaft noch mehr Zulauf bekommen“, sagt Carsten Demmler, Geschäftsführer der HIH Invest Real Estate. Die breite Palette dieser Assetklasse reicht von klassischen Pflegeeinrichtungen über Mehrgenerationenhäuser, medizinische Einrichtungen wie Ärztehäuser und Rehakliniken bis zu Wohnheimen und Therapiezentren für behinderte Menschen.
Die Nachfrage nach Betreutem Wohnen und Gesundheitsimmobilien – und damit die Vermietungssicherheit – sei im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten kaum kurzfristigen Markt- und Konjunkturschwankungen unterworfen, sondern hinge in erster Linie von der gut prognostizierbaren demographischen Entwicklung ab. Ein großer Vorteil von Betreutem Wohnen liege in seiner Verwandtschaft zu klassischen Wohnimmobilien, was Umnutzungen problemlos ermögliche und somit das Risiko zusätzlich minimiere. „Seit einiger Zeit sind auch institutionelle Investoren verstärkt auf dem Markt für Healthcare-Immobilien aktiv. Zunehmend wird privates Kapital benötigt, um den zusätzlichen Bedarf an Pflegekapazitäten zu decken“, so Carsten Demmler.
