Die positive Entwicklung der Stadt Leipzig als attraktiver Wohnstandort hat trotz eines herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds eine neuerliche Dynamik entfaltet. Laut dem aktuellen PISA-Marktbericht sind die Mietangebotspreise für Erstbezugswohnungen nach Neubau und Sanierung erstmals seit vier Jahren wieder deutlich gestiegen.
Stadtweit haben sich im Jahr 2022 die Angebotsmieten im Erstbezug auf 10,01 Euro pro Quadratmeter erhöht. Den Studienautoren zufolge entspricht das einem Zuwachs von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Einen höheren Anstieg habe es zuletzt 2018 mit 8,9 Prozent gegeben, seitdem sei die Mietentwicklung auf einem moderaten Niveau von weit unter vier Prozent verlaufen.
Auch bei den Angebotsmieten für Bestandswohnungen zeigt die Preiskurve im PISA-Marktbericht nach oben. Für 2022 weist der Report, der inzwischen in der achten Auflage erschienen ist, ein Plus von 3,7 Prozent auf im Median 7,98 Euro pro Quadratmeter aus (2021: plus 2,5 Prozent). Beim Wohneigentum ist der Preisanstieg beim Erstverkauf sanierter Altbauwohnungen mit zwölf Prozent signifikant.
Wachsende Wohnungsnachfrage und rückläufige Fertigstellungen
„Leipzig hat in den letzten Jahren einen enormen ökonomischen Aufschwung erlebt. Der damit einhergehende Arbeitskräftebedarf und -zuzug sorgen nach wie vor für eine starke Nachfrage nach Wohnraum, aber auch nach Büros und Logistikimmobilien“, erläutert PISA-Geschäftsführer Timo Pinder. Das positive Wanderungssaldo in der sächsischen Metropole lag mit mehr als 16.000 Personen im Jahr 2022 wesentlich über den Vorjahren. Langfristig wird in der mittleren Bevölkerungsprognose der Stadt mit gut 664.000 Einwohnern bis 2040 gerechnet.
Als weiteren Grund für den neuen Aufwärtstrend am Gesamtmarkt benennt Timo Pinder die angespannte Angebots-Nachfrage-Relation. So habe sich das Angebot an Mietwohnungen im Erstbezug gegenüber 2017 fast halbiert, im Bestand sei es durch eine sinkende Fluktuation um ein Viertel zurückgegangen. „Auch deshalb“, so Timo Pinder, „erwarten wir in den kommenden Jahren weiterhin steigende Mietpreise und daher Potenzial für attraktive Investments.“
Der Gipfel beim Preisanstieg ist noch nicht erreicht
Prof. Dr. habil. Kerry Brauer, Direktorin der Staatlichen Studienakademie Leipzig in der Berufsakademie Sachsen, hat zusammen mit einem Professorenteam für den PISA-Marktbericht die gesamte Datenauswertung vorgenommen. Auch sie rechnet für die nächsten Jahre mit einem weiteren Anstieg der Mietpreise: „Ich möchte nicht den Optimismus verbreiten, dass mit dem Überschreiten der Marke von 10,00 Euro pro Quadratmeter bei den mittleren Mietangebotspreisen im Erstbezug ein Peak erreicht ist.“ Allerdings weist die Wirtschaftswissenschaftlerin auf die große Spreizung zwischen den einzelnen Stadtbezirken hin. Preiswerte Angebote seien beispielsweise im Bezirk West vorhanden.
Preisdetails nach Stadtbezirken und Ortsteilen
Die Daten des PISA-Marktberichtes veranschaulichen, dass der Bezirk West der einzige Leipziger Stadtbezirk mit einem mittleren Mietpreisangebot von unter 8,00 Euro pro Quadratmeter im Erstbezug ist (7,12 Euro pro Quadratmeter). Mit den höchsten Angebotspreisen in diesem Segment hatten Neumieter 2022 im Bezirk Mitte zu rechnen (11,87 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Süd (11,50 Euro pro Quadratmeter), Südost (11,49 Euro pro Quadratmeter) und Nord (10,21 Euro pro Quadratmeter). In fünf weiteren der insgesamt zehn Leipziger Bezirke rangierten die mittleren Mietangebotspreise im Erstbezug zwischen 8,00 und 10,00 Euro pro Quadratmeter.
Auch im Bestand erwies sich der Stadtbezirk Mitte mit Angebotsmieten von 9,62 Euro pro Quadratmeter im Median als der teuerste Wohnstandort. Mit Abstand am günstigsten waren hingegen Bestandswohnungen in West (6,45 Euro pro Quadratmeter) und Nordost (7,16 Euro pro Quadratmeter). Unter den 63 Leipziger Ortsteilen gab es nur noch zehn, in denen Wohnungen im Bestand weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter im Median kosteten, darunter die von Plattenbausiedlungen dominierten Viertel Grünau-Mitte und Paunsdorf, aber auch Sellerhausen-Stünz, Mockau-Nord und Schönefeld-Ost.
Im Segment der Eigentumswohnungen betrugen die Mittelwerte für den Erstverkauf Neubau 5.400 Euro pro Quadratmeter (plus 1,6 Prozent) und für den Erstverkauf sanierter Altbau 6.115 Euro pro Quadratmeter (plus 12,2 Prozent). In drei Ortsteilen wurden dabei zeitweise Kaufpreise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt: Zentrum-West (11.022 Euro pro Quadratmeter), Südvorstadt (10.775 Euro pro Quadratmeter), Zentrum-Nordwest (10.322 Euro pro Quadratmeter). Auch die gezahlten Wiederverkaufspreise beim Neubau (2.825 Euro pro Quadratmeter, plus 11,9 Prozent) und beim sanierten Altbau (2.866 Euro pro Quadratmeter, plus 14,8 Prozent) haben sich erhöht.
Leipziger Umland: Vergleichbare Mietpreisdynamik, niedrigeres Niveau
In den 15 untersuchten Gemeinden im Umland der Messestadt sind die Angebotsmieten im Zeitraum von 2016 bis 2022 durchweg gestiegen. Die Steigerungsraten bewegen sich zwischen 13,6 Prozent in Pegau und 62,4 Prozent in Jesewitz, so die Studienautoren. Bei Jesewitz sei jedoch zu beachten, dass das Ausgangsniveau 2016 mit 4,49 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten war und 2022 nur sechs Mietangebote erfasst werden konnten.
Die Mietpreisdynamik in den Umlandkommunen insgesamt ist dem Report zufolge vergleichbar mit der in Leipzig (plus 33 Prozent), allerdings auf einem niedrigeren Niveau. Im Jahr 2022 lagen demnach nur in Großpösna (8,00 Euro pro Quadratmeter) und in Markkleeberg (8,51 Euro pro Quadratmeter) die Angebotsmieten im Bestand über dem Median in Leipzig (7,98 Euro pro Quadratmeter). Im Markt für Einfamilienhäuser wurden die höchsten Angebotspreise analog zu den Mietpreisangeboten in Markkleeberg ermittelt (5.510 Euro pro Quadratmeter).
Detaillierter Wohnungsmarktbericht für Leipzig
Der PISA-Marktbericht gilt als verlässliches Nachschlagewerk für Angebotsmieten in allen 63 Ortsteilen von Leipzig. Er gibt Auskunft über die aktuellen Mietpreise im Erstbezug und im Bestand, differenziert nach Preisspannen sowie visualisiert in Grafiken und Diagrammen. Ergänzend werden pro Stadtbezirk die Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern auf Grundlage der Grundstücksmarktberichte der Stadt Leipzig abgebildet.
Die aktuelle Ausgabe des PISA-Marktberichtes basiert erneut auf einer Auswertung der Onlinedatenbank GeoMap der Real Estate Pilot AG. In diese fließen neben Informationen aus verschiedenen Onlineplattformen auch Daten aus Tageszeitungen und anderen Medien ein.
