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Der Lockruf des Umlandes

Projektentwickler steuern um: Nachdem jahrelang die Berliner Innenstadt in ihrem Fokus stand, nehmen sie jetzt das Umland in den Blick. Drei Gründe geben dafür den Ausschlag: Im Speckgürtel gibt es Grundstücke zu vertretbaren Preisen, eine wachsende Wohnungsnachfrage – und Behörden, die Investoren zu schätzen wissen. 

Nachdem jahrelang die Berliner Innenstadt im Fokus der Projektentwickler stand, nehmen sie jetzt das Umland in den Blick
Von Christian Hunziker, 24.06.2019

Vom dritten Stock des Neubaus in der Bertolt-Brecht-Allee schweift der Blick über das Quartier „Wohnen am Park“. Noch sind nicht alle Gebäude in Bau und noch sind die Außenanlagen nicht fertig, doch die Strukturen des neuen Stadtteils in Schönefeld sind schon sichtbar. In mehreren Bauabschnitten errichtet hier der Branchenriese Bonava insgesamt rund 1.000 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Reihenhäuser. Das neue Angebot trifft auf eine große Nachfrage: Innerhalb von elf Monaten seien 96 Wohnungen des jüngsten Bauabschnittes vermietet worden, berichtet Projektleiter Rainer Buckenauer. 

Andere Immobilienunternehmen in der Hauptstadtregion machen es ähnlich wie der schwedische Baukonzern: Sie realisieren nicht mehr nur in Berlin Wohnungsbauprojekte, sondern auch in den umliegenden brandenburgischen Gemeinden. Genau zwei Drittel der Berliner Bauträger haben in den vergangenen beiden Jahren ihre Suche nach Grundstücken in Brandenburg intensiviert. Sogar 91,7 Prozent erklären, stärker in Randlagen zu suchen. Das geht aus einer Umfrage hervor, die das Beratungsunternehmen RUECKERCONSULT im Auftrag der inhabergeführten Immobilien-Vermögensverwaltungsgesellschaft PRS Family Trust durchgeführt hat. 

Projekte in Wildau und Ludwigsfelde 

Belege für dieses Ergebnis sind schnell gefunden. So hat zum Beispiel die BAUWERT AG, eine traditionell auf gute Berliner Lagen spezialisierte Projektentwicklerin, die Kleinstadt Wildau in den Blick genommen. Voraussichtlich im Herbst dieses Jahres stellt sie dort ein Ensemble aus 112 Mietwohnungen, 59 Eigentumswohnungen und 14 Townhouses fertig. „Die Entscheidung, erstmals vor den Toren Berlins zu bauen, ist durch die wachsende Attraktivität der Wohnlagen insbesondere am südöstlichen Rand Berlins sowie die steigende Wohnungsnachfrage in den Umlandgemeinden begründet“, sagt Henning Hausmann, Leiter Investment bei BAUWERT. 

Tatsächlich zeigt es sich seit Jahren, dass wieder mehr Menschen ihren Wohnsitz in den Speckgürtel verlegen. „Ältere Berliner und Familien mit Kindern zieht es zunehmend in die Umlandgemeinden“, sagt Rainer Schorr, Geschäftsführer der PRS Family Trust GmbH. Damit reagieren die Berliner darauf, dass Wohnungen in der Hauptstadt knapp und entsprechend teuer geworden sind. Dass Berlin trotzdem stark wächst, ist nach Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg auf den Zuzug aus dem Ausland zurückzuführen. 

Auf diese wachsende Nachfrage reagieren auch andere Bauträger. So errichtet zum Beispiel ehret + klein in Bernau, im Norden Berlins, das Waldquartier Friedenstal- Bernau. Direkt an der S-Bahn-Station Friedenstal entstehen in einem ersten Bauabschnitt bis zum Jahr 2020 rund 225 Wohneinheiten. Für das südlich der Hauptstadt gelegene Ludwigsfelde entschieden hat sich die Laborgh Investment GmbH, die in der 25.000-Einwohner-Stadt 119 Mietwohnungen und 14 Reihenhäuser errichtet. 

Etwas kleiner sind die Vorhaben, für die sich die Mähren AG in Königs Wusterhausen, Werder und Geltow Grundstücke gesichert hat. Insgesamt etwa 100 Wohnungen will Jakob Mähren, CEO des ursprünglich auf den Kauf und die Verwaltung von bestehenden Mietshäusern spezialisierten Unternehmens, errichten. „Das Berliner Umland“, sagt auch er, „ist interessant für Geschosswohnungsneubau, da viele Berliner wegen der günstigeren Mieten und Wohnungspreise ins Umland ziehen.“ 

Investoren sind willkommen 

Neben der hohen Nachfrage gibt es aber noch einen zweiten Grund für die wiedererwachte Liebe zum Umland. „In Blankenfelde- Mahlow haben wir die Willkommenskultur vorgefunden, die wir in Berlin teilweise schmerzlich vermissen“, sagt Thomas Doll, geschäftsführender Gesellschafter der Treucon Real Estate GmbH. Treucon ist erstmals seit 1996 wieder im Land Brandenburg tätig und errichtet in Blankenfelde-Mahlow eine aus neun Häusern bestehende Wohnanlage mit 126 Einheiten. Dabei verweist auch Thomas Doll auf die hohe Nachfrage nach Wohnungen. „Blankenfelde-Mahlow ist eine stark wachsende Gemeinde“, sagt er. „Allein schon aufgrund des Bauschildes bekommen wir zahlreiche Wohnungsbewerbungen“ – dabei werden die Wohnungen erst im September 2020 fertig. 

Während Projektentwickler in Berlin über zahlreiche politische Restriktionen klagen, rollen auch andere Umlandgemeinden Investoren den roten Teppich aus. „Wir sind sehr investorenfreundlich“, betont Dr. Udo Haase, langjähriger Bürgermeister der Gemeinde Schönefeld. Das zeigt sich zum Beispiel beim sozialen Wohnungsbau. In Berliner Bebauungsplangebieten müssen Projektentwickler bekanntlich eine Quote von 30 Prozent Sozialwohnungen einhalten; in Schönefeld hingegen bleiben sie von einer solchen Vorgabe verschont. „Wir verlangen keine Sozialwohnungsquote, weil es eine Grenze der Belastung der Investoren gibt“, begründet dies Bürgermeister Udo Haase. 

Schönefeld boomt immer stärker 

Diese investorenfreundliche Politik trägt dazu bei, dass die Flughafengemeinde Schönefeld der Shooting-Star unter den brandenburgischen Umlandkommunen ist. Nach Angaben Udo Haases sind derzeit nicht weniger als rund 2.000 Wohnungen in Bau. Die Einwohnerzahl von derzeit etwa 16.000 könnte zukünftig auf bis zu 45.000 steigen. Dafür sorgen neben Bonava noch andere große Projektentwickler und Investoren. 
So realisiert zum Beispiel ein Joint-Venture aus der EYEMAXX Real Estate AG und DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG die Sonnenhöfe mit rund 560 Wohneinheiten. Das Projekt ist bereits an eine nicht näher spezifizierte „Gruppe von großen institutionellen Investoren“ veräußert worden. Das ist kein Einzelfall: „Wir haben in dieser Region keine Probleme, überregionale Investoren zu definieren“, sagt Brigitta Mühlhans, Leiterin des Berliner Büros der Beratungsgesellschaft Dr. Lübke & Kelber. 

Das wachsende Interesse sieht Helmut Kunze, bis vor kurzem Regionsleiter Berlin von Bonava, mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Es sei mittlerweile auch in Schönefeld schwer geworden, attraktive Grundstücke zu akquirieren, sagt er. Grundsätzlich aber ist die Verfügbarkeit von Baugrundstücken ein weiterer Grund, weshalb es Projektentwickler verstärkt ins Umland zieht. Einen „Preisdruck in den zentralen Lagen“ stellt Katja Giller fest, Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses beim IVD Berlin / Brandenburg. 

Dieser Druck sorge „für ein wachsendes Interesse an den Randlagen Berlins“. Dass die Grundstückspreise in Brandenburg deutlich niedriger sind als in Berlin, wirkt sich auf die Kauf- und Mietpreise aus. Brigitta Mühlhans von Dr. Lübke & Kelber beziffert die Spannbreite der Neubaumieten in Schönefeld auf zehn bis 11,20 Euro pro Quadratmeter. In Berlin werden dagegen mittlerweile häufig 14 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Aber auch im Umland rechnen Investoren mit Aufwärtspotenzial: „Wir erwarten bis 2030 eine überdurchschnittliche Zunahme der Neubaumieten“, sagt Brigitta Mühlhans mit Blick auf Schönefeld. 

Trotzdem warnt Carsten Sellschopf, COO des Wohnentwicklers Instone Real Estate, vor übersteigerten Erwartungen an die mit dem Speckgürtel verbundenen Chancen. Zwar hat Instone gerade ein gut 10.000 Quadratmeter großes Grundstück in Potsdam akquiriert; die brandenburgische Landeshauptstadt ist aber schon lange ein anerkannter Standort. Im Speckgürtel jedoch, gibt Carsten Sellschopf zu bedenken, „kommen sehr viele Wohnungen auf den Markt. Dort interessiert sich Instone nur für solche Standorte, die gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sind und über einen gewachsenen Kern verfügen.“ 

Das Problem der Infrastruktur 

Damit spricht Carsten Sellschopf einen heiklen Punkt an. Denn tatsächlich könnte die mangelhafte Infrastruktur zur Achillesferse der Umlandentwicklung werden. Das zeigt wiederum das Beispiel der Gemeinde Schönefeld. „Schon ohne den neuen Flughafen wird der Verkehr zusammenbrechen“, befürchtet Bürgermeister Udo Haase mit Blick auf die prognostizierte starke Bevölkerungszunahme und das Wachstum an Gewerbeflächen. Er plädiert deshalb dafür, die U-Bahn-Linie 7 vom derzeitigen Berliner Endbahnhof Rudow bis zum neuen Flughafen zu verlängern. 2025, so hofft Udo Haase, könnte die Linie in Betrieb gehen – eine Hoffnung, die man nach den Erfahrungen mit Berliner Großprojekten getrost als unrealistisch bezeichnen kann. 

Erhebliche Verkehrsprobleme gibt es aber auch auf anderen Bahnlinien, welche die Umlandgemeinden mit Berlin verbinden. Im Berufsverkehr können sich die geplagten Pendler teilweise nur noch mit Mühe einen Stehplatz erkämpfen. Immerhin hat die Politik das Problem erkannt: Der Entwurf des neuen Landesentwicklungsplanes, den die Kabinette in Potsdam und Berlin Ende Januar verabschiedet haben, sieht eine Stärkung der Verkehrswege vor. Auch den Wohnungsmarkt nimmt der Plan in den Blick. „Insbesondere in den gut angebundenen Kommunen des Berliner Umlandes“, heißt es von Seiten der beiden Landesregierungen, „sollen Flächenpotenziale erschlossen werden, um die Voraussetzungen für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau zu verbessern.“ Maßgeblich dafür ist der Siedlungsstern, also die sternförmig von Berlin ins Umland ausgreifenden Bahnlinien. Entlang dieser Trassen soll die Entwicklung vorrangig verlaufen. 

Zu diesen Schwerpunkten wird auch künftig Schönefeld gehören. Gerade hat dort ein neues Bauvorhaben begonnen, für das ein Entwickler zuständig ist, den man eigentlich eher mit spektakulären Gewerbeprojekten in deutschen Metropolen in Verbindung bringt: Die STRABAG Real Estate hat Ende Januar den Grundstein für die Rathausvillen mit 154 Mietwohnungen gelegt. 

 

Visualisierung oben:  Das Quartier Wohnen am Park in Schönefeld. Quelle: Bonava

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