Mit dem Mietendeckel droht in Berlin ein Gesetz, das den Boom bei Immobilien beenden könnte. Doch auf lange Sicht dürfen sich risikofreudige Anleger auch Hoffnungen auf Wertsteigerungen machen, glaubt Francesco Fedele, CEO von BF.direkt. Ein Kommentar.
Die Immobilienbranche empfindet die Pläne der rot-rot-grünen Landesregierung in Berlin zur Einführung eines Mietendeckels als Desaster. Zu Recht - ich stimme dieser Wahrnehmung grundsätzlich zu. Doch langfristig kann der Markteingriff auch Chancen bieten. Investoren müssen allerdings eine gewisse Risikofreude mitbringen.
Obwohl der Mietendeckel derzeit nicht mehr als ein Entwurf ist, der aller Voraussicht nach auch noch verfassungswidrig ist, entfaltet er bereits eine erhebliche Wirkung. Das Transaktionsgeschehen bei Wohnimmobilien ist weitgehend zum Erliegen gekommen. Erste internationale institutionelle Anleger haben wegen der wohnungspolitischen Entwicklungen bereits ein Einkaufsverbot für ganz Deutschland beschlossen. Es ist absehbar, dass insbesondere private und konservative institutionelle Anleger die Stadt künftig meiden werden.
Dennoch sollte die Branche die Schnappatmung einmal kurz aussetzen und das Regulierungsvorhaben aus einer anderen Perspektive betrachten. Der aktuell diskutierte Markteingriff der Politik kann auch Chancen bieten - vor allem für Investoren, die bereit sind, höhere Risiken einzugehen und die einen längerfristigen Anlagehorizont haben. Aufgrund der künstlich niedrig gehaltenen Mieten wird die Nachfrage nach Wohnraum steigen. Ein nicht zu unterschätzender Effekt: Potenzielle Bewohner aus anderen Teilen des Landes oder aus dem Ausland werden verstärkt angelockt. Gleichzeitig wird das Angebot sinken, weil die Vermietung von Wohnungen generell unattraktiver wird. Beide Effekte zusammen führen dazu, dass der Druck auf den Wohnungsmarkt ganz erheblich steigen wird.
Keine Regulierung währt ewig. Irgendwann wird auch der Mietendeckel wieder wegfallen oder zumindest abgemildert werden. Meiner Meinung nach werden dann die Mieten aufgrund des aufgestauten Drucks auf dem Markt merklich steigen. Damit könnten dann deutliche Wertsteigerungen realisiert werden.
Keine Frage: Der Weg dahin ist mit einer Reihe von Risiken behaftet. Niemand weiß, ob und wie lange der Mietendeckel umgesetzt wird, bevor das Bundesverfassungsgericht über die Regelung entscheiden wird. Auch weiß niemand, wie die erstinstanzlichen Gerichte mit dieser Regelung umgehen werden. Interessant wird es, wenn jetzt bald die Preise für Wohnimmobilien zu sinken beginnen. Interessierte Immobilienkäufer sollten dann überlegen, ob sie das Risiko auf sich nehmen. Wer einen langen Atem hat, könnte belohnt werden.
Die Erstveröffentlichung war im November 2019 in der Immobilien Zeitung.
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