Krise oder Aufbruch – wo stehen die deutschen Innenstädte im Sommer 2023? Eine detaillierte Antwort zum Zustand und den Trends in den Einkaufsmeilen von 141 Mittel- und Großstädten liefert der Highstreet Report 2023 „Keep on going, Highstreet!“ von Columbia Threadneedle Real Estate Partners (Columbia Threadneedle REP). Bereits zum vierten Mal liefert der in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG erstellte Report eine umfassende Bestandsaufnahme und Analyse deutscher Innenstädte zwischen Aachen und Dresden, Flensburg und Rosenheim.
Das Ergebnis: Seit dem ersten Highstreet Report vom September 2020 haben sich viele innerstädtische Einzelhandels-A-Lagen bereits deutlich an das neue Leitbild einer lebendigeren Innenstadt angepasst. Sichtbarstes Zeichen ist die starke Zunahme im Segment Gastronomie, der mit Abstand wachstumsstärksten Kategorie, mit einem Plus von vier Prozent zum Vorjahr und 22,9 Prozent im Vergleich zu 2020.
Ebenfalls wachstumsstark zeigt sich das Segment Gesundheit, hier stieg die Anzahl der Mieter seit 2020 um 12,2 Prozent. Insbesondere Sanitätshäuser, bisher eher seltene Gäste entlang der A-Lagen, konnten um 50 Prozent zulegen, Hörakustiker wachsen um 31,9 Prozent und Optiker um 17,7 Prozent. Auffallend auch: gerade Mieter aus dem Gesundheitsbereich tendieren dazu, sich in unmittelbarer Nachbarschaft anzusiedeln und Cluster zu bilden.
Gesamtzahl der Stores stabil, Filialisierungsgrad leicht rückläufig
Beim Gesamtbestand der Stores gibt es im Vergleich zum Vorjahr kaum Bewegung. Trotz der Insolvenzen bekannter Ketten wie Galeria Karstadt Kaufhof, Reno oder Gerry Weber sinkt die Gesamtzahl der Geschäfte nur um 0,4 Prozent oder 70 Einheiten. Mit 30,9 Prozent bleibt der modische Bedarf das Zugpferd der innerstädtischen Einkaufsmeilen, muss mit minus 2,7 Prozent oder rund 200 Stores aber den größten Rückgang unter den Warengruppen verkraften.
Auch der Filialisierungsgrad ist mit durchschnittlich minus 2,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr weiter rückläufig, wobei die Entwicklung über die betrachteten Innenstädte hinweg sehr uneinheitlich verläuft. Insgesamt 29 der 141 untersuchten Städte können ihren Filialisierungsgrad im Vergleich zum Vorjahr sogar steigern. Die Big Seven der deutschen Städte legen vor allem bei den internationalen Filialisten im Schnitt um 2,6 Prozent oder 200 Stores zu.
Den höchsten Filialisierungsgrad unter den sieben größten Städten hat Köln mit 72,1 Porzent, mit 58,6 Prozent bildet München das Schlusslicht. Über alle Städte hinweg steht Koblenz, im Report in der Kategorie Rising Stars verortet, beim Filialisierungsgrad mit 81,2 Prozent an der Spitze. Aachen, die Nummer eins des Vorjahres, fiel dagegen um 4,3 Prozent auf nur noch 77,7 Prozent und damit auf den dritten Platz hinter Hannover und Dortmund (je 80,2 Prozent), ebenfalls aus der Kategorie der Rising Stars. Mit 19,8 Prozent bildet Marburg beim Filialisierungsgrad das Schlusslicht, vor Troisdorf mit 24,3 Prozent und Oelde mit 28,3 Prozent, beide aus der Kategorie der Kleinen Schätze.
Transformation bleibt eine wichtige Aufgabe
Auch wenn die Innenstädte nach den pandemiebedingten Schließungen, durch höhere Kosten und eine gedämpfte Konsumstimmung der Verbraucher weiter vor großen Herausforderungen stehen, sieht Iris Schöberl, Managing Director & Head of Institutional Clients Germany bei Columbia Threadneedle REP, die deutschen Innenstädte insgesamt auf einem guten Weg. „Die Highstreets sind ein entscheidender Teil der Identität einer Stadt. Um die Transformation dieser Zentren vom reinen Kommerz hin zu einem lebendigen öffentlichen Raum mit einem vielfältigen Angebot an die Besucher voranzubringen, braucht es Engagement von allen Beteiligten“, so Schöberl.
Neben guten Konzepten und Angeboten sei es zudem notwendig, das Baurecht auf eine flexiblere Entwicklung im Bestand hin anzupassen. Hier stehe die aktuelle Rechtslage einer Belebung derzeit häufig im Weg. Dennoch zeigten Städte wie Augsburg, Hamburg oder Recklinghausen, wie kreative Umnutzungen als Multi-Use-Immobilie oder Zwischennutzungen mit Pop-up-Stores gelingen können. Schöberl: „Das macht Mut und lässt auch bei Investoren wieder Interesse an einem Investment in A-Lagen wachsen. Unser Fazit: Die Einzelhandelsimmobilien haben das Tal der Tränen hinter sich.
