Blase, Bläschen oder doch anders?

Top-3-Reiseziel nach London und Paris, mit mehr als 31 Millionen Übernachtungen, etwa 13 Millionen Besucher: Berlin hält seit Jahren touristisch, was Prognosen vorgeben. Damit stößt die Hauptstadt in die Phalanx London und Paris vor, zieht als Destination zudem eine Menge Kongressveranstalter an. Die Zahlen für 2018 zeigen eine geringe Schrumpfung bei den Hotelinvestments. BNP und Colliers vermelden vier Milliarden Transaktionsvolumen beziehungsweise knapp darüber. Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel, weist auf die Dominanz von Einzelverkäufen hin: „Hier spiegelt sich der Produktmangel vor allem in den TOP 7 deutlich wider.“ Der größte Deal 2018 ging in Berlin über die Bühne: Ein israelischer Vermögensverwalter sicherte sich für 300 Millionen Euro das Hilton am Berliner Gendarmenmarkt.

Immer weiter

Wer etwas auf sich hält, geht nach Berlin und macht sich hübsch: Meininger Hotels eröffnete das sechste Haus, in Moabit gelegen. Damit erhöhte sich die Bettenzahl des Unternehmens auf 3.615 in der Hauptstadt. In Friedrichshain ging das dritte Haus, das Hampton by Hilton Berlin City East Side Gallery in Betrieb. Im Park Inn by Radisson am Alexanderplatz wurden 1,5 Millionen Euro in den Umbau der ehemaligen Eventetage investiert. Sky Suiten entstanden, die einen separaten Trakt im Park Inn Berlin darstellen. The Ritz-Carlton Berlin hat nach 15 Jahren Bestehen Zimmer und Suiten einer Frischekur unterzogen. Die schwedische Ligula Hospitality Group will es wissen und eröffnete im Oktober 2018 ihr erstes deutsches Haus. Natürlich in Berlin. Gegenüber der Plattform Tophotel bestätigte Eugen Block sein neues Projekt in der Tiergartenstraße. 40 Millionen soll der Neubau kosten, in dem Vier-Sterne-Haus werden 127 Zimmer untergebracht. Der Gründer und Hotelier hat gerade das Grand Elysée in Hamburg renovieren lassen: für 21 Millionen Euro. Alles gut also?

„Der Hotelinvestmentmarkt strotzt vor Kraft. Das für Investoren attraktive Rendite- Profil sorgt für eine starke Nachfrage. 2019 bleibt ein Jahr, in dem man Produkte auf hohem Niveau veräußern kann und aus Bieterprozessen dabei Vorteile zieht“, sagt Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Annähernd 60 Prozent der in der Pipeline oder der derzeit im Bau befindlichen Zimmer weltweit entfielen auf Deutschland und Großbritannien, die das zusätzliche Angebot aufgrund starker Tourismuswachstums-Prognosen mittelfristig absorbieren dürften. Vier-Sterne-Herbergen werden stark nachgefragt, das Luxussegment tritt noch stärker in den Vordergrund.

Laut Collier werden der Mangel an geeigneten Projekten sowie die zu erwartende Preissteigerung das Interesse der Investoren in B- und C-Städte lenken. „Analog dazu setzte sich die Renditekompression fort, auch wenn sie zum Jahresende 2018 fast zum Stillstand gekommen ist. Die Spitzenrenditen reichen von 3,75 Prozent in München bis 4,70 Prozent in Berlin“, heißt es bei Colliers. „Einzelobjekte und Portfolien bleiben dabei gleichermaßen attraktiv. Projektentwicklungen mit langen Vorlaufzeiten sind hingegen zunehmend schwieriger am Markt zu platzieren“, schätzt Detlef Kaiser, Prokurist und Leiter des Investmentgeschäftes von Colliers International Hotel, ein.

Zudem sehen Experten ändernde Ansprüche. Hotels drängen in den Flexible Work-Space-Markt. „Die Umwandlung von Lobbys in gemeinsame Arbeitsflächen ist ein innovativer Weg zur Maximierung des Ertragspotentials und zur Stärkung der Marke bei Gästen und Öffentlichkeit“, so Heidi Schmidtke, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. „Wir rechnen damit, dass weitere Betreiber, insbesondere Marken mit jüngerer Zielgruppe, dem folgen werden und ihre öffentlichen Flächen verstärkt ‚digitalen Nomaden‘ zugänglich machen.“ Ihrer Einschätzung zufolge wird sich vor dem Hintergrund „höherer Projektentwicklungskosten, der Dichte bestehender Marken und höherer Betriebskosten von Komplettservice-Hotelangeboten“ der Trend weiter in Richtung des mittleren Marktsegmentes mit reduziertem Serviceangebot setzen.

Trotz aller Erfolgsmeldungen macht sich eine gewisse Skepsis breit. Das Investment Barometer von hospitalityInside.com und Union Investment spricht von verhaltenen Erwartungen. So fiel der Gesamtindex im Herbst 2018 im Vergleich zum Vorjahr um 5,9 Prozent, und auch der Business Index, der die Bewertung der eigenen geschäftlichen Situation abbildet, sank um 3,9 Prozent. Beim Blick auf die nächsten sechs Monate erwarten nur noch 69 Prozent eine gute oder sehr gute Entwicklung, nach über 80 Prozent im Vorjahr.

Noch verhältnismäßig?

In diese Kerbe schlägt auch Stephan Brüning, Geschäftsführer von QUIN Investment. Der Hotelimmobilienmakler sieht Anzeichen einer Überhitzung: „Alle großen und mittelständischen Betreiber möchten sich Häuser in Berlin sichern, egal ob zum Kauf oder zur Pacht. Allerdings erleben wir teilweise unverhältnismäßig hohe Preise und Pachten.“ Das Unternehmen warnt sogleich vor einer Abflachung oder einem Rückgang der Performance. „Dann wird es für einige schwierig, die Hotels wirtschaftlich zu betreiben. Man hört sogar Stimmen am Markt die berichten, dass dies einkalkuliert sei, Hauptsache man hat sich einen prestigeträchtigen Standort in Berlin gesichert“, sagt Jebo Samuels, ebenfalls Geschäftsführer von QUIN Investment.

Auch Lars Lindemann, Inhaber, Geschäftsführer von den Lindemann Hotels und aktuell mit vier Häusern in Berlin vertreten, sieht die Preisentwicklung kritisch: „Die aufgerufenen Mietzinsen und Pachtvorstellungen stehen oftmals nicht mehr in realistischem Verhältnis zu den am Markt erzielbaren Nettoraten. Insbesondere in Berlin lässt die rasante Zunahme der Bettenanzahl kaum Wachstum an der Rate zu.“ Von dieser Entwicklung können vor allem Berliner B- und C-Standorte profitieren. „Wie früher die Immobilien im Wohn- und Gewerbebereich wurden auch die Hotels außerhalb des Innenstadtringes in den letzten Jahren etwas vernachlässigt.

Einige Investoren und Betreiber beschäftigen sich nun allmählich mit diesen Immobilien außerhalb der Innenstadt“, erklärt Jebo Samuels. „Dort kann es wahre Glücksgriffe geben. Im ersten Moment scheint das Risiko an einem solchen Standort durch den hohen Wettbewerb in der Innenstadt höher. Wenn das Hotel jedoch infrastrukturell gut angebunden ist, eine einmalige Lage hat oder sich mit anderen Alleinstellungsmerkmalen absetzt, können Betreiber und Investoren davon profitieren.“