Das Thema Energieeffizienz bei Gewerbeimmobilien hat mit Blick auf die hohen Verbräuche weiterhin Priorität. Wenn in der Europäischen Union bis zu 40 Prozent des Endenergieverbrauches auf den Objektbetrieb entfallen, wird die Relevanz von grünen Immobilien umso größer. Entsprechend gilt auch 2024: Wie kann die grüne Transformation von Gewerbeimmobilien beschleunigt werden? Ein Kommentar von Manfred Simmet, Geschäftsführer der Caverion Deutschland GmbH.
Ein bewegtes Branchenjahr 2023 neigt sich seinem Ende entgegen. Neben deutlich höheren Finanzierungskosten durch den rasanten Zinsanstieg und einen Preisrutsch bei privaten und gewerblichen Gebäuden bleiben Leitfragen, die schon 2023 bestimmten: Wie können wir den Betrieb von Gewerbeobjekten, wie Fabriken, Krankenhäusern oder Hotels, energieeffizienter machen? Zumal 47 Prozent der CO2-Emissionen des gesamten deutschen Gebäudebestandes durch Gewerbeimmobilien entstehen.
Heizungsgesetz und Energieeffizienzgesetz sorgen für Paradigmenwechsel
Mit dem Heizungsgesetz und dem Energieeffizienzgesetz hat die deutsche Regierungskoalition auf Bundesebene konkrete Rahmenbedingungen geschaffen. Diese beiden Gesetze stehen zugleich für einen echten Paradigmenwechsel. Symbolisch dafür ist unter anderem die Neuerung, nach der Unternehmen mit Verbräuchen von 15 Gigawattstunden (GWh) und mehr ein Energiemanagementsystem installieren müssen.
Die jahrzehntelange Grundmaxime für erfolgreiche Investitionen in Deutschland – Lage, Lage und nochmals Lage – gilt in ihrer Absolutheit zumindest nicht mehr. In der gesamten DACH-Region kristallisiert sich heraus: Bauten in einem guten energetischen Zustand und mit vergleichsweise moderaten Sanierungskosten stehen Vergleichsobjekten in besseren Lagen, aber mit schlechteren Energiewerten, in nichts nach. Steigende Energiekosten und verschärfte regulatorische Vorgaben verstärken langfristig diesen Shift.
Das bedeutet auch für institutionelle Investoren ein Umdenken. Sie müssen nicht nur ihre Bestandsobjekte unter die energetische Lupe nehmen und neu bewerten. Vor allem sollten Investoren bei weiteren Investments künftig stärker auf den Energieverbrauch achten. Als gemeinsamer Nenner von CO2 und Energiepreis führt auch 2024 an diesem Gradmesser kein Weg vorbei. Der erste Gang bei der Besichtigung dürfte da in Zukunft wohl in den Heizungskeller führen. Alte Verhältnisse, in denen institutionelle Käufer primär gewerbliche Objekte in A-Lagen und zentraler Lage mit einer hohen Dichte an Unternehmen und ausschließlich großen Flächen favorisierten, scheinen vorerst vorbei zu sein. So gesehen hat 2023 eine spürbare Branchenzäsur mit sich gebracht.
Checkliste für energieeffizienten Umbau von Gewerbeimmobilien
Wer jetzt – ob am Schalthebel der Politik sitzend oder als Investor – denkt, energetische Ertüchtigungen seien Selbstläufer, unterliegt einem dramatischen Denkfehler. Nur was gibt es in der Praxis zu beachten? Den ersten Schritt bildet dabei eine strukturierte, absteigend sortierte Bestandsaufnahme der Energieverbräuche und deren Zähleinrichtungen. Wo wird überschüssige Wärme, Kaltluft und Strom verbraucht? Wo entsteht vermeidbarer Energieverlust? Welche Redundanzen sind zu ressourcenintensiv? All diese Punkte müssen geklärt werden, damit sich Gebäudetechniker und Energie-Spezialisten an ihr Werk machen können.
Nachdem ein Profil des Gebäudes durch Energieingenieure erstellt wurde, müssen mehreren Maßnahmen für einen energieeffizienten Gebäudebetrieb umgesetzt werden. Dazu gehören vor allem eine angepasste Regelungstechnik und Hydraulik, eine bedarfsgerechte Steuerung sowie die Installation von Messtechnik. Außerdem empfehlen sich moderne Gebäudeleittechniken und ein digitales Energiemonitoring. So kann nicht nur eingesehen werden, wie viele Energien durch welche Maßnahmen eingespart werden. Auch machen erst jetzt der vollständige Ausbau und die Kostenschätzung und Amortisation regenerativer Energieträger Sinn.
Die Herausforderungen bei gewerblichen Immobilien liegen trotzdem im Detail. Es gibt nicht die einzelne, allein zum Ziel führende Maßnahme. Energieeffizienz gerade im Bestand besteht vielmehr aus einer Vielzahl einzelner Schritte, die aufeinander abgestimmt sein müssen und die nur in ihrer Gesamtheit die volle energiesparende und klimaschonende Kraft entfalten können.
Mit vielen kleinen und abgestimmten Schritten zu mehr Energieeffizienz
Heißt im Fazit: 2023 wurde dem Marktumfeld durch geschärfte Regulatorik ein passender Rahmen geschaffen. 2024 wird sich jedoch zeigen, welche der notwendigen Investitionen für Immobilienunternehmen realisierbar sind – und welche nicht. Eigentümer können auch aufgrund der enormen Komplexität die grüne Branchenwende nicht allein schaffen. Da kann der Gesetzgeber noch so viele Gesetze verabschieden. Bis dahin gilt: Je mehr Förderungen und Flexibilität von politischer Seite zugestanden werden, desto besser. Das Ziel muss sein, Energieverbräuche zu drücken - und das einfach und systemoffen. Es muss klar sein, dass es sich beim Energieoptimieren um einen Marathon und keinen Sprint handelt. Das Thema Energieeffizienz wird die Branche 2024 daher noch stärker prägen als 2023.
