Fachartikel | Berlin/Brandenburg

Fachmarktzentren: Markt im Osten stark gefragt

Der Investmentmarkt boomt weiter. Besonders beliebte Spekulationsziele sind Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien – und das nicht nur wegen attraktiver Renditen oberhalb der Vier-Prozent-Marke.

Der Investmentmarkt boomt weiter. Besonders beliebte Spekulationsziele sind Fachmarktzentren
Von Matthias Klöppel, 07.10.2019

Fix einkaufen, entspannt Shoppen, gut Essen und kostenfrei Parken – so promotet sich das Waldstadt-Center, eine Einkaufspassage im gleichnamigen Potsdamer Stadtteil. Ausgestattet mit einem breiten Branchenmix auf rund 13.500 Quadratmetern vermietbarer Fläche, verfügt die Einzelhandelsimmobilie über eine „Alleinstellung im Kerneinzugsgebiet“, sagt Walter Seul von der Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Das Schweizer Unternehmen hat das Center für rund 40 Millionen Euro für den Offenen Immobilienfonds Swiss Life Living + Working erworben. Und ist damit einem der großen Trends auf dem Invest-
mentmarkt gefolgt: Fachmarktzentren, insbesondere lebensmittelgeankerte, sind bei in- wie ausländischen Investoren nach wie vor ein gefragtes Gut.  

Das Waldstadt-Center in Potsdam (Quelle: Swiss Life Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH). High Street-und Fachmarkt-Objekte im Fokus

Von den 4,9 Milliarden Euro, die laut Colliers International im ersten Halbjahr 2019 in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert wurden, entfielen 1,3 Milliarden Euro oder 26 Prozent auf den lebhaften Verkauf von Fachmärkten, Fachmarkt- oder Hybridzentren und Fachmarktportfolios. Gemessen an der Zahl der Deals lagen diese Objekte sogar mit 51 Prozent vorn.

„Wir sehen einen regen Einzelhandelsinvestmentmarkt – speziell bei High Street-und Fachmarkt-Objekten“, hält Jan Dirk Poppinga fest, Co-Head of Retail Investment beim Beratungsunternehmen CBRE. Laut Matthias Feske, Co-Head of Retail Services bei der BNP Paribas Real Estate GmbH, exponiert sich die Fachmarktsparte „als wichtigste Säule des Gesamtmarktes”, biete für Investoren allerdings „in erster Linie in Städten außerhalb der großen Sieben“ eine Plattform.

Dass in der Hauptstadtregion dabei auch eine ganze Reihe von Deals mit nahversorgungsdominierten Handelsimmobilien über die Bühne gingen, zeigt der Verkauf der Resi-Passage in Reinickendorf. CENTERSCAPE erwarb das Objekt mit über 2.300 Quadratmetern Mietfläche Anfang des Jahres von der Unternehmensgruppe Becker & Kries. Ende Juli 2019 hat die PATRIZIA AG den Oranienpark für einen ihrer deutschen Fonds akquiriert. Das Einkaufszentrum umfasst 20.400 Quadratmeter Einzelhandelsfläche und ist das maßgebliche Center in Oranienburg, nördlich von Berlin. Verkäufer war der Finanzinvestor Cerberus.

Der Oranienpark in Oranienburg (Quelle: Oranienpark).Gute Bonität und langfristige Mietverträge

So vielfältig wie die Größe der gehandelten Fachmärkte sind auch die Gründe für die Investitionsbereitschaft in Immobilien dieser Assetklasse. Beim Waldstadt-Center in Südpotsdam haben Fondsmanager Walter Seul besonders Branchenmix, Sichtbarkeit und Erschließung für den Nahverkehr überzeugt. Daniel Herrmann, Head of Fund Management Retail bei der PATRIZIA AG, lobt am Oranienpark den „gelungenen Mietermix“ und die „stabilen Einnahmen“.

Tatsächlich weisen zahlreiche Fachmarktzentren einen hohen Anteil an Mietern mit guter Bonität und langfristigen Mietverträgen auf. Aber das ist nicht ihr einziger Pluspunkt: Sie ermöglichen auch eine hohe Flächenproduktivität durch vergleichsweise geringe Miet- und Betriebskosten und sind nicht vom fortschreitenden Online-Handel bedroht, da sie der täglichen Versorgung dienen.

Ein entscheidender Faktor sind darüber hinaus ihre trotz sinkender Werte noch immer attraktiven Renditen. Nach Angaben von CBRE liegen diese bei Fachmarktzentren in der Spitze bei 4,15 Prozent, was auf Jahressicht einem Minus von 35 Basispunkten entspricht. Gegenüber dem ersten Quartal 2019 blieb der Wert allerdings stabil. Aufgrund der Renditekompression, ausgelöst durch die hohe Nachfrage bei zugleich knappem Angebot, nähern sich Fachmarktzentren mit großen Schritten Shoppingcentern an. Diese notieren laut CBRE Mitte 2019 zwischen 4,0 (A-Standorte) und 4,85 Prozent (B-Standorte). „Wir erwarten, dass die Fachmarktzen-
tren auch in Zukunft weiter sehr nachgefragt werden, während es bei Shoppingcentern durchaus zu weiteren Rendite-Anstiegen kommen könnte“, sagt Sebastian Gerhardt, Team Leader Valuation Advisory Service bei CBRE.

Fonds sind besonders aktiv

Zu den engagiertesten Käufergruppen im Retail-Segment gehören neben Immobilienfirmen und Vermögensverwaltern vor allem die von hohem Anlagedruck geprägten offenen Immobilien- und Spezialfonds. Ihr Marktanteil betrug in den ersten sechs Monaten 2019 knapp 27 Prozent, so die Analyse von Savills. Die Anlagestrategie des Greenman OPEN von Greenman Investments besteht darin, ein Portfolio aus neu errichteten oder kürzlich fertiggestellten Fachmarkt- und Hybridzentren mit Lebensmittel-Schwerpunkt in ganz Deutschland aufzulegen. Ende Juli 2019 betrug das Finanzvolumen rund 690 Millionen Euro, angefüllt auch durch Zukäufe aus der Hauptstadt und Umgebung. Der schon 2018 getätigte, 79 Millionen Euro schwere Kauf des Biesdorf-Centers in Marzahn-Hellersdorf mit einer Mietfläche von rund 32.200 Quadratmetern ist nur das prominenteste Beispiel.

Auch die HEICO Investment Management GmbH konzentriert sich auf Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Bereich des Lebensmitteleinzelhandels. Gemeinsam mit einem deutschen Versicherer hat das Unternehmen den Grundversorgungsfonds mit einem derzeitigen Zielvolumen von rund 180 Millionen Euro etabliert. Fondsmanager Thorsten Beckmann verrät: „Nach mehreren Transaktionen in den westlichen Bundesländern wollen wir uns nun verstärkt auf dem ostdeutschen Markt engagieren“ – und dabei sicherlich auch den Berliner Raum in den Blick nehmen.

 

Illustration: Shutterstock.com / Golden Sikorka; Gurza

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