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Gewerbemietrecht: Angeordnete Corona-Schließungen können als Störung der Geschäftsgrundlage gelten

Die Corona-Pandemie hat weitreichende Auswirkungen. Nun hat der Bundestag das Gewerbemietrecht verändert. Inwiefern, darüber sprachen wir mit Rechtsanwalt René Hobusch.

Die Corona-Pandemie hat weitreichende Auswirkungen. Nun hat der Bundestag das Gewerbemietrecht verändert. Inwiefern, darüber sprachen wir mit Rechtsanwalt René Hobusch.
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Ivette Wagner, 06.01.2021

Staatlich angeordnete Schließungen können künftig als Umstand gelten, der zur Anpassung des Miet- oder Pachtvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Was bedeutet das genau?

René Hobusch: Gewerbemieter, die von Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung betroffen sind, sollen eine Anpassung der Miete verlangen können, wenn die Gewerberäume gar nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung nutzbar sind. Es gilt dann die gesetzliche Vermutung, dass sich vertragliche Grundlagen schwerwiegend verändert haben. Der Einzelhändler, der Gastronom oder Kleinkunstbetrieb, die wegen Corona schließen mussten, sollen so ihre Mieten reduzieren können.

Änderung im Gewerbemietrecht erfordert Einzelfallprüfung

Allerdings soll das für jeden Einzelfall geprüft werden. Wie hoch ist dafür der Aufwand und wie sinnvoll ist das?

René Hobusch: In der Begründung zum Gesetz steht, dass der bloße Umstand, dass in den Räumen kein stationärer Verkauf mehr stattfindet, nicht genügt. Denken Sie nur an die Fälle, in denen Einzelhändler auch Onlineshops haben. Es kommt darauf an, dass der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr etwa erheblich zurückgegangen ist. Zu berücksichtigen sind staatliche Zuschüsse aufgrund der Schließungsanordnung, Kurzarbeitergeld, das Löhne kompensiert, und der Wareneinkauf, der weggefallen ist. Am Ende will der Gesetzgeber, dass der Mieter mit der Mietanpassung nicht besser da steht als vorher. Aber schon anhand der Beispiele wird deutlich, dass das mit hohem Aufwand und vor allem mit der Bereitschaft des Mieters zu Transparenz über seine tatsächliche wirtschaftliche Situation und vor allem erhaltene staatliche Zahlungen verbunden ist. Schon während des Mietenmoratoriums im Frühjahr haben es sich da viele Mieter einfach gemacht und mit Verweis auf die gesetzlichen Regelungen nicht mehr gezahlt.

Die Verhandlungsposition der Mieter und Pächter ist damit gestärkt. Welche Möglichkeiten haben Eigentümer?

René Hobusch: Wenn Vermieter nicht die nötige Transparenz ihrer Mieter erfahren, diese vielleicht wieder einseitig handeln und Mieten kürzen, bleibt nur der Weg zu Gericht. Dafür hat der Gesetzgeber verfügt, dass Zahlungsstreitigkeiten wegen Corona-bedingter Mietanpassungen beschleunigt von den Gerichten bearbeitet werden sollen. Einen Monat nach Zugang der Klage soll es schon einen Verhandlungstermin geben. Ob das so kommt, bleibt abzuwarten. Und auch, wie lange der Lockdown andauert und Läden geschlossen bleiben müssen. Können Sie im Februar – zumindest eingeschränkt – wieder öffnen, reden wir nur über die Januarmiete. Denn für November und Dezember sind ja Zahlungen von bis zu 75 Prozent des Umsatzes des Vorjahresmonats angekündigt worden. Länger wird es sicherlich bei Gastronomie und Kulturbetrieben dauern.

Wirtschaftliches Risiko der Gewerbetreibenden wird auf Vermieter abgewälzt

Dirk Iserlohe, Aufsichtsratsvorsitzender der Hotelgruppe Dorint, kritisierte unlängst in einem offenen Brief an den ZIA eine kurzsichtige Einstellung der Immobilienbranche. „Es ist verantwortungslos, sich gegen einen fairen Interessensausgleich auszusprechen, nur um vermeintlich dazu beizutragen, das Vermögen der Verpächter zu erhalten“, schreibt er. Sehen wir hier einen neuen Konflikt, der uns für einige Zeit beschäftigen wird?

René Hobusch: Unfair ist, dass die Politik mit einer kurzsichtigen Entscheidung einfach das wirtschaftliche Risiko der Gewerbetreibenden auf die Vermieter abgewälzt hat. Und dabei offensichtlich nur finanzstarke Fonds, Pensionskassen und Versicherer als Vermieter vor Augen hatte. Die Realität sieht doch anders aus. Schauen Sie mal in die kleinen und mittleren Städte oder gar nicht so weit in Stadtteilzentren und Kieze außerhalb der 1A-Lagen in den großen Städten. Da ist die Eigentümerstruktur eine ganz andere. Viele der dort vermietenden Privateigentümer haben bereits im Frühjahr freiwillig Mieten gestundet und warten auf Nachzahlungen. Die Einnahmen brauchen sie für Kreditverbindlichkeiten. Die bekommen sie nicht so einfach gestundet. Gerade ältere Kleinvermieter, ehemalige Freiberufler und Handwerker, leben von den Mieteinnahmen. Da wird es schnell knapp. Unsere Mitglieder bei Haus & Grund Sachsen zum Beispiel sind mehrheitlich über 60 Jahre. Eine Umfrage im Sommer hat ergeben, dass durchschnittlich bei gut der Hälfte nicht mehr als 500 Euro monatlich aus Vermietung und Verpachtung übrigbleiben.

Viele Betroffene, also auch Gastgewerbe und Einzelhandel, forderten schon im Sommer einen Verhaltenskodex, der eine Basis für Verhandlungen zwischen Eigentümer und Mieter sein soll. Wäre das neben der gesetzlichen Regelung eine weitere Alternative?

René Hobusch: Viele Vermieter gehen doch äußerst umsichtig mit ihren Mietern um. Da bestehen Mietverhältnisse teilweise seit Jahrzehnten. Den Laden hatte vielleicht schon die Elterngeneration, beim Haus ist es häufig ähnlich. Da kennt man sich noch und geht solidarisch miteinander um. Ein Verhaltenskodex ist da gar nicht notwendig. Er macht es am Ende nur komplizierter. Dagegen muss man ganz klar festhalten, dass es die Politik versäumt hat, eine klare Schadenersatzgrundlage ins Infektionsschutzgesetz zu schreiben. Da hatte zum Beispiel die IHK Leipzig im Mai bei der Änderung des Gesetzes in der Bundestagsanhörung einen guten Vorschlag gemacht. Passiert ist nichts. Stattdessen gibt es Zuschüsse nach Kassenlage und politischer Tagesform.

Quelle Aufmacherfoto: (links) Agentur Schoko-Auge, (rechts) holzijue auf Pixabay

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