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Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel eingereicht

Kaum etwas erhitzt die Gemüter in der Immobilienbranche so wie der Mietendeckel für Berlin. Trotz vieler Warnungen und einer Vielzahl an Gutachten ist das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” nun beschlossene Sache. Damit werden die Mieten in der Hauptstadt für fünf Jahre eingefroren. Wir haben die wichtigsten Ereignisse und Diskussionen auf dem Weg zum Mietendeckel sowie Pro- und Contra-Stimmen zum verabschiedeten Gesetz zusammengetragen.

Trotz vieler Warnungen und einer Vielzahl an Gutachten ist das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung” nun beschlossene Sache. Eine Chronologie wie es dazu kam. Wohnraum ist knapp in der Bundeshauptstadt. Kann hier ein Mietendeckel helfen? Foto: Thomas Wolter auf Pixabay
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Pierre Pawlik / Pressemitteilungen genannter Unternehmen/Stellen/Behörden, 07.05.2020

Normenkontrollklage gegen Mietendeckel

06.05.2020: Heute haben Fraktionsmitglieder der CDU/CSU und der FDP im Bundestag beim Bundesverfassungsgericht einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle gegen den Mietendeckel eingereicht. 284 Abgeordnete unterstützten die Normenkontrollklage. Das notwendige Quorum von einem Viertel der Mitglieder des Bundestages wurde somit deutlich übertroffen.

Dazu sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD: „Die Wohnungswirtschaft und auch weite Teile der Politik setzen mit Recht große Hoffnung in das Normenkontrollverfahren. Andernfalls droht ein Flickenteppich aus landesrechtlichen Regelungen mit Nachahmungen. Das führt zu einer gravierenden rechtlichen Unsicherheit. Es muss Klarheit darüber herrschen, dass Mietrecht Bundesrecht ist. Der Bund hat hier gute Kompromisse erzielt, an die sich alle Länder auch halten sollten. In der Sache ist der Berliner Mietendeckel sozial ungerecht. Der Mietendeckel spiegelt nicht den Berliner Mietwohnungsmarkt. Es profitieren fast ausschließlich die Gutverdienenden in schönen Wohnungen und gehobenen Lagen. Die versprochenen Entlastungen greifen nicht in den einfacheren Lagen. Rechtlich gesehen haben wir es mit einem enteignungsgleichen Eingriff zu tun. Der Mietendeckel stellt die zwischen Mietern und Vermietern getroffenen Verträge willentlich auf den Kopf. Allein die Rückwirkungsklauseln in dem Gesetz sind rechtspolitisches Harakiri und klar verfassungswidrig.“

Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen: „Die Immobilienwirtschaft ist mehr denn je gefragt, wenn es darum geht, die Wirtschaft nach der Corona-Pandemie wieder anzukurbeln. Deshalb ist es eine gute Nachricht, dass heute beim Bundesverfassungsgericht ein Antrag auf abstrakte Normenkontrolle gegen den Mietendeckel eingereicht wurde. Planungs- und Rechtssicherheit sind jetzt wichtiger denn je – auch für neue Investitionen. Eine weitere gute Nachricht wäre, wenn das Bundesverfassungsgericht noch in diesem Jahr über die Normenkontrollklage entscheidet. Angesichts der Corona-Auswirkungen und dem hohen Risiko, dass die Immobilienunternehmen durch Ausfälle von Mietzahlungen schultern, brauchen wir schnellstmöglich Klarheit – und zwar gleichermaßen für Vermieter und Mieter!“

Landgericht Berlin: Mietendeckel "formell verfassungswidrig"

12.03.2020: Nachdem ein Eilantrag von drei Vermietern gegen das Mietendeckel-Gesetz vom Bundesverfassungsgericht abgelehnt wurde, will nun das Berliner Landgericht das Bundesverfassungsgericht anrufen. Es geht um eine Mieterhöhungsklage, die vor der 67. Zivilkammer des Gerichts verhandelt wurde. Das Amtsgericht Spandau hatte Mieter dazu verurteilt, einer Mieterhöhung von 895 auf 965 Euro zuzustimmen. Dagegen klagten die Mieter unter Berufung auf den Mietendeckel, der während des Berufungsverfahrens rückwirkend in Kraft trat.

Das Berliner Landgericht ist der Auffassung, dass der Mietendeckel formell verfassungswidrig sei, da dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Seien Mietregulierungen doch Angelegenheit des Bundes. Zudem wurde bemängelt, dass das Mietendeckel-Gesetz rückwirkend in rechtliche Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter eingreife. Ähnlich hatte auch das Amtsgericht Charlottenburg in einem anderen Fall geurteilt.

Eilantrag gegen Berliner Mietendeckel scheitert vor Bundesverfassungsgericht

12.03.2020: Ein Eilantrag von drei Vermietern gegen den Berliner Mietendeckel wird vom Bundesverfassungsgericht abgeschmettert. Lesen Sie hier einen Kommentar zu dem Vorgang.

Normenkontrollklage gegen Berliner Mietendeckel nimmt Gestalt an

19.02.2020: Die abstrakte Normenkontrollklage gegen den Berliner Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht hat eine wichtige Hürde genommen. Das dafür notwendige Quorum von mindestens einem Viertel der Bundestagsmitglieder wurde erreicht. Da es sich dabei vornehmlich um CDU- und CSU- Abgeordnete handelte und die FDP bereits angekündigt hatte, sich an der Klage zu beteiligen, wird die Mindestanzahl mehr als übererfüllt werden.

Zur anstehenden Normenkontrollklage kommentiert Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft: „Die Normenkontrollklage ist ein gutes Zeichen für die zahlreichen Vermieter und Mieter, die der rotrotgrüne Senat in Berlin mit dem Mietendeckel verunsichert. Sie dient dem sozialen Frieden. Es ist nicht auszudenken, was zulasten der Mieter passiert, wenn erst nach Jahren feststeht: alle Mietzahlungen waren verfassungswidrig. Insofern freuen wir uns über diesen Beschluss und hoffen, dass den nicht verfassungskonformen Vorstellungen bald ein Ende bereitet werden wird. Der Mietendeckel setzt die Mechanismen der sozialen Marktwirtschaft außer Kraft und verstärkt die Wohnungsknappheit, erhöht die Konkurrenz um bezahlbares Wohnen und führt zu einem Modernisierungsstau.“

BFW-Präsident Andreas Ibel: „Das Land Berlin begeht mit dem Gesetz zum Mietendeckel einen offenen Verfassungsbruch. Dieser Wahnsinn muss schnellstmöglich durch das Bundesverfassungsgericht gestoppt werden. Wir begrüßen sehr, dass der Antrag auf ein Normenkontrollverfahren nun die erforderliche Unterstützung im Bundestag hat. Jetzt kann dieser wohnungspolitischen Geisterfahrt in Karlsruhe ein Ende gesetzt werden. Mit dem Mietendeckel rüttelt der Berliner Senat nicht nur an der Bund-Länder-Kompetenz, sondern auch am Wirtschaftsmotor Deutschlands.“

Aufgrund der unabsehbaren Folgen des Mietendeckels haben die mittelständischen Mitgliedsunternehmen des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg bereits geplante Neubauvorhaben in einem Umfang von mehr als 9.000 Wohnungen zurückgestellt. Zusätzlich wurden auch Investitionen und Modernisierungen auf Eis gelegt. „Wenn unsere Unternehmen nicht mehr investieren und bauen können – wer soll dann die erforderlichen neuen Wohnungen für die Berliner bauen?“, resümiert Ibel. „Deshalb ist es eine gute Nachricht, dass dieser planwirtschaftliche Irrsinn jetzt vom obersten Gericht gestoppt werden kann. Der BFW wird hierbei die notwendige Unterstützung leisten!“

 


Berliner Mietendeckel ist Gesetz


Die Abgeordneten der rot-rot-grünen Koalition haben am 30. Januar 2020 der Einführung des „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (MietenWoG Bln) ihre Zustimmung gegeben (85 Ja-Stimmen). Die Oppositionsparteien CDU, FDP und AfD stimmten gegen das Gesetz (64 Nein-Stimmen). Es gab eine Enthaltung. Damit hat der Mietendeckel auch die letzte parlamentarische Hürde genommen. Voraussichtlich Mitte Februar soll das bundesweit einmalige Gesetz in Kraft treten. Rund 1,5 Mio. Mietwohnungen fallen in der Hauptstadt unter das Gesetz und als Stichdatum für die betroffenen Mieten gilt der 18. Juni 2019. Das Besondere: Die Mieter müssen bei Verstößen selbst aktiv werden.

Die wichtigsten Kernpunkte des Berliner Mietendeckel

  • Mietenstopp: Mieten werden ab sofort für fünf Jahre eingefroren, Mieterhöhungen sind nicht mehr erlaubt.
  • Mietobergrenze: Wiedervermietungen dürfen nicht teurer ausfallen als die jeweilige Vormiete. Übersteigt die Vormiete die Mietobergrenze, gilt die Mietobergrenze.
  • Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sind auf höchstens einen Euro pro Quadratmeter begrenzt.
  • Aktuell stark überteuerte Mieten können auf Antrag bis auf 120 Prozent der Mietobergrenze abgesenkt werden. Achtung: Diese Regelung wird erst in neun Monaten rechtskräftig.
  • Besonders niedrige Mieten dürfen bei einer Wiedervermietung höchstens um einen Euro pro Quadratmeter auf maximal 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöht werden.
  • Ausgenommen sind: Neubauwohnungen, die nach dem 1.1.2014 zum ersten Mal bezogen wurden sowie öffentlich geförderte Wohnungen.

+ Pro: Das sagen die Befürworter zum Mietendeckelgesetz

Katrin Lompscher (Linke), Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Der Mietendeckel ist die einzig verantwortungsvolle Handlungsoption. Das Gesetz wird wieder so etwas wie Augenhöhe zwischen Vermietern und Mietern schaffen.“ Der inhatliche und juristische Streit sei mit dem heutigen Tag nicht zu Ende. Doch es gelte, bezahlbaren Wohnraum für alle zu sichern.

Harald Wolf, Abgeordneter Die Linke: „Mit dem rot-rot-grünen Mietendeckel setzen wir ein klares Stoppzeichen. Wohnen darf kein Objekt der maßlosen Profitmaximierung sein.“ (aus der Berliner Morgenpost)

Katrin Schmidberger, Abgeordnete Die Grünen: „Es ist unsere Pflicht, das Grundrecht auf Wohnen zu verteidigen. Und das lösen wir heute ein.“ Das Gesetz tue zwar „an der einen oder anderen Stelle weh, zum Beispiel beim Umgang mit den Gemeinwohlorientierten.“ Für sie werden die Grünen weiter nach einer Lösung suchen.“ (aus der Berliner Morgenpost)

Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins: „Mit einem öffentlich-rechtlichen Landesgesetz zur Deckelung der Mieten in Berlin tut sich eine historische Chance für eine soziale Wohnungsversorgung auf. Wir begrüßen den Mietendeckel ganz ausdrücklich, auch wenn wir nicht mit allen Regelungen glücklich sind. Eine Atempause für die Mieterschaft ist vertretbar, weil die Vermietereinkünfte und Immobilienvermögen massiv angestiegen sind, das darf nicht vergessen werden. Einen Verlust an Wohnqualität erwarten wir durch das Gesetz nicht. Zunächst bleibt es bei den rechtlichen Verpflichtungen für Eigentümer zur Instandsetzung, die auch weiterhin eingefordert werden. Zudem bedeutet ja auch heute eine hohe Mietzahlung aufgrund des Nachfrageüberhangs gerade nicht, dass dies auch zur Qualitätssteigerung führen muss.“

Iris Spranger, stellvertretende Landesvorsitzende der SPD Berlin: „Zu einem sicheren Leben gehört ein bezahlbares Zuhause. Das haben wir mit dem Beschluss für die Mieterinnen und Mieter abgesichert. Wir verschaffen den Berlinerinnen und Berlinern in ihrer Einkommenssituation in den nächsten Jahren eine Atempause, in der wir den Bau von zusätzlichem Wohnraum vorantreiben werden.“ (Geplant sind bis 2026 der Bau von 53.400 neuen Wohnungen, davon 17.800 als geförderter Wohnungsbau, und eine Erhöhung des Wohnungsbestandes kommunaler Wohnungsbaugesellschaften auf mindestens 400.000 Wohnungen.)

- Contra: Das meinen die Gegner des Mietendeckels

Susanne Klabe, Geschäftsführerin des Bundesverbandes der privaten Immobilienwirtschaft BFW Landesverband Berlin/Brandenburg: „Mietendeckel: Was für ein Scherbenhaufen! Das gegen alle fachlichen und rechtlichen Hinweise verabschiedete Gesetz steht im eklatanten Widerspruch zum Grundgesetz und ist daher verfassungswidrig, weil dem Land Berlin in dieser Frage die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehlt. Zudem stellt der Mietendeckel einen unzulässigen Eingriff in das Eigentumsrecht der Wohnungsunternehmen dar, kommt einer Teilenteignung von Vermietern gleich und verstößt gegen die Vertragsfreiheit.

Dr. Andreas Mattner, Präsident vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA): „Jetzt braucht es schnellstmöglich die Normenkontrollklage. Denn der Mietendeckel wird auf dem Rücken zahlreicher Mieterinnen und Mieter ausgetragen. Zudem bringt der Mietendeckel die Altersvorsorge vieler Menschen in Deutschland in Gefahr, denn die kalkulierten Mieteinnahmen werden substanziell gemindert und führen zu Finanzierungsschwierigkeiten bei laufenden Krediten. Der Mietendeckel sorgt für einen immensen Vertrauensverlust bei den Investoren. Wohnungsbauvorhaben werden unkalkulierbar – Investoren ziehen sich zurück und Modernisierungen werden gestoppt – auf Kosten des Klimaschutzes und zu Lasten des Wohnungsbestandes.“

Wolfgang Steiger, Generalsekretär des Wirtschaftsrates des Berufsverbandes CDU e.V.: "Die Hauptstadt befindet sich zurzeit leider in der Geiselhaft ideologiegetriebener Politik. Der Zuzug nach Deutschland und hier in fast alle Ballungsräume kann nur durch gesteigerten Wohnungsbau aufgefangen werden. Wird das Mietendeckelgesetz beschlossen und realisiert, werden dringend benötigte Investitionen in den Wohnraum nachhaltig abgewürgt und die angespannte Wohnraumsituation in der Boom-Metropole Berlin dürfte sich sogar noch verschärfen. Selbst auf andere Branchen wird der Mietendeckel durchschlagen. Mit seinem Mietendeckel läuft der Berliner Senat immer tiefer in die Sackgasse und trocknet das Ökosystem für Wohnrauminvestitionen weiter aus.“

Joachim Pfeiffer, wirtschaftspolitischer Sprecher der CDU-Unionsfraktion im Bundestag, zur dpa: Der Mietendeckel ist „verfassungswidrig, kontraproduktiv und letztendlich nicht nur investorenfeindlich, sondern auch mieterfeindlich“.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: "Der Mietendeckel, wie er heute vom Berliner Senat verabschiedet wurde, schießt völlig über das Ziel hinaus und trifft vor allem diejenigen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen. Nicht nur Vermieter werden die negativen Folgen des Mietendeckels zu spüren bekommen. Schlussendlich werden vor allem die Mieter und diejenigen, die bezahlbaren Wohnraum suchen, die Leidtragenden sein. Die Investitionsbreme Mietendeckel ist eine Scheinlösung und schafft keine einzige neue Wohnung. Und momentan ist nicht erkennbar, dass die Berliner Probleme bei sinkenden Baugenehmigungen auch nur annähernd aufgelöst werden könnten.“

Claus Michelsen, Konjunkturchef vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW): „Der Mietendeckel ist ein süßes Gift für den Berliner Wohnungsmarkt. Es dürfte rund 85 Prozent der Berliner Bevölkerung schmecken – so groß ist der Anteil der Mieterinnen und Mieter. Allerdings ist die beschlossene Regulierung ein sehr starker Eingriff in das Marktgeschehen, der mit bitteren Nebenwirkungen einhergehen dürfte. So wichtig die kurzfristige Stabilisierung der Mietentwicklungen letztlich für den gesellschaftlichen Zusammenhalt ist, so sehr kann eine populäre, aber einseitige Wohnungsmarktpolitik negative Folgen zeitigen. Daher sollte die Politik mit einem Mix an Maßnahmen auf die Herausforderungen reagieren – auch mit regulierenden Eingriffen. Wohl oder übel ist die Stadt aber auf private Investitionen im Wohnungsbau angewiesen und muss daher auch die Interessen derjenigen berücksichtigen, die das Kapital zur Verfügung stellen.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD: „Das ist ein schwarzer Tag für den Berliner Wohnungsmarkt. Allen Warnungen und einer Vielzahl von Gutachten namhafter Experten zum Trotz ist es heute zu einem historischen Tabubruch in Berlin gekommen. Wir begrüßen, dass die CDU/CSU- und die FDP-Bundestagsfraktionen jetzt rasch ein Normenkontrollverfahren starten wollen, denn wir brauchen dringend Rechtssicherheit.

 


Der Weg zum Berliner Mietendeckel


Abgeordnetenhaus stimmt für Mietendeckel

Update vom 30.01.2020: Die Abgeordneten der rot-rot-grünen Koalition haben der Einführung des „Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ (MietenWoG Bln) ihre Zustimmung gegeben (85 Ja-Stimmen). Die Oppositionsparteien CDU, FDP und AfD stimmten gegen das Gesetz (64 Nein-Stimmen). Es gab eine Enthaltung. Damit hat der Mietendeckel auch die letzte parlamentarische Hürde genommen. Voraussichtlich Mitte Februar soll das bundesweit einmalige Gesetz in Kraft treten.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, sprach von einem „historischen Tabubruch", einer „Katastrophe”, einem „schwarzen Tag für den Berliner Wohnungsmarkt". Der Mietendeckel komme einer Enteignung gleich. Aus Sicht des IVD wird der Mietendeckel drastische und langfristige Folgen für Wohnungsmarkt und Wirtschaft in der Hauptstadt haben. Eine Begrenzung und Senkung der Mieteinnahmen sowie die fehlende Investitionssicherheit würden die Investitionsbereitschaft der Immobilienwirtschaft dramatisch senken.

Auch der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg kritisiert das neue Gesetz aufs Schärfste. Dieses steht nach Einschätzung des Verbandes im eklatanten Widerspruch zum Grundgesetz und seidaher verfassungswidrig, weil dem Land Berlin in dieser Frage die erforderliche Gesetzgebungskompetenz fehle. „Der Berliner Mietendeckel ist eher ein politisches Programm der rot-rot-grünen Landesregierung als ein substanzielles Gesetz mit fachlicher Qualität”, sagt Susanne Klabe, die Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg.

Berliner Mietendeckel verhindert Neubau: "Eine wohnungspolitische Katastrophe"

Update vom 16.01.2020: Wie aus dem aktuellen Bericht des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg hervorgeht, wurde zwischen Januar und November 2019 der Bau von insgesamt 18.413 Wohnungen in der Hauptstadt genehmigt. Das sind rund 9,4 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (Januar bis November 2018: 20.315).

„Die aktuellen Baugenehmigungszahlen sprechen eine deutliche Sprache. Einen direkteren Beweis dafür, dass der Mietendeckel Neubau verhindert, gibt es nicht. Ich appelliere an das Abgeordnetenhaus, das Vorhaben zum Wohle der Stadt und ihrer zukünftigen Entwicklung zu stoppen.“ Das sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, anlässlich der ersten Beratung zum Mietdeckelgesetz im Berliner Abgeordnetenhaus. „Das dritte Jahr in Folge gehen die Baugenehmigungszahlen in Berlin zurück. Der drastische Rückgang um jetzt sogar fast 10 Prozent geht eindeutig auf das Konto der Berliner Senatsverwaltung. Die Diskussion um den Mietendeckel führt dazu, dass Wohnungsgesellschaften und Investoren ihre Neubautätigkeiten einstellen. Berlin steuert so sehenden Auges in eine wohnungspolitische Katastrophe“, so Schick. Angesichts des bereits aufs Äußerste angespannten Wohnungsmarktes und eines prognostizierten Wohnungsneubaubedarfs von zwischen 200.000 bis 300.000 Wohnungen bis 2030 handle der Berliner Senat mehr als fahrlässig.

Das Berliner Baurecht als Treiber der Wohnungsnot in Berlin

Update vom 06.01.2020: Mathias Hellriegel, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht bei Hellriegel Rechtsanwälte, widmete sich in mehreren Thesen der Wohnungsnot in Berlin und stellt dabei vor allem diverse Probleme im Berliner Baurecht fest. Dabei kommt er, wie viele, zu dem Schluss, dass gegen die Wohnungsnot nur Neubau helfe und dahingehend in Berlin viel Potential da wäre. Es scheitere nur zu oft an Irrationalität, Kooperationsunwillen, fehlendem Engagment und mangelhafter Aktivierung von Bauland. Problematisch sei zudem der Baunutzungsplan von 1960/61, der sich zusammen mit der noch heute geltenden Bauordnung von 1958 als Neubaubremse erweise. Zumindest letztere müsse, so Hellriegel, endlich aufgehoben werden.

Darüber hinaus nennt er aber noch andere problematische Gemengelagen. So komme das aktuelle Berliner Hochhausleitbild einem Hochhausverhinderungsplan gleich und Nachverdichtungspläne würden zu häufig an Nachbarschaftsprotesten scheitern. Des Weiteren sollten Stadtplanungsämter ebenso personell aufgestockt werden wie Bauaufsichtsbehörden. Vor allem, da in diesen durch neue Bürokratiemonstren wie Mietendeckel und Milieuschutz immer mehr Personal anderweitig gebunden werde. Last but not least bezeichnet er den Mietendeckel ebenso als verfassungswidrig wie das Ziel des Volksbegehrens "Deutsche Wohnen & Co. enteignen". Alle Thesen von Mathias Hellriegel finden Sie hier.

Landesmietendeckel: unverhältnismäßig und verfassungswidrig

Update vom 9.12.2019: Ein per Landesgesetz eingeführter Mietendeckel wäre auch materiell verfassungswidrig. Das ergibt der zweite Teil eines Rechtsgutachtens des ehemaligen Präsidenten des Bundesverfassungsgerichts Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Damit bestätigt nach dem Staatsrechtler Ulrich Battis, den Juristen vom wissenschaftlichen Dienst des Deutschen Bundestages sowie des Bundesinnenministeriums ein weiterer renommierter Verfassungsrechtler die Unvereinbarkeit eines Landesmietendeckels mit dem Grundgesetz.

Der erste Teil des Gutachtens von Prof. Dr. Papier hatte im September 2019 bereits die formelle Verfassungswidrigkeit eines Landesmietendeckels belegt – und damit bestätigt, dass der Bundesgesetzgeber für das von ihm geregelte soziale Mietpreisrecht eine Vollkompetenz besitzt, die eine Gesetzgebungskompetenz auf Landesebene für einen Mietendeckel ausschließt. Im zweiten Teil des Gutachtens kommt Papier nun unter anderem zu dem Schluss: "Der geplante Mietenstopp sowie die Mietobergrenzen sind nicht mit Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 Grundgesetz vereinbar." Denn sie stellen laut Prof. Dr. Papier einen unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentumsrecht der betroffenen Vermieter dar. Hinzu kommt: Ein Mietenstopp würde unterschiedslos alle Vermieter treffen – auch diejenigen, die bislang nur geringe Mieten verlangt haben. Das widerspricht dem Gleichheitssatz. 

Papier beurteilt die geplanten Mietobergrenzen zudem als nicht verfassungskonform, da diese zu dauerhaften Verlusten bei der Vermietung und damit zu Beeinträchtigungen der Substanz von Wohngebäuden führen würden. Eine Anwendung des wichtigen Instruments Mietspiegel sei hier deutlich zielführender. Auch die geplante Absenkungsregelung für Mietpreise wird im Gutachten als verfassungswidrig beurteilt, da sie einer Enteignung gleichkomme. Für eine Enteignung gelten aber besonders hohe Anforderungen, denen das geplante Gesetz nicht gerecht wird. Die vorgesehene Härtefallregelung sieht Prof. Dr. Papier als unvereinbar mit dem Grundgesetz, da der Gesetzgeber selbst die Voraussetzungen und Einschränkungen vorgeben muss und nicht eine öffentliche Stelle nach deren Ermessen. Diese Grundrechtseingriffe werden auch durch die vorgesehene zeitliche Befristung nicht abgemildert, da sich die Effekte eines Mietendeckels auch deutlich später noch auswirken würden. 

Bundesweiter Rückzug von Investoren wegen Berliner Mietendeckel

Update vom 3.12.2019: Nach Angaben von FIABCI Deutschland, dem Dachverband immobilienwirtschaftlicher Berufe, ist ein deutlicher Rückzug von Investoren durch den Berliner Mietendeckel nicht nur in der Hauptstadt, sondern bundesweit zu verzeichnen. Zudem wird nach Ansicht des Dachverbandes die geplante Gesetzesänderung die gewünschte Wirkung im Hinblick auf die Schaffung von mehr Wohnraum klar verfehlen. 

„Sollte das Gesetz im März 2020 in Kraft treten, wird es die Wohnungsnot sogar noch vergrößern, da die Berliner Politik in diesem Fall negative Strahlkraft hat. Denn ohne die Aussicht auf Mietsteigerungen, ziehen sich Projektentwickler und Investoren zurück. Durch die weiter zunehmende Knappheit steigt die Nachfrage und Mieter mit besserer Bonität sind demnach im Vorteil. Doch gerade das wollte man ja vermeiden,“ erklärt Michael Heming, Präsident von FIABCI Deutschland. Und weiter: „Der Mietendeckel ist das absolut falsche Signal an den Markt und ein kontraproduktives Instrument um die Wohnungsnot zu lindern.“

Gutachten des Instituts der Deutschen Wirtschaft zum Mietendeckel

Update vom 26.11.2019: Das Institut der Deutschen Wirtschaft führt in einem Gutachten auf, welche volkswirtschaftlichen Folgen der Berliner Mietendeckel mit sich bringen wird. Die wesentlichsten Erkenntnisse:

  • Der Mietendeckel hebt die Signalwirkung der Mietpreise auf. Folge: Niedrige Mieten werden mehr Wohnungssuchende anlocken. Das knappe Wohnangebot nimmt noch mehr ab. 
  • Umzüge innerhalb Berlins werden abnehmen. Bedarfsgerechte Wohnungswahl wird verschlechtert.
  • Vermieter werden Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und veräußern. Mietwohnungsmarkt verkleinert sich.
  • Instandsetzungen und Modernisierungen werden ausgesetzt. Eng damit verbunden wird ein Auftragsrückgang bei Handwerkern sein.
  • Neubau wird ausgesetzt, da Mieteinnahmen zur Finanzierung fehlen.
  • Überschuldung und Insolvenzen bei Kleinvermietern und Unternehmen.
  • System der Mietspiegel wird ausgehebelt.

Das gesamte Gutachten finden Sie hier

CDU will mit abstrakter Normenkontrollklage gegen Mietendeckelgesetz vorgehen

Update vom 23.11.2019: Die über 1.000 Delegierten des CDU-Parteitags am 23. November 2019 haben dem Antrag der Landesverbände Berlin und Hamburg mit dem Titel „Mieterinnen und Mieter wirklich schützen - ‚Mietendeckel‘ stoppen!“ mit großer Mehrheit zugestimmt. Dementsprechend werde die CDU/CSU-Bundestagsfraktion aufgefordert, gegen den Berliner Mietendeckel mit einer abstrakten Normenkontrollklage vorzugehen, welche dessen Rechtmäßigkeit und eventuelle Verstöße überprüfen werde. (Quelle: ZIA)

Bundesinnenministerium hält Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig

Update vom 19.11.2019: Nach Ansicht des von Horst Seehofer geleiteten Bundesinnenministeriums verstößt der Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz und hätte daher nicht beschlossen werden dürfen. In einer von der Berliner CDU veröffentlichten E-Mail schreibt das Ministerium an den Berliner CDU-Bundestagsabgeordneten Kai Wegner, dass das Land Berlin zu einem solchen Gesetz "kompetenzrechtlich gehindert" sei. Eine Mietpreisbegrenzung sei bereits vom Bund "umfassend und abschließend geregelt" worden, heißt es in dem Schreiben, das der Parlamentarische Staatssekretär Marco Wanderwitz im Auftrag von Innenminister Horst Seehofer verfasste.

Nach Auffassung des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft, muss der Bundestag jetzt eine Normenkontrolle beim Bundesverfassungsgericht einreichen.  ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner: „Wir können nicht erst nach Jahren feststellen, dass die meisten Berliner Mietverhältnisse neu bewertet werden müssen. Dies ist ein Bärendienst für die Mieter – es gilt großen Schaden von Berlin abzuwenden. Dabei ist ganz besonders der Bundestag gefragt, denn die Berliner Landesregierung will gegen die grundgesetzlich festgeschriebene Gesetzgebungskompetenz verstoßen.“

Wegen Diskussion um Mietendeckel stoßen immer mehr Eigentümer Wohnungen ab

Update vom 11.11.2019: Das Mietendeckelgesetz soll zwar erst Anfang 2020 vom Tisch sein, hat aber jetzt schon Auswirkungen: Wie McMakler berichtet, bemerken Makler bereits erste Auswirkungen: „Wir beobachten momentan einen deutlichen Anstieg der Verkaufsanfragen, vor allem in den attraktiven Berliner Bezirken wie Mitte, Prenzlauer Berg und Kreuzberg um fast 50 Prozent. Besonders große Wohnungen ab 100 Quadratmetern, die bisher hochpreisig vermietet werden konnten und kaum auf den Markt kamen, sind jetzt verstärkt dabei. Die Immobilienbesitzer sind nervös und wollen verkaufen, noch bevor der Mietendeckel beschlossene Sache ist. Vermietung in Berlin, so der einheitliche Tenor, rechnet sich mit Mietendeckel nicht mehr“, sagt Lukas Pieczonka, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.

Warum vor allem bei den großen und luxuriösen Wohnungen in attraktiven Lagen derartige Bewegungen zu spüren seien, läge auf der Hand: „Die absoluten Mieteinbußen sind bei großen Wohnungen dramatischer für den Cash Flow eines Eigentümers als bei kleineren Einheiten“, erklärt Pieczonka von McMakler. Und weiter: „Die Vermutung liegt nahe, dass Immobilienbesitzer kleiner Wohnungen mit geringer Miete die Situation besser abfedern können und querfinanzieren. Bei hohen Mieten ist das Risiko für den Immobilienbesitzer dagegen erheblich höher.“ Einige Eigentümer hätten wohl nicht in Berlin investiert, wenn sie gewusst hätten, dass der Senat einen Mietendeckel einführt.

Berliner Senat beschließt Mietendeckel

Update vom 22.10.2019: Der Berliner Senat hat den Gesetzentwurf für den Mietendeckel wie erwartet verabschiedet. Dieser muss nun noch vom Abgeordnetenhaus bestätigt werden.

Berliner Koalition einigt sich auf den Mietendeckel

Update vom 21.10.2019: Am Freitag hat sich die rot-rot-grüne-Koalition in Berlin auf den Mietendeckel für Berlin verständigt. Die Deckelung soll fünf Jahre Bestand haben und die Mieten rückwirkend ab dem 18. Juni 2019 bis 2021 auf dem heutigen Niveau einfrieren. Ab 2022 darf ein Inflationsausgleich von 1,3 Prozent erfolgen. Die Regelung betrifft circa 1,5 Millionen Wohnungen, die vor 2014 bezugsfertig wurden - Neubauten, die nach 2014 bezugsfertig wurden, sind von der Regelung ausgeschlossen.

Weitere beschlossene Regelungen:

  • Sogenannte Kappungsgrenzen werden eingeführt. Mieten, die 20 Prozent über festgelegten, sich am Mietspiegel von 2013 orientierenden und von der jeweiligen Lage abhängigen Obergrenzen liegen, dürfen auf den Wert "Obergrenze plus 20 Prozent" gesenkt werden.
  • Die Obergrenze darf maximal bei 9,80 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegen.
  • Bei Neuvermietung bestehenden Wohnraums darf der Nachmieter nicht mehr zur Kasse gebeten werden als der jeweilige Vormieter. Liegt die Miete des Vormieters über der Kappungsgrenze, darf die Miete verkürzt werden.
  • Der Mietendeckel soll "atmend" umgesetzt werden, also beispielsweisde Modernisierungumlagen von bis zu einem Euro pro Quadratmeter erlauben. Damit soll die Umsetzung von Modernisierungen gewährt bleiben. Wer umfassender modernisieren will, kann Förderprogramme des Landes in Anspruch nehmen.

Am Dienstag soll der Senat ein entsprechendes Gesetz beschließen. Mitte Dezember soll im Abgeordnetenhaus daraus ein Gesetz gemacht werden. Als sicher gilt, dass ebenjenes das Bundesverfassungsgericht beschäftigen dürfte. Die Berliner CDU und FDP haben bereits angekündigt, gegen den Mietendeckel vorgehen zu wollen. Scharfe Kritik kommt auch von Immobilienverbänden.

Des Weiteren ergab eine aktuelle Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting unter rund 260 Immobilieninvestoren, dass 81 Prozent der befragten Investoren mittelschwere bis schwere Auswirkungen des Mietendeckels auf ihre Geschäftstätigkeit in Berlin voraussehen. Konsequenzen ziehen bereits 28 Prozent der Investoren: Sie wollen künftig weniger in Wohnimmobilien investieren. 41 Prozent der Befragten forderten von der Politik die Vereinfachung der Ausweisung von Bauland, um den Wohnungsneubau zu fördern.

Mietendeckel könnte gegen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verstoßen

Update vom 16.10.2019: Ein Policy Paper der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung kommt zu dem Schluss, dass die bisherigen Entwürfe zum Berliner Mietendeckel verfassungsrechtlich bedenklich seien. Die entsprechende Analyse stammt von Professorin Karola Knauthe, die sowohl die formelle Gesetzgebungskompetenz des zuständigen Senats hinterfragt als auch Bedenken äußert, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner MietenWoG) gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (Artikel 14 GG)verstößt. Das Gutachten kommt des Weiteren zu dem Schluss, dass Mieter erheblichen Risiken ausgesetzt sind, sollte der Mietendeckel vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig eingestuft werden. Dann könnten hohe Mietnachzahlungen auf sie zukommen. Bei Nicht-Erfüllung derselben drohe der Verlust der Wohnung.

Der Mietendeckel und das Handwerk

Update vom 14.10.2019: Eine Umfrage zum Berliner Mietendeckel benennt mit den Handwerkern eine Berufsgruppe als große Verlierer, die bislang kaum jemand auf dem Schirm hatte: Mietendeckel könnte den Umsatz Berliner Handwerker um 7,5 Milliarden drücken.

Ex-Verfassungsgerichtspräsident erklärt Berliner Mietendeckel als verfassungswidrig

Update vom 06.09.2019: Hans-Jürgen Papier, ehemaliger Präsident des Bundesverfassungsgerichtes, hat im Auftrag des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. ein Rechtsgutachten erstellt. In dem 17-seitigen Papier kommt er laut Zeitungen  der Funke-Mediengruppe zu dem Ergebnis, dass der geplante Mietendeckel verfasssungswidrig sei.

In seinen Ausführungen schreibt Hans-Jürgen Papier dem Bund die Vollkompetenz für das soziale Miepreisrecht zu. Davon habe der Bund mit der 2015 verabschiedeten Mietpreisbremse und der Anwendung des Bestellerprinzips für Mietwohnungen Gebrauch gemacht. Genau diese Regelungen würden durch den Mietendeckel jedoch ausgehebelt. "Landesverfassungsrecht kann die grundgesetzliche Kompetenzverteilung weder sprengen noch zu deren Auslegung etwas beitragen", schreibt der Ex-Präsident des Bundesverfassungsgerichts.

 


Warum braucht Berlin einen Mietendeckel?


Die Wohnungssituation in Berlin ist höchst angespannt. Wer Wohnraum sucht, wird kaum noch fündig oder mit horrenden Mietpreisen konfrontiert. Apropos Miete: Die stieg aufgrund der Wohnungsnot unkontrolliert. Eine Entwicklung, die die Berliner Bevölkerung nachhaltig verunsicherte. Um all dem einen Riegel vorzuschieben, wurde beschlossen, die Mieten in Berlin zu deckeln. Infolgedessen sollen die Mieten ab Januar 2020 für fünf Jahre eingefroren werden. Zudem sollen zu hohe Neu- und Wiedermieten sowie zu hohe Bestandsmieten unter eine Mietobergrenze abgesenkt werden.

Katrin Lompschers Vorschläge für eine Mietpreisbremse mittels Gesetzes

Erste konkrete Gestaltungsvorschläge für ein entsprechendes Gesetz unterbreitete die Berliner Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen Katrin Lompscher. Die wesentlichsten Eckpunkte daraus erreichten am 26. August 2019 die Presse:

  • Radikaler Mieterhöhungsstopp für fünf Jahre – auf dem Niveau vom Stichtag 18. Juni 2019.
  • Deckelung von Berlins Mieten auf maximal 7.97 Euro pro Quadratmeter im Monat in Wohnungen, die bis 2013 gebaut wurden.
  • Neubauten, die ab 2014 gebaut wurden, sowie öffentlich geförderter Wohnungsbau sind vom Mietendeckel ausgenommen.
  • Vorgelegt wurden im Zuge dessen 17 verschiedene Quadratmeter-Mieten, deren Höhe vom Alter des Hauses abhängt. Grundtenor: Je älter das Mietshaus, desto höher die Miete – unabhängig von der Lage. Wer aktuell mehr bezahle, könne eine Absenkung verlangen, sobald der Mietendeckel in Kraft trete.
  • Des Weiteren hält Lompscher die Möglichkeit für Zuschläge offen, die voll und ganz in den Klimaschutz und die Modernisierung der Wohnungen fließen sollen. Wer beispielsweise das Dach dämmen ließe, könne nach dem Entwurf 0,11 Euro pro Quadratmeter im Monat mehr an Miete geltend machen. Die Mietobergrenze dürfe trotz derartiger Zuschläge nicht um mehr als 20 Prozent überschritten werden.
  • Bei Neuvermietungen muss der Vermieter dem neuen Mieter Auskunft über die vorher gezahlte Miete für die Wohnung geben. Diese darf nicht überschritten werden.
  • Das Recht des Vermieters auf Kündigung wegen Eigenbedarf wird zudem drastisch beschnitten. Über das Ob entscheidet das zuständige Bezirksamt.

Katrin Lompschers Entwurf erntet harsche Kritik

Diese Punkte der Linken-Politikerin, man ahnt es, stießen auf wenig Gegenliebe. Die „Bild“-Zeitung forderte direkt einen Nietendeckel für Berlins Politiker. Die IHK urteilte: „Wirtschaftlich wäre es für Berlin eine Katastrophe.“ Für Alex Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft, schossen die Pläne direkt an jedweden Zielen vorbei. CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak fand noch deutlichere Worte und sprach von einem „sozialistischen und verfassungswidrigen Amoklauf“, der die Rechte von Vermietern unverhältnismäßig verletze. Wohnungsverbände schlugen Alarm und Berlins früherer Justizsenator Thomas Heilmann kündigte an, den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht bekämpfen zu wollen.

Einhellig wurde kritisiert, dass der Vorschlag Lompschers wahllose Mietsenkungen auch für Spitzenverdiener bedeute und auch sozial Schwache je nach Alter ihrer Wohnung übermäßig hart getroffen werden könnten. Experten befürchten zudem, dass diese Pläne keinerlei neuen Wohnraum zur Folge haben, Wohnengpässe in der Folge sogar noch verschärft und Investoren abgeschreckt würden. Auch die Pflege und Modernisierung des Bestandes würde durch die abgesenkten Mieten beträchtlich verkompliziert werden.

Rot-Rot-Grün optimiert die Vorschläge zum Mietendeckel

Am Abend des 29. August 2019 räumte eine Verhandlungsrunde aus SPD, Linken und Grünen einige Streitpunkte aus Lompschers Vorschlägen aus. Darauf einigte man sich im Berliner Senat:

  • Die Mieten werden ab Januar 2019 für fünf Jahre eingefroren.
  • Alle Berliner zahlen ihre bisherigen Mieten weiter, es sei denn, die Miete macht mehr als 30 Prozent des Haushalteinkommens aus. Ist dies gegeben, wird die Miete auf staatlich vorgegebene Oberwerte abgesenkt.
  • Diese Oberwerte, die Lompscher bislang anhand der Mieten von 2011 berechnet hat, werden auf das Niveau von 2013 angepasst und damit erhöht. Lohnentwicklung und Inflation werden dabei berücksichtigt. Es ist ein Korridor zwischen 5,95 Euro und 9,80 Euro vorgesehen.
  • Die Deckelung selbst wird als „atmender Deckel“ umschrieben, wird also „fairen“ Vermietern, die bislang nur selten oder sehr moderat ihre Mieten erhöhten, auch in den kommenden fünf Jahren Mieterhöhungen erlauben, solange sie die Obergrenzen nicht überschreiten und die Mietentwicklung im Einklang mit der Erhöhung der Löhne der betroffenen Mieter liegt.
  • Wer seine Vermietungsobjekte in den letzten 15 Jahren grundlegend saniert hat, darf einen Aufschlag von 1,40 Euro pro Quadratmeter auf die zu entrichtende Miete aufschlagen.
  • Neu anfallende Modernisierungskosten dürfen mit maximal einem Euro mehr pro Quadratmeter auf den Mieter umgelegt werden.

So geht es mit dem Mietendeckel weiter

Nach der "Schlusszeichnung" der finalen Version durch Lompscher dürfen nun die Verbände und andere Senatsressorts in der Causa Mietendeckel mitreden. Am 15. Oktober steht der "Senatsbeschluss" an. In Kraft treten soll das Gesetz am 1. Januar. Ob dieser Zeitplan tatsächlich gehalten werden kann, steht allerdings noch in den Sternen.

Wohnen muss Ware bleiben

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