Berlin hat (endlich) wieder einen Bausenator!

Berlin hat (endlich) wieder einen Bausenator!

Berlin hat (endlich) wieder einen Bausenator!
Werden sie die Gesichter der Bauwende? Bundesweit: Klara Geywitz (SPD / Foto: Werner Schüring) und auf Berliner Ebene: Franziska Giffey (Foto: Jonas Holthaus) und Andreas Geisel (Copyright: SenInnDS)

Rechtsanwalt Dr. Mathias Hellriegel schaut für IMMOBILIEN AKTUELL auf die neue Berliner Regierung, deren Herausforderungen und sieht einen Lichtstrahl am Ende des Regulierungstunnels.

Berliner Immobilienkongress

Die letzten fünf Jahre waren keine guten für den Wohnungsbau in Berlin. Nicht enden wollende Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen und ein allgemeiner gesellschaftlicher Konsens, dass das Wohnen die soziale Frage unserer Zeit ist, bewegte R2G zu einer Wohnungspolitik bestehend aus drei Säulen: bauen, kaufen und deckeln.

Mietendeckel, Vorkaufsrecht und Co.

Der Mietendeckel, von R2G allen Warnungen zum Trotz im Rekordtempo in das Gesetzesblatt geschrieben, wurde am 15. April 2021 vom Bundesverfassungsgericht erwartungsgemäß kassiert und für verfassungswidrig erklärt. Die langjährige Vorkaufsrechtspraxis, initiiert von Baustadtrat Florian Schmidt aus Friedrichshain-Kreuzberg, anschließend übernommen vom Land Berlin und allen Bezirken mit Milieuschutzgebieten, erklärte das Bundesverwaltungsgericht am 9. November 2021 für rechtswidrig.

Zuvor hatte schon das Verwaltungsgericht Berlin im August 2019 die im Zweckentfremdungsrecht verankerte Mietobergrenze für nichtig erklärt. Und auch bei der dritten Säule, dem Wohnungsneubau, gab es wenig Positives zu berichten: Noch nie wurden weniger Bebauungspläne festgesetzt, nie zuvor dauerten Bebauungsplanverfahren länger und sämtliche selbst gesetzten Neubauziele wurden verfehlt. Wundern darf sich darüber niemand, wollte doch die zunächst die Stadtentwicklungsverwaltung führende Katrin Lompscher nie Bausenatorin sein: Als erste Amtshandlung benannte sie die Senatsverwaltung um und strich das Bauen aus dem Titel.

Immobilien lassen sich nicht mobilisieren

Einladung

Mathias Hellriegel

Rechtsanwalt Dr. Mathias Hellriegel diskutiert beim Berliner Immobilienkongress am 24. Mai 2022 unter anderem mit Senator Andreas Geisel im Auftaktpodium und später dann über Regulierungen im Bürosegment.

Alle Informationen zum IMMOCOM-Kongress finden Sie unter:

Berliner Immobilienkongress

Nicht viel besser sah es auf Bundesebene aus. Vergeblich suchte man ein Bauministerium, das zum bloßen Appendix des Innenministeriums degradiert worden war. Dementsprechend dürftig blieben auch die Ergebnisse. Ein großer Wohnungsgipfel wurde 2018 einberufen und eine Baulandkommission gegründet, deren Ergebnis das Baulandmobilisierungsgesetz war. Ein Widerspruch in sich: Denn bei allem Glauben an die Macht des Gesetzesbefehls, vermag auch dieser nicht das Unmögliche möglich zu machen – Immobilien lassen sich nicht mobilisieren.

Abgesehen vom verfehlten Titel enthält das Gesetz wenig Gutes: Kernelement war vor allem das Umwandlungsverbot, das Mieter:Innen helfen mag, aber kaum zu mehr Bauland führt. Gleiches gilt für gestärkte Vorkaufsrechte, erweiterte Baugebote oder den sektoralen Bebauungsplan. Positiv hervorzuheben sind erleichterte Befreiungsmöglichkeiten, deren Anwendungsbereich allerdings bereits von den Kommentatoren und in der Praxis kupiert und auf Einzelfälle reduziert wird, was zwar dem Wortlaut entspricht, einer flächendeckenden Anwendung und dem großen Wurf aber naturgemäß entgegensteht.

Kurswechsel beschränkt sich nicht auf reine Schaufensterpolitik

Nach den Wahlen soll sich jetzt alles ändern. Mit Klara Geywitz haben wir wieder eine Bauministerin auf Bundesebene, die sich mit 400.000 Wohnungen im Jahr ambitionierte Ziele steckt, aber immerhin mit Wohnungsbauförderungsmitteln in Höhe von fünf Milliarden Euro auch die erforderlichen Mittel hierfür bereitstellt.

Auf Landesebene hat sich ebenfalls viel getan. Die neue Regierende Bürgermeisterin Franziska Giffey erklärte Bauen zur Chefinnen-Sache, der Koalitionsvertrag widmet dem Wohnen das erste und längste Kapitel, Senator Andreas Geisel hat das Bauen wieder in den Titel der Senatsverwaltung aufgenommen und als einer der ersten Amtshandlungen ein Bündnis für Wohnen initiiert. Dabei beschränkt sich der Kurswechsel nicht auf reine Schaufensterpolitik: Um tatsächlich 20.000 neue Wohnungen pro Jahr zu bauen, soll die – nun auch vom Land Berlin als nicht auskömmlich erachtete – Wohnungsbauförderung neu gestaltet werden. 

Wille zum Bau muss von der Berliner Senats- auf die Bezirksebene übertragen werden

Nun gilt es, den neuen Geist von der Senats- auf die Bezirksebene zu bringen, denn dort werden die Bebauungsplanverfahren in erster Linie geführt und Baugenehmigungen ausgestellt. Die Herausforderung wird sein, dass nicht nur in den Bezirksverwaltungen, sondern vor allem auch in der Bezirkspolitik erkannt wird, dass gegen die Wohnungsnot vor allem der Neubau hilft, insbesondere wenn dieser entsprechend dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung einen Anteil preisgünstigen Wohnraums enthält.

Alle erforderlichen Rechtsinstrumente hierfür stehen zur Verfügung. Jetzt sind Politik, Verwaltung und Immobilienwirtschaft gemeinsam in der Pflicht, Antworten auf die berechtigten Fragen der 59,1 Prozent der Berliner:Innen zu finden, die im September für die Enteignung großer Wohnungsunternehmen gestimmt haben. Das Ansinnen mag verfassungswidrig und nicht finanzierbar sein, war aber auch ein Statement. Die Forderungen werden noch drastischer ausfallen, wenn nun nicht schnell Ergebnisse folgen.

IBB-Wohnungsmarktreport 2021: Weniger Neubau und steigende Mieten auch im Umland: Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat ihren Bericht für das vergangene Jahr vorgelegt. Wie sich der gescheiterte Mietendeckel, die Enteignungsdiskussion und die Pandemie in den Zahlen widerspiegeln, hat IMMOBILIEN AKTUELL zusammengefasst.
Berlin/Brandenburg / Berlin

IBB-Wohnungsmarktreport 2021: Weniger Neubau und steigende Mieten auch im Umland

Interview mit Dr. Elisa Dunkelberg über eine Wärmestrategie für Berlin: Wir sprechen mit Dr. Elisa Dunkelberg über Quartierslösungen, den Abwasserwärmeatlas und den Hemmschuh Milieuschutz für die Wärmewende.
Berlin/Brandenburg / Berlin

Interview mit Dr. Elisa Dunkelberg über eine Wärmestrategie für Berlin

Der Berliner Mietspiegel ist ungültig: Weiteres Ungemach für den Berliner Wohnimmobilienmarkt: Der Berliner Mietspiegel wurde vom Amtsgericht Spandau für ungültig erklärt. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet...
Berlin/Brandenburg / Berlin

Der Berliner Mietspiegel ist ungültig