In der aktuellen Studie "Return to Office: Deutschland" untersuchte der globale Immobiliendienstleister CBRE die aktuelle Situation sowie die Zukunft der Büronutzung in Deutschland. Denn der Büromarkt erfährt einen Paradigmenwechsel: die Digitalisierung und Flexibilisierung der Arbeitswelt definieren die Anforderungen an Funktion und Design des Büros neu. In der Wissensgesellschaft und aufgrund des demografischen sowie kulturellen Wandels am Arbeitsmarkt entwickeln sich hybride Arbeitsplatzmodelle zur neuen Norm.
Zugleich sind die niedrigen Auslastungsquoten in den deutschen Büros ein Weckruf für Arbeitgeber. Auf der Führungs- und Managementebene vieler Unternehmen wächst – nicht erst seit 2020 – die Erkenntnis, dass das Büro als Marktplatz des Wissens mehr als ein Kostenfaktor ist: es hat entscheidenden Einfluss auf Produktivität, Mitarbeiterbindung, Unternehmenskultur, Innovation und damit die langfristigen Geschäftsergebnisse.
„Das Thema Return to Office und verändertes Nutzerverhalten ist eine der wesentlichen Herausforderungen der Assetklasse Büro in den kommenden Jahren. Die Bedeutung von ESG und Asset Management für Vermieter und Investoren, um das adäquate Angebot zu schaffen, wird weiter an Bedeutung gewinnen“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Arbeitgeber entwickeln neue Arbeitsplatzstrategien: Qualität schlägt Quantität
Die Mehrzahl der deutschen Arbeitgeber strebt an, ihre Belegschaft den Großteil der Arbeitswoche im Büro zu vereinen. Unternehmen entwickeln dafür individuelle und holistische Arbeitsplatzstrategien, die auf ihre spezifischen Rahmenbedingungen und Anforderungen zugeschnitten sind. Über 60 Prozent der befragten Unternehmen wollen deswegen verstärkt aktivitätsorientierte Arbeitsplatzstrategien umsetzen und mehr als zwei Drittel wollen qualitativ höherwertige Flächen anmieten und zugleich Desk-Ratios (Verhältnis Arbeitsplätze zu Mitarbeiter) von 0,7 bis 0,3 etablieren.
„Deutsche Konzerne und Mittelständler haben die Herausforderungen, die Chancen, aber besonders auch die langfristigen Risiken, einer zu einseitigen Homeoffice-Guidance für ihre Unternehmung erkannt. One-size-fits-all-Lösung beim Bürodesign gehören deswegen der Vergangenheit an. Vielmehr entwickelt sich das Büro weiter. Hybride Arbeitsplatzstrategien betonen die Flexibilität, Qualität, Effektivität und Innovation durch mitarbeiter- und aktivitätsorientierte Layouts und setzen neue Standards bei Technologie und Wellbeing“, sagt Pawel Krolikowski, Head of Workplace Consultingbei CBRE in Deutschland.
3/4 aller Büroangestellten präferieren hybride Arbeitsmodelle mit drei oder mehr Tagen im Büro
Zugleich zeigt der CBRE Live-Work-Shop Report 2023, dass drei Viertel der deutschen Büroangestellten hybride Arbeitsmodelle mit einer wöchentlichen Anwesenheit von drei oder mehr Tagen präferieren. Lediglich 25 Prozent wollen komplett fünf Tage im Büro verbringen – aber auch nur zehn Prozent wünschen sich ein vollständiges Homeoffice. „Die Vorteile und Annehmlichkeiten des Homeoffice auf der individuellen Mitarbeiterebene sind hinlänglich bekannt. Das physische Büro ist dem Homeoffice als Ort der sozialen Interaktion und Kollaboration mit Kollegen, des Wissensaustausches und der langfristigen Innovationsfähigkeit von Teams und Organisationen jedoch deutlich überlegen. Gerade auch Mitarbeiter profitieren davon, ihre Arbeitswoche mehrheitlich im Büro zu verbringen“, erklärt Matthias Düsing, Associate Director bei CBRE.
Anreize, um Angestellte ins Büro zu holen
Damit es den Arbeitgebern gelingt, ihre Mitarbeiter zurück in die Büros zu holen, müssen entsprechende Anreize geschaffen werden. Vornehmlich handelt es sich dabei um standortspezifische Faktoren wie eine pendlerfreundliche ÖPNV-Anbindung und ein attraktives Lageumfeld. Von hoher Bedeutung ist daneben ein qualitativ hochwertiges Bürodesign, das eine stärkere Differenzierung der Arbeitsumgebung nach Aktivitäten sowie verstärkten Technologieeinsatz ermöglicht.
Beim Thema zurück ins Büro zahlt sich bei den Mitarbeitenden aber auch der Wohlfühlfaktor mehr und mehr aus. „Wenn es den Unternehmen gelingt, ihren Teams eine Arbeitsumgebung im Sinne der Hotelification zu geben, kommen die Menschen auch wieder gerne ins Büro zurück, um dem täglichen Mehrwert des physischen Büros zu erleben“, so Linsin.
Herausforderungen für die Assetklasse Büro
Die Konsolidierung und strategische Optimierung des Büroflächenbedarfs ist einer der wesentlichen nachfrageseitigen Trends am Büromarkt und wird es auch auf absehbare Zeit bleiben. Neben der aktuellen zyklischen und konjunkturell bedingten Nachfrageschwäche haben die neuen, strukturell bedingten Nachfragemuster weitreichende Effekte auf alle Marktteilnehmer. Nicht nur Unternehmen, auch Immobilieneigentümer, Asset Manager und Investoren stehen sich kurz- und langfristig neuen Herausforderungen gegenüber – mit erheblichen Folgen für das Risikoprofil der Assetklasse Büro als Ganzes. Dies umfasst (Nach-)Vermietungsrisiken, Nachnutzungs- und Obsoleszenzrisiken, Repositionierungsbedarf vor dem Hintergrund von ESG und Wellbeing-Anforderungen und Auflagen, neue Mietvertragsstrukturen (Green Leases) sowie potenziell steigende Investitionskosten (CapEx) und Betriebskosten (OpEx).
„Das Thema Return to Office und das veränderte Nutzerverhalten werden in den kommenden Jahren eine der wesentlichen Herausforderungen der Assetklasse Büro sein. Deswegen wird für Eigentümer und Investoren das aktive Assetmanagement weiter an Bedeutung gewinnen, um die Büroflächen entsprechend anzupassen und zugleich den ESG-Anforderungen zu entsprechen“, sagt Dr. Jan Linsin.
