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Das Gezerre um den Berliner Mietendeckel

Kaum etwas wird aktuell so beherzt diskutiert wie der Mietendeckel für Berlin. Katrin Lompscher von den Linken wagte zuletzt einen heftig kritsierten ersten Vorstoß für ein entsprechendes Gesetz. Der rot-rot-grüne Senat beschloss daraufhin eine abgemilderte Version. Diese soll nun in ein Gesetz gegossen werden. Wir halten Sie rund um die Querelen um die Mietpreisbremse auf dem Laufenden.

Der Mietendeckel für Berlin ist beschlossene Sache. Doch wie wird er aussehen? Erste Eigentümer stoßen bereits ihre Immobilien ab. CDU will mit Normenkontrollklage gegen Gesetz vorgehen. Wohnraum ist knapp in der Bundeshauptstadt. Kann hier ein Mietendeckel helfen? Foto: Thomas Wolter auf Pixabay
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Pierre Pawlik, 25.11.2019

Warum braucht Berlin einen Mietendeckel?

Die Wohnungssituation in Berlin ist höchst angespannt. Wer Wohnraum sucht, wird kaum noch fündig oder mit horrenden Mietpreisen konfrontiert. Apropos Miete: Die stieg aufgrund der Wohnungsnot unkontrolliert. Eine Entwicklung, die die Berliner Bevölkerung nachhaltig verunsicherte. Um all dem einen Riegel vorzuschieben, wurde beschlossen, die Mieten in Berlin zu deckeln. Infolgedessen sollen die Mieten ab Januar 2020 für fünf Jahre eingefroren werden. Zudem sollen zu hohe Neu- und Wiedermieten sowie zu hohe Bestandsmieten unter eine Mietobergrenze abgesenkt werden.

Katrin Lompschers Vorschläge für eine Mietpreisbremse mittels Gesetzes

Erste konkrete Gestaltungsvorschläge für ein entsprechendes Gesetz unterbreitete die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher. Die wesentlichsten Eckpunkte daraus erreichten am 26. August 2019 die Presse:

  • Radikaler Mieterhöhungsstopp für fünf Jahre – auf dem Niveau vom Stichtag 18. Juni 2019.
  • Deckelung von Berlins Mieten auf maximal 7.97 Euro pro Quadratmeter im Monat in Wohnungen, die bis 2013 gebaut wurden.
  • Neubauten, die ab 2014 gebaut wurden, sowie öffentlich geförderter Wohnungsbau sind vom Mietendeckel ausgenommen.
  • Vorgelegt wurden im Zuge dessen 17 verschiedene Quadratmeter-Mieten, deren Höhe vom Alter des Hauses abhängt. Grundtenor: Je älter das Mietshaus, desto höher die Miete – unabhängig von der Lage. Wer aktuell mehr bezahle, könne eine Absenkung verlangen, sobald der Mietendeckel in Kraft trete.
  • Des Weiteren hält Lompscher die Möglichkeit für Zuschläge offen, die voll und ganz in den Klimaschutz und die Modernisierung der Wohnungen fließen sollen. Wer beispielsweise das Dach dämmen ließe, könne nach dem Entwurf 0,11 Euro pro Quadratmeter im Monat mehr an Miete geltend machen. Die Mietobergrenze dürfe trotz derartiger Zuschläge nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
  • Bei Neuvermietungen muss der Vermieter dem neuen Mieter Auskunft über die vorher gezahlte Miete für die Wohnung geben. Diese darf nicht überschritten werden.
  • Das Recht des Vermieters auf Kündigung wegen Eigenbedarf wird zudem drastisch beschnitten. Über das Ob entscheidet das zuständige Bezirksamt.

Katrin Lompschers Entwurf erntet harsche Kritik

Diese Punkte der Linken-Politikerin, man ahnt es, stießen auf wenig Gegenliebe. Die „Bild“-Zeitung forderte direkt einen Nietendeckel für Berlins Politiker. Die IHK urteilte: „Wirtschaftlich wäre es für Berlin eine Katastrophe.“ Für Alex Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft, schossen die Pläne direkt an jedweden Zielen vorbei. CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak fand noch deutlichere Worte und sprach von einem „sozialistischen und verfassungswidrigen Amoklauf“, der die Rechte von Vermietern unverhältnismäßig verletze. Wohnungsverbände schlugen Alarm und Berlins früherer Justizsenator Thomas Heilmann kündigte an, den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht bekämpfen zu wollen.

Einhellig wurde kritisiert, dass der Vorschlag Lompschers wahllose Mietsenkungen auch für Spitzenverdiener bedeute und auch sozial Schwache je nach Alter ihrer Wohnung übermäßig hart getroffen werden könnten. Experten befürchten zudem, dass diese Pläne keinerlei neuen Wohnraum zur Folge haben, Wohnengpässe in der Folge sogar noch verschärft und Investoren abgeschreckt würden. Auch die Pflege und Modernisierung des Bestandes würde durch die abgesenkten Mieten beträchtlich verkompliziert werden.

Rot-Rot-Grün optimiert die Vorschläge zum Mietendeckel

Am Abend des 29. August 2019 räumte eine Verhandlungsrunde aus SPD, Linken und Grünen einige Streitpunkte aus Lompschers Vorschlägen aus. Darauf einigte man sich im Berliner Senat:

  • Die Mieten werden ab Januar 2019 für fünf Jahre eingefroren.
  • Alle Berliner zahlen ihre bisherigen Mieten weiter, es sei denn, die Miete macht mehr als 30 Prozent des Haushalteinkommens aus. Ist dies gegeben, wird die Miete auf staatlich vorgegebene Oberwerte abgesenkt.
  • Diese Oberwerte, die Lompscher bislang anhand der Mieten von 2011 berechnet hat, werden auf das Niveau von 2013 angepasst und damit erhöht. Lohnentwicklung und Inflation werden dabei berücksichtigt. Es ist ein Korridor zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro vorgesehen.
  • Die Deckelung selbst wird als „atmender Deckel“ umschrieben, wird also „fairen“ Vermietern, die bislang nur selten oder sehr moderat ihre Mieten erhöhten, auch in den kommenden fünf Jahren Mieterhöhungen erlauben, solange sie die Obergrenzen nicht überschreiten und die Mietentwicklung im Einklang mit der Erhöhung der Löhne der betroffenen Mieter liegt.
  • Wer seine Vermietungsobjekte in den letzten 15 Jahren grundlegend saniert hat, darf einen Aufschlag von 1,40 Euro pro Quadratmeter auf die zu entrichtende Miete aufschlagen.
  • Neu anfallende Modernisierungskosten dürfen mit maximal einem Euro mehr pro Quadratmeter auf den Mieter umgelegt werden.

So geht es mit dem Mietendeckel weiter

Nach der "Schlusszeichnung" der finalen Version durch Lompscher dürfen nun die Verbände und andere Senatsressorts in der Causa Mietendeckel mitreden. Am 15. Oktober steht der "Senatsbeschluss" an. In Kraft treten soll das Gesetz am 1. Januar. Ob dieser Zeitplan tatsächlich gehalten werden kann, steht allerdings noch in den Sternen.

Ex-Verfassungsgerichtspräsident erklärt Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig

Update vom 06.09.2019: Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichtes, hat im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. ein Rechtsgutachten erstellt. In dem 17-seitigen Papier kommt er laut Zeitungen  der Funke-Mediengruppe zu dem Ergebnis, dass der geplante Mietendeckel verfasssungswidrig sei.

In seinen Ausführungen schreibt Hans-Jürgen Papier dem Bund die Vollkompetenz für das soziale Miepreisrecht zu. Davon habe der Bund mit der 2015 verabschiedeten Mietpreisbremse und der Anwendung des Bestellerprinzips für Mietwohnungen Gebrauch gemacht. Genau diese Regelungen würden durch den Mietendeckel jedoch ausgehebelt. "Landesverfassungsrecht kann die grundgesetzliche Kompetenzverteilung weder sprengen noch zu deren Auslegung etwas beitragen", schreibt der Ex-Präsident des Bundesverfassungsgerichts.

Der Mietendeckel und das Handwerk

Update vom 14.10.2019: Eine Umfrage zum Berliner Mietendeckel benennt mit den Handwerkern eine Berufsgruppe als große Verlierer, die bislang kaum jemand auf dem Schirm hatte: Mietendeckel könnte den Umsatz Berliner Handwerker um 7,5 Milliarden drücken.

Mietendeckel könnte gegen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen

Update vom 16.10.2019: Ein Policy Paper der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung kommt zu dem Schluss, dass die bisherigen Entwürfe zum Berliner Mietendeckel verfassungsrechtlich bedenklich seien. Die entsprechende Analyse stammt von Professorin Karola Knauthe, die sowohl die formelle Gesetzgebungskompetenz des zuständigen Senats hinterfragt als auch Bedenken äußert, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (Artikel 14 GG)verstößt. Das Gutachten kommt des Weiteren zu dem Schluss, dass Mieter erheblichen Risiken ausgesetzt sind, sollte der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft werden. Dann könnten hohe Mietnachzahlungen auf sie zukommen. Bei Nicht-Erfüllung derselben drohe der Verlust der Wohnung.

Berliner Koalition einigt sich auf den Mietendeckel

Update vom 21.10.2019: Am Freitag hat sich die rot-rot-grüne-Koalition in Berlin auf den Mietendeckel für Berlin verständigt. Die Deckelung soll fünf Jahre Bestand haben und die Mieten rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 bis 2021 auf dem heutigen Niveau einfrieren. Ab 2022 darf ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent erfolgen. Die Regelung betrifft circa 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 bezugsfertig wurden - Neubauten, die nach 2014 bezugsfertig wurden, sind von der Regelung ausgeschlossen.

Weitere beschlossene Regelungen:

  • Sogenannte Kappungsgrenzen werden eingeführt. Mieten, die 20 Prozent über festgelegten, sich am Mietspiegel von 2013 orientierenden und von der jeweiligen Lage abhängigen Obergrenzen liegen, dürfen auf den Wert "Obergrenze plus 20 Prozent" gesenkt werden.
  • Die Obergrenze darf maximal bei 9,80 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegen.
  • Bei Neuvermietung bestehenden Wohnraums darf der Nachmieter nicht mehr zur Kasse gebeten werden als der jeweilige Vormieter. Liegt die Miete des Vormieters über der Kappungsgrenze, darf die Miete verkürzt werden.
  • Der Mietendeckel soll "atmend" umgesetzt werden, also beispielsweisde Modernisierungumlagen von bis zu einem Euro pro Quadratmeter erlauben. Damit soll die Umsetzung von Modernisierungen gewährt bleiben. Wer umfassender modernisieren will, kann Förderprogramme des Landes in Anspruch nehmen.

Am Dienstag soll der Senat ein entsprechendes Gesetz beschließen. Mitte Dezember soll im Abgeordnetenhaus daraus ein Gesetz gemacht werden. Als sicher gilt, dass ebenjenes das Bundesverfassungsgericht beschäftigen dürfte. Die Berliner CDU und FDP haben bereits angekündigt, gegen den Mietendeckel vorgehen zu wollen. Scharfe Kritik kommt auch von Immobilienverbänden.

Des Weiteren ergab eine aktuelle Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting unter rund 260 Immobilieninvestoren, dass 81 Prozent der befragten Investoren mittelschwere bis schwere Auswirkungen des Mietendeckels auf ihre Geschäftstätigkeit in Berlin voraussehen. Konsequenzen ziehen bereits 28 Prozent der Investoren: Sie wollen künftig weniger in Wohnimmobilien investieren. 41 Prozent der Befragten forderten von der Politik die Vereinfachung der Ausweisung von Bauland, um den Wohnungsneubau zu fördern.

Berliner Senat beschließt Mietendeckel

Update vom 22.10.2019: Der Berliner Senat hat den Gesetzentwurf für den Mietendeckel wie erwartet verabschiedet. Dieser muss nun noch vom Abgeordnetenhaus bestätigt werden.

Wegen Diskussion um Mietendeckel stoßen immer mehr Eigentümer Wohnungen ab

Update vom 11.11.2019: Das Mietendeckelgesetz soll zwar erst Anfang 2020 vom Tisch sein, hat aber jetzt schon Auswirkungen: Wie McMakler berichtet, bemerken Makler bereits erste Auswirkungen: „Wir beobachten momentan einen deutlichen Anstieg der Verkaufsanfragen, vor allem in den attraktiven Berliner Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg um fast 50 Prozent. Besonders große Wohnungen ab 100 Quadratmetern, die bisher hochpreisig vermietet werden konnten und kaum auf den Markt kamen, sind jetzt verstärkt dabei. Die Immobilienbesitzer sind nervös und wollen verkaufen, noch bevor der Mietendeckel beschlossene Sache ist. Vermietung in Berlin, so der einheitliche Tenor, rechnet sich mit Mietendeckel nicht mehr“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Warum vor allem bei den großen und luxuriösen Wohnungen in attraktiven Lagen derartige Bewegungen zu spüren seien, läge auf der Hand: „Die absoluten Mieteinbußen sind bei großen Wohnungen dramatischer für den Cash Flow eines Eigentümers als bei kleineren Einheiten“, erklärt Pieczonka von McMakler. Und weiter: „Die Vermutung liegt nahe, dass Immobilienbesitzer kleiner Wohnungen mit geringer Miete die Situation besser abfedern können und querfinanzieren. Bei hohen Mieten ist das Risiko für den Immobilienbesitzer dagegen erheblich höher.“ Einige Eigentümer hätten wohl nicht in Berlin investiert, wenn sie gewusst hätten, dass der Senat einen Mietendeckel einführt.

Bundesinnenministerium hält Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig

Update vom 19.11.2019: Nach Ansicht des von Horst Seehofer geleiteten Bundesinnenministeriums verstößt der Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz und hätte daher nicht beschlossen werden dürfen. In einer von der Berliner CDU veröffentlichten E-Mail schreibt das Ministerium an den Berliner CDU-Bundestagsabgeordneten Kai Wegner, dass das Land Berlin zu einem solchen Gesetz "kompetenzrechtlich gehindert" sei. Eine Mietpreisbegrenzung sei bereits vom Bund "umfassend und abschließend geregelt" worden, heißt es in dem Schreiben, das der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz im Auftrag von Innenminister Horst Seehofer verfasste.

Nach Auffassung des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, muss der Bundestag jetzt eine Normenkontrolle beim Bundesverfassungsgericht einreichen.  ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner: „Wir können nicht erst nach Jahren feststellen, dass die meisten Berliner Mietverhältnisse neu bewertet werden müssen. Dies ist ein Bärendienst für die Mieter – es gilt großen Schaden von Berlin abzuwenden. Dabei ist ganz besonders der Bundestag gefragt, denn die Berliner Landesregierung will gegen die grundgesetzlich festgeschriebene Gesetzgebungskompetenz verstoßen.“

CDU will mit abstrakter Normenkontrollklage gegen Mietendeckelgesetz vorgehen

Update vom 23.11.2019: Die über 1.000 Delegierten des CDU-Parteitags am 23. November 2019 haben dem Antrag der Landesverbände Berlin und Hamburg mit dem Titel „Mieterinnen und Mieter wirklich schützen - ‚Mietendeckel‘ stoppen!“ mit großer Mehrheit zugestimmt. Dementsprechend werde die CDU/CSU-Bundestagsfraktion aufgefordert, gegen den Berliner Mietendeckel mit einer abstrakten Normenkontrollklage vorzugehen, welche dessen Rechtmäßigkeit und eventuelle Verstöße überprüfen werde. (Quelle: ZIA)

Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft zum Mietendeckel

Update vom 26.11.2019: Das Institut der Deutschen Wirtschaft führt in einem Gutachten auf, welche volkswirtschaftlichen Folgen der Berliner Mietendeckel mit sich bringen wird. Die wesentlichsten Erkenntnisse:

  • Der Mietendeckel hebt die Signalwirkung der Mietpreise auf. Folge: Niedrige Mieten werden mehr Wohnungssuchende anlocken. Das knappe Wohnangebot nimmt noch mehr ab. 
  • Umzüge innerhalb Berlins werden abnehmen. Bedarfsgerechte Wohnungswahl wird verschlechtert.
  • Vermieter werden Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und veräußern. Mietwohnungsmarkt verkleinert sich.
  • Instandsetzungen und Modernisierungen werden ausgesetzt. Eng damit verbunden wird ein Auftragsrückgang bei Handwerkern sein.
  • Neubau wird ausgesetzt, da Mieteinnahmen zur Finanzierung fehlen.
  • Überschuldung und Insolvenzen bei Kleinvermietern und Unternehmen.
  • System der Mietspiegel wird ausgehebelt.

Das gesamte Gutachten finden Sie hier

Bundesweiter Rückzug von Investoren wegen Berliner Mietendeckel

Update vom 3.12.2019: Nach Angaben von FIABCI Deutschland, dem Dachverband immobilienwirtschaftlicher Berufe, ist ein deutlicher Rückzug von Investoren durch den Berliner Mietendeckel nicht nur in der Hauptstadt, sondern bundesweit zu verzeichnen. Zudem wird nach Ansicht des Dachverbandes die geplante Gesetzesänderung die gewünschte Wirkung im Hinblick auf die Schaffung von mehr Wohnraum klar verfehlen. 

„Sollte das Gesetz im März 2020 in Kraft treten, wird es die Wohnungsnot sogar noch vergrößern, da die Berliner Politik in diesem Fall negative Strahlkraft hat. Denn ohne die Aussicht auf Mietsteigerungen, ziehen sich Projektentwickler und Investoren zurück. Durch die weiter zunehmende Knappheit steigt die Nachfrage und Mieter mit besserer Bonität sind demnach im Vorteil. Doch gerade das wollte man ja vermeiden,“ erklärt Michael Heming, Präsident von FIABCI Deutschland. Und weiter: „Der Mietendeckel ist das absolut falsche Signal an den Markt und ein kontraproduktives Instrument um die Wohnungsnot zu lindern.“

Wohnen muss Ware bleiben

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