Das Hin und Her um die Leipziger Filiale von Galeria Kaufhof im Zuge des deutschlandweiten Warenhausbebens

Das Hin und Her um die Leipziger Filiale von Galeria Kaufhof im Zuge des deutschlandweiten Warenhausbebens

Das Hin und Her um die Leipziger Filiale von Galeria Kaufhof im Zuge des deutschlandweiten Warenhausbebens
Rund um die Filiale Galeria Leipzig gab es einiges Hin und Her. Copyright: IMMOCOM / Pierre Pawlik

Für die insolvente Galeria Karstadt Kaufhof GmbH wurde im Rahmen eines Schutzschirmverfahrens ein Sanierungsplan zur Rettung des Unternehmens erarbeitet. Dieser Plan sieht zahlreiche Schließungen von Galeria-Kaufhof-Filialen in ganz Deutschland vor. Zunächst war auch das Warenhaus am Leipziger Neumarkt betroffen, doch die Stadt kämpfte um ihre Filiale. Das Warenhausbeben im Rückblick.

Einladung zum Rhein Immobilienkongress 2024

Am Anfang stand ein 1879 von Leonhard Tietz in Stralsund eröffneter kleiner Laden für Garne, Knöpfe und Stoffe. Dieser wurde über die Jahre peu a peu zu einer Warenhauskette ausgebaut, deren umsatzstärkste Filiale 2013 am Münchner Marienplatz 200 Millionen Euro erwirtschaften konnte. In den 2017/2018er Jahren begannen sich Berichte zu häufen, dass die Kette zunehmend ins Minus rutsche. Dem schien die 2018 kolportierte und vom Kartellamt erlaubte Fusion mit Konkurrent Karstadt ein wenig den Wind aus den Segeln zu nehmen. Seit 2019 traten die beiden Unternehmen unter dem Namen Galeria Karstadt Kaufhof auf. Doch dann kam Covid-19...

Unter dem Eindruck der Auswirkungen der Pandemie und der Verlagerung des Handels in Richtung Online, musste die Galeria Karstadt Kaufhof GmbH am 1. Juli 2020 Insolvenz anmelden. Das entsprechende Insolvenzverfahren konnte im September des gleichen Jahres erfolgreich abgeschlossen werden. Rund 40 Filialen wurden im Zuge dessen geschlossen, etwa 4.000 Stellen abgebaut und über zwei Milliarden Euro an Schulden gestrichen.

Galeria Kaufhof kündigt weitere Schließungen an

Doch all das half nur vorübergehend. Die Gesellschaft musste im Oktober 2022 erneut unter einen Schutzschirm schlüpfen. Ein neuer Sanierungsplan wurde erarbeitet, den das Unternehmen am 13. März 2023 in folgender Pressemitteilung sehr euphemistisch verkaufte: 

„Galeria stellt die Weichen für eine sichere Zukunft und richtet sein Filialnetz neu aus. Das Unternehmen war im Herbst vor dem Hintergrund der schweren Auswirkungen der Corona Krise einerseits und des Ukraine-Krieges mit hoher Inflation und stark nachlassender Konsumfreudigkeit in Deutschland in ein Schutzschirmverfahren gegangen. Nun steht der Sanierungsplan. 

Deutschlandweit werden zahlreiche Filialen von Galeria Kaufhof geschlossen. Copyright: FelixMittermeier auf Pixabay
Deutschlandweit werden zahlreiche Filialen von Galeria Kaufhof geschlossen. Copyright: FelixMittermeier auf Pixabay

An insgesamt 77 Standorten will Deutschlands Warenhauskonzern den Kundinnen und Kunden sein neues Konzept künftig präsentieren. Mit einem Sortiment, das stärker auf die lokalen und regionalen Bedürfnisse ausgerichtet ist. Dazu zählt eine kundenfreundliche Verzahnung von Mobile-, Online- und Filialkaufmöglichkeiten. Trotz der in Deutschland insgesamt äußerst herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Lage, insbesondere im Non-Food-Einzelhandel, können somit rund 11.000 Arbeitsplätze nachhaltig gesichert werden. 52 Filialen können nicht fortgeführt werden. Für sie besteht angesichts der volkswirtschaftlichen Rahmenbedingen, der lokalen Bedingungen und auch nach intensiven Verhandlungen mit Vermietern und Städten keine positive Fortführungsperspektive.“ 

Das Fortführungs- und Schließungsportfolio auf einen Blick

Das Schicksal der Galeria-Leipzig-Filiale

Während alle mitteldeutschen Filialen in Chemnitz, Dresden, Erfurt und Magdeburg nicht von der Schließung betroffen sein sollten, fand sich die eigentlich schwarze Zahlen schreibende Leipziger Filiale am Neumarkt überraschend auf der Schließungsliste wieder. Galeria Leipzig sollte demnach direkt in der ersten von zwei geplanten Schließungswellen am 30. Juni 2023 aufgegeben werden. Was ein verheerendes Signal für die Innenstadtentwicklung und den Einzelhandel der sächsischen Metropole gewesen wäre.

Die Besorgnis war entsprechend groß. Zudem stellte sich die Frage, was mit dem relativ neuen Gebäude passieren solle, wenn es dann leergezogen wäre. Würden Nachmieter für das gewaltige Gebäude gefunden werden oder würde es dann ähnlich dem ehemaligen Karstadt-Gebäude, das aktuell zum Mixed-Use-Projekt NEO Leipzig umgenutzt wird, einer Konversion unterzogen?

Am 16. März 2023 gab die Galeria Karstadt Kaufhof GmbH gegenüber der Deutschen Presseagentur Entwarnung. Sie werde fünf Warenhäuser weniger schließen als angekündigt. Dank Zugeständnissen der Vermieter könne man die Warenhäuser in Bayreuth, Erlangen, Oldenburg, Rostock und Leipzig erhalten. Die Zahl der geplanten Filialschließungen verringere sich damit auf 47 und die Zahl der fortgeführten Häuser steige auf 82.

Die Leipziger Galeria-Kaufhof-Filiale. Copyright: IMMOCOM / Pierre Pawlik
Die Leipziger Galeria-Kaufhof-Filiale. Copyright: IMMOCOM / Pierre Pawlik

Stadt spricht von glücklicher Wende

Die Satdt Leipzig reagierte prompt am selben Tag: „Die Stadt Leipzig hat mit großer Erleichterung auf die Entscheidung von Galeria Karstadt Kaufhof reagiert, die Filiale in der Messestadt nun doch fortzuführen. Damit bleibt ein zentraler Anziehungspunkt für die Kunden im Herzen der Innenstadt erhalten; auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben nun wieder eine Perspektive. [...] Sowohl Oberbürgermeister Burkhard Jung als auch Wirtschaftsbürgermeister Clemens Schülke hatten in den vergangenen Tagen zahlreiche Gespräche geführt, um die Leipziger Filiale doch noch zu retten. Vor allem wurde dabei die umsatzstarke und hoch frequentierte Leipziger Innenstadt als Argument ins Feld geführt. Auch die Gespräche mit dem Vermieter der Filiale haben nun offenbar einen Teil dazu beigetragen, dass der Handelskonzern seine Entscheidung vom Montag revidiert hat.

Oberbürgermeister Burkhard Jung: 'Es war kaum zu erklären, warum eine Filiale, die schwarze Zahlen schreibt, schließen soll – und dies in einer der belebtesten Innenstädte Deutschlands. Wir haben die zurückliegenden Tage genutzt, um sowohl mit dem Galeria-Konzern als auch mit dem Eigentümer der Immobilie ins Gespräch zu kommen. Wirtschaftsbürgermeister Clemens Schülke hat hierfür auch seinen ohnehin geplanten Besuch auf der Immobilienmesse in Cannes genutzt. Dieser Messebesuch hat sich wirklich bezahlt gemacht! Am Ende haben sich beide Partner bewegt; davon profitieren die Beschäftigten, die Unternehmen und die Stadt Leipzig.'“

So geht es mit den anderen Filialen weiter

Die genannten mitteldeutschen werden wie alle anderen weitergeführten Filialen in den kommenden drei Jahren umfassend modernisiert. Galeria wird sich dann vor allem in den Segmenten Bekleidung, Beauty und Home eindeutiger positionieren. Gastronomie-Angebote und sinnvolle Ergänzungen wie Versicherungen, Schneidereien, Reinigungen oder Bürger-Services sollen die Filialen zum beliebten Treffpunkt in der jeweiligen Innenstadt machen. Galeria-CEO Miguel Müllenbach: „Um die lokalen Strukturen zu stärken, geben wir den Filialen mehr Eigenständigkeit. Sie sollen stärker über Sortimente, Schwerpunkte und Abläufe vor Ort entscheiden können.“ 

Die Galeria-Kaufhof-Filiale in Cottbus ist bereits wieder zur Hälfte vermietet. Copyright: Verifort Capital
Die Galeria-Kaufhof-Filiale in Cottbus ist bereits wieder zur Hälfte vermietet. Copyright: Verifort Capital

Rund um die in Schließungswelle eins (am 30.06.2023) und zwei (am 31.01.2024) zu schließenden Filialen häufen sich aktuell die Meldungen. So gab die Modekette Aachener gegenüber der Deutschen Presseagentur bekannt, dass sie sich in vier Objekten von Galeria Karstadt Kaufhof eingemietet habe. Betroffen sind die  Schließungsfilialen in Coburg, an der Frankfurter Zeil sowie in Nürnberg-Langwasser. Für die vierte Filiale in Cottbus vermeldete Verifort am 23.03.2023 die Vermietung von 12.000 Quadratmetern - gut die Hälfte des Hauses - an die TEH Textilhandel GmbH, das Unternehmen hinter der Modekette Aachener. In allen vier Filialen sollen Aachener Department Stores entstehen. Zudem verhandele TEH über die Einmietung in bis zu 25 weiteren Galeria-Gebäuden. Bereits am 29. März wurde eine weitere Vermietung von 20.400 Quadratmetern Einzelhandelsfläche des frei gewordenen Kaufhof-Areals in Leverkusen an die TEH Textilhandel GmbH / Aachener bekanntgegeben. Die Modekette wird die Flächen in der Fußgängerzone Leverkusens nach kurzen Umbaumaßnahmen im September 2023 beziehen.

Rund um das Karstadt-Haus in Dortmund tut sich ebenfalls etwas. Wie in Leipzig schaltet sich hier die Stadt proaktiv in das Geschehen ein. Einem Bericht der BILD zufolge, sei Oberbürgermeister Thomas Westphal zuversichtlich, „dass es weitergeht“. Demnach sei die Stadt bereit, mit eigenen Einrichtungen in die Immobilie zu ziehen und durch diese Mischnutzung die Mietkosten für die Galeria Karstadt Kaufhof GmbH zu senken. 

Cottbus will Galeria-Kaufhof-Immobilie erwerben

Update vom 10.05.2023: Die Cottbuser Stadtverordnetenversammlung hat einem Erwerb des Galeria-Kaufhof-Gebäudes samt Grundstück in der August-Bebel-Straße 2 zugestimmt. Für den Kauf und den Beginn der ersten Umbauten will die Stadt einen 15-Millionen-Euro-Kredit aufnehmen. Der hierfür nötige Nachtragshaushalt wurde von den Stadtverordneten ebenfalls beschlossen. Allerdings muss das Vorhaben noch von der Kommunalaufsicht des Landes genehmigt und ein Kaufvertrag mit dem derzeitigen Eigentümer geschlossen werden. Verläuft alles planmäßig, will die Stadt Cottbus Teile des Kaufhaus-Erdgeschosses als Bürgerbüro nutzen. Der bereits abgeschlossene Mietvertrag mit der Modekette Aachener soll übernommen werden. Außerdem gibt es die Idee, das Stadtarchiv im Keller und die Stadt- und Regionalbibliothek im Obergeschoss unterzubringen. Die bislang hierfür gemieteten Flächen könnte die Verwaltung dann aufgegeben und Kosten sparen.

Becken kauft Galeria-Standort in Berlin-Lichtenberg

Update vom 16.05.2023: Das inhabergeführte Hamburger Immobilien- und Investmentunternehmen Becken hat in Berlin das Bestandsobjekt „RingCenters III“ erworben. Die viergeschossige Immobilie in der Frankfurter Alle 113-117 umfasst rund 13.500 Quadratmeter Fläche und ist vollständig an Galeria Karstadt Kaufhof vermietet. Roland Köppe, Prokurist und Leiter Akquisition bei Becken in Berlin, betont: „Das RingCenter III erfüllt mit seiner hervorragenden ÖPNV-Anbindung und dem urbanen Standort an der Bezirksgrenze Friedrichshain/Lichtenberg optimale Lagebedingungen. Mit diesem Ankauf vergrößert Becken sein Engagement am Berliner Immobilienmarkt auf derzeit drei Standorte.“ Verkäufer des Objekts ist ein Fond von Credit Suisse Asset Management. Der Lasten-Nutzen-Wechsel ist zum 1. April 2023 erfolgt.

Modehaus übernimmt Galeria-Kaufhof-Filiale in Saarbrücken

Update vom 24.05.2023: Die Modehandelskette Aachener aus Dortmund will das Galeria-Kaufhof-Gebäude in der Saarbrücker Bahnhofstraße übernehmen. Das bestätigte jüngst der Geschäftsführer des Unternehmens, Friedrich-Wilhelm Göbel, gegenüber der Saarbrücker Zeitung. Der Mietvertrag für die Immobilie startet im Juli, die Wiedereröffnung soll im September erfolgen. Dazwischen seien Anpassungen der Verkaufsfläche angedacht, die anschließend im laufenden Betrieb fortgesetzt werden sollen. Derzeit betreibt Aachener acht Geschäfte in Rheinland-Pfalz, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg und Schleswig-Holstein. Das Modehaus konzentriert sich nach eigenen Angaben auf hochwertige Damen- und Herrenmode sowie Unterwäsche. Weitere Anmietungen von Galeria-Standorten, die zur Schließung vorgesehen waren, sind dem Vernehmen nach in Verhandlung.

Zukunft von GALERIA Bremen geklärt

Update vom 26.05.2023: Die GALERIA Karstadt Kaufhof GmbH und der Eigentümer der Bremer Karstadt-Immobilie in der Obernstraße, die Grundstücksverwaltungsgesellschaft Obernstraße GbR / Gustav Zech Stiftung, haben sich nach intensiven Verhandlungen über den langfristigen Weiterbetrieb des Warenhauses geeinigt. Das in bester Lage der Innenstadt seit 1932 betriebene Traditionshaus wird somit weiter der größte und wichtigste Einzelhändler der Bremer Innenstadt bleiben. Die zwischen GALERIA und Gustav Zech Stiftung vereinbarte Lösung sieht vor, die Fläche des Warenhauses um ein Drittel zu reduzieren, vollständig zu modernisieren und für die Zukunft attraktiver zu positionieren. GALERIA wird zukünftig nur den historischen und seit 2010 denkmalgeschützten Gebäudeteil betreiben. Die freiwerdenden Flächen wird die Gustav Zech Stiftung im Rahmen einer umfassenden Projektentwicklung neugestalten und andere Nutzungen integrieren.

GALERIA bleibt in Bamberg und Düsseldorf

22.06.2023: Art-Invest Real Estate und GALERIA Karstadt Kaufhof haben einen Mietvertrag für das Warenhaus Grüner Markt 23 in Bamberg geschlossen und somit den Verbleib der Filiale in Bamberg langfristig gesichert. Die Einigung sieht eine Reduktion und Konzentration der Mietfläche auf circa 12.000 Quadratmeter im Gebäudeteil Grüner Markt 23 vor und ist damit vollständig an GALERIA Karstadt Kaufhof vermietet. Für den Gebäudeteil am Maximiliansplatz mit rund 10.000 Quadratmetern Mietfläche, welche im Zuge der Einigung an den Vermieter vollständig zurückgegeben wird, plant Art-Invest Real Estate eine umfassende Repositionierung und führt erste Gespräche mit potenziellen Nachnutzern.

Auch das Karstadt-Traditionshaus auf der Düsseldorfer Einkaufsmeile Schadowstraße ist gerettet. Sowohl der Bürgermeister der Stadt als auch die Einwohner hatten sich für den Verbleib stark gemacht und über 30.000 Unterschriften gegen die Schließung gesammelt.

Verifort Capital verkauft Galeria-Kaufhof-Filiale an die Stadt Cottbus

19.06.2023: Nur wenige Wochen, nachdem Verifort Capital als Eigentümer der Galeria-Kaufhof-Immobilie in Cottbus mit dem Modehaus „Aachener“ einen Nachmieter für einen Großteil der Flächen gewonnen hatte, erfolgte nun der Verkauf des Hauses an die Stadt Cottbus. Galeria Kaufhof hatte den Mietvertrag für seine Filiale in der August-Bebel-Straße 2 im März 2023 zum 30. Juni gekündigt. Der Kaufvertrag mit der Stadt wurde am 17. Mai 2023 notariell beurkundet. „Damit haben wir es geschafft, innerhalb von nur zwei Monaten nach der Kündigung sowohl einen neuen langfristigen Mieter zu finden als auch den Verkauf der Immobilie an die Stadt Cottbus in die Wege zu leiten und umzusetzen und damit in Rekordzeit ein Anschlusskonzept für eines der schließenden Galeria-Kaufhof-Häuser zu schaffen, von dem alle Seiten profitieren“, erklärte Frank M. Huber, CEO von Verifort Capital. Die Stadt Cottbus will in dem Gebäude weite Teile des Bürgerservices, die Stadt- und Regionalbibliothek sowie das Stadtarchiv ansiedeln.

Cottbus kündigt Kaufhaus-Mieter fristlos

21.11.2023: Die Stadt Cottbus hat ihrem Mieter TEH Textilhandel GmbH (Aachener Modehaus) fristlos gekündigt. Ein entsprechendes Schreiben ist am zurückliegenden Wochenende an das Unternehmen übergeben worden. Grund für die Kündigung des Mietvertrages, den die Stadt als neuer Eigentümer des früheren Galeria-Gebäudes mit dem Erwerb übernommen hatte, sind Verletzungen der Pflichten aus dem Mietvertrag. Zu den konkreten Verstößen macht die Stadtverwaltung mit Blick auf weitere vertragliche Vereinbarungen keine Angaben.

Oberbürgermeister Tobias Schick: „Wir halten an unserem Ziel fest, dort einen lebendigen Ort zu entwickeln, der wenn möglich Handel mit Dienstleistungen der Stadtverwaltung kombiniert und als Stadtforum K zum Bürgertreff in der Innenstadt wird.“ Die Stadt Cottbus hatte das Gebäude, das 1969 als „konsument“-Warenhaus eröffnet wurde, im Mai 2023 erworben. Für den Kauf der Immobilie und erste Umbauvorhaben wurde ein Kredit in Höhe von 15 Millionen Euro aufgenommen. Nach bisherigen Plänen werden der Einzug der Stadtbibliothek, eines Teils des Stadtarchives sowie verschiedener besucherstarker Dienstleistungen des Bürgerservices wie die Kfz-Zulassungsstelle geplant. Zudem ist die Stadtverwaltung dafür offen, neue Mieter aus den Bereichen Handel und Dienstleistungen aufzunehmen.

Gläubiger billigen den Insolvenzplan

Vor dem Neustart auf Basis des erarbeiteten Sanierungsplanes musste noch die Gläubigerversammlung grünes Licht geben. Hätte diese den Insolvenzplan abgelehnt, hätte der Galeria Karstadt Kaufhof GmbH das sofortige Aus gedroht. Am Nachmittag des 27. März 2023 wurde allerdings bekannt gegeben, dass man dem Rettungsplan zugestimmt habe.

Gericht hebt Insolvenzverfahren von Galeria auf

Update vom 31. Mai 2023: Das Insolvenzverfahren für Galeria Karstadt Kaufhof wurde heute aufgehoben. Laut dem Amtsgericht Essen werde das Verfahren aufgehoben, da die Bestätigung des Insolvenzplans nun rechtskräftig geworden sei. Damit steht der Neustart des Unternehmens vor der Tür, der eine Modernisierung und dezentrale Steuerung der einzelnen Filialen vorsieht. Durch Nachverhandlungen konnten die ursprünglich geplanten 47 Filialschließungen auf 41 reduziert werden.

Galeria muss erneut Insolvenz anmelden

Update vom 09. Januar 2024: Galeria Karstadt Kaufhof ist mit seinen über 15.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern am Markt erfolgreich und hat das erste Quartal des Geschäftsjahres 2023/24 über dem Vorjahresquartal abgeschlossen. Die zahlreichen Insolvenzen der Signa-Gruppe schädigen jedoch Galeria massiv, behindern das laufende Geschäft und schränken durch hohe Mieten und teure Dienstleistungen die künftigen Entwicklungsmöglichkeit stark ein. Um sich aus dieser Situation zu befreien und eine erfolgreiche Zukunft für Galeria Karstadt Kaufhof zu sichern, hat das Unternehmen am 9. Januar 2024 beim Amtsgericht Essen einen Insolvenzantrag gestellt.

Zum vorläufigen Insolvenzverwalter wurde Stefan Denkhaus bestellt. Das Galeria-Management mit CEO Olivier van den Bossche sowie CFO und Arbeitsdirektor Guido Mager wird den Prozess gemeinsam mit dem vorläufigen Insolvenzverwalter aktiv begleiten. Die wesentlichen Leistungsträger aus Galerias Führungsteam haben erklärt, den gemeinsamen Weg weiter mitzugehen. Die erfolgreiche Strategie der starken lokalen Ausrichtung, die sich insbesondere in den vergangenen Monaten bewährt hat, wird vom Galeria-Management fortgesetzt.

Ziel ist die Fortführung von Galeria. Mit der Befreiung aus den durch Signa gesetzten Rahmenbedingungen strebt Galeria einen Eigentümerwechsel an. Gespräche mit potenziellen Investoren sind dazu bereits angelaufen. Stefan Denkhaus: „Die Insolvenzen der Signa-Gruppe haben die gute Entwicklung von Galeria konterkariert und bedrohen das Unternehmen. Dem Management blieb deshalb kein anderer Weg, als das Unternehmen im Zuge einer Insolvenz aus dieser Umklammerung zu befreien. Wir werden gemeinsam mit aller Kraft daran arbeiten, den begonnen Weg unter besseren Rahmenbedingungen weiter fortzusetzen und Galeria als Unternehmen zu erhalten. Eine Zerschlagung ist ausdrücklich nicht Ziel des Verfahrens.“

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