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Megafusion am Wohnungsmarkt: Aus Deutsche Wohnen und Vonovia wird Vonovia SE

Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE haben am 24. Mai 2021 eine Vereinbarung über den Zusammenschluss beider Unternehmen unterzeichnet. Die wesentlichsten Vereinbarungen rund um den Zusammenschluss und was das unter anderem für Berlin konkret bedeutet, erfahren Sie hier.

Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE haben eine Vereinbarung über den Zusammenschluss beider Unternehmen unterzeichnet. Wesentlichste Vereinbarungen und was das für Berlin konkret bedeutet, erfahren Sie hier. Deutsche Wohnen und Vonovia wollen fusionieren. Copyright: (links: Hauptquartier Deutsche Wohnen) Georgios Anastasiades, Berlin; (rechts: Hauptquartier Vonovia) Vonovia
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Pierre Pawlik / Pressemitteilung Deutsche Wohnen SE; Pressekonferenz, 23.06.2021

Deutsche Wohnen SE und Vonovia SE haben am 24. Mai 2021 eine Vereinbarung über den Zusammenschluss beider Unternehmen unterzeichnet. In diesem Zusammenhang hat Vonovia ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot für sämtliche ausstehende Aktien der Deutsche Wohnen angekündigt. Aktionäre erhalten insgesamt 53,03 Euro, bestehend aus einem Angebotspreis von 52,00 Euro in bar sowie der der Hauptversammlung der Deutsche Wohnen am 1. Juni 2021 vorgeschlagenen Bardividende in Höhe von 1,03 Euro je Aktie der Deutsche Wohnen.

Dies entspricht einer Prämie von 17,9 Prozent auf den Schlusskurs der Deutsche Wohnen vom 21. Mai 2021 und von 25 Prozent auf Basis des gewichteten Durchschnittskurses der Deutsche-Wohnen-Aktie der letzten drei Monate bis zum 21. Mai 2021 und bewertet somit die Deutsche Wohnen insgesamt mit rund 18 Milliarden Euro (auf unverwässerter Basis).

Deutsche Wohnen und Vonovia gehen in Europas größten Wohnimmobilienkonzern zusammen

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen unterstützen das Angebot und beabsichtigen, den Aktionär:innen die Annahme zu empfehlen. Nach Einschätzung der Gremien reflektiert das Angebot den inneren Wert der Deutsche-Wohnen-Aktie und beinhaltet eine attraktive Prämie. Die Gremien der Deutsche Wohnen begrüßen zudem den strategischen Nutzen des Zusammenschlusses und den damit zu erzielenden Mehrwert für alle Beteiligten. Der Zusammenschluss beider Unternehmen bietet die Möglichkeit, die strategischen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt noch konsequenter zu adressieren.

Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen: „Das Marktumfeld ist für Vonovia und Deutsche Wohnen in den vergangenen Jahren immer ähnlicher geworden. Jetzt ist der richtige Moment, die erwiesene Leistungsfähigkeit und Stärken beider Unternehmen zu vereinen. Gemeinsam schaffen wir neue Perspektiven für unsere Mitarbeiter:innen, unsere Mieter:innen und unsere Eigentümer:innen.“

Ziele des Zusammenschlusses und der „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ für Berlin

Durch den Zusammenschluss entsteht Europas größter Wohnimmobilienkonzern mit einer kombinierten Marktkapitalisierung von derzeit rund 45 Milliarden Euro und mehr als 500.000 Wohnungen mit einem kombinierten Immobilienwert in Höhe von knapp 90 Milliarden Euro. Das kombinierte Unternehmen verfügt über ein robustes und langfristig orientiertes Geschäftsmodell. Die notwendigen Investitionen in bezahlbares Wohnen, Klimaschutz und Neubau lassen sich nach einem Zusammenschluss gemeinsam besser schultern.

Durch den Zusammenschluss wollen Vonovia und Deutsche Wohnen ein mieterorientiertes und gesellschaftlich verantwortungsvolles Wohnungsunternehmen schaffen, das in enger Partnerschaft mit der Politik verlässlich zu notwendigen Lösungen vor allem für den Berliner Wohnungsmarkt beitragen kann. Gemeinsam übernehmen die beiden Unternehmen Verantwortung für eine soziale und nachhaltige Wohnungspolitik in einem „Zukunfts- und Sozialpakt Wohnen“ mit dem Land Berlin:

  • Begrenzung der Mietsteigerungen bis 2026: In den kommenden drei Jahren werden Vonovia und Deutsche Wohnen ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt auf höchstens ein Prozent jährlich begrenzen, in den beiden danach folgenden Jahren nur im Rahmen des Inflationsausgleichs. Auch bei Modernisierungen für den Klimaschutz verpflichten sich die Unternehmen über die gesetzlichen Vorgaben hinaus, die Modernisierungsumlage auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter zu begrenzen.
  • Forcierung des Neubaus in Berlin. Die beiden Unternehmen planen, in den kommenden Jahren den Neubau in Berlin zu forcieren.
  • Förderung von Wohnraum für junge Familien im Neubau und Prävention von Obdachlosigkeit: Um junge Familien mit Kindern bei der Wohnungssuche zu unterstützen, bieten die beiden Unternehmen diesen Familien Vier-Zimmer-Wohnungen bei der Neuvermietung zehn Prozent unter der durchschnittlichen Neuvermietungsmiete des jeweiligen Stadtteils an. Daneben wollen Deutsche Wohnen und Vonovia einen wirksamen Beitrag zur Vermeidung von Wohnungslosigkeit und Verhinderung von Wohnungsverlust leisten. Langfristig werden sie eine dreistellige Zahl von Wohnungen in Berlin für die Prävention von Obdachlosigkeit zur Verfügung stellen.
  • Beitrag zum Ausbau des kommunalen Wohnungsbestandes: Die beiden Unternehmen planen einen Zusammenschluss und bieten dem Land an, in diesem Kontext eine signifikante Anzahl an Wohnungen aus ihrem Bestand zu erwerben.

Wesentliche Inhalte der Vereinbarung zum Unternehmenszusammenschluss

Deutsche Wohnen und Vonovia haben eine Vereinbarung zum Unternehmenszusammenschluss getroffen, in der die wesentlichen Eckpfeiler der Transaktion geregelt sind. Im Falle eines erfolgreichen Abschlusses der Transaktion gilt Folgendes:

  • Das kombinierte Unternehmen soll den Namen „Vonovia SE“ führen.
  • Beide Unternehmen haben vereinbart, dass sie keine betriebsbedingten Beendigungskündigungen mit Wirkung zu einem Datum vor dem 31. Dezember 2023 im Zusammenhang mit der Transaktion aussprechen werden.
  • Der Sitz des kombinierten Unternehmens soll nach dem Zusammenschluss in Bochum bleiben, wobei das kombinierte Unternehmen aus Bochum und Berlin geführt wird.
  • Michael Zahn, CEO der Deutsche Wohnen, soll zum stellvertretenden Vorstandsvorsitzenden und Philip Grosse, CFO der Deutsche Wohnen, zum Finanzvorstand der Vonovia bestellt werden. Des Weiteren soll ein Executive Committee unterhalb des Vorstands gebildet werden, dem Henrik Thomson, CDO der Deutsche Wohnen, und Lars Urbansky, COO der Deutsche Wohnen, angehören werden.
  • Nach Vollzug des Übernahmeangebots soll zudem die Bestellung zweier Personen in den Aufsichtsrat der Vonovia erfolgen, die die Deutsche Wohnen dem Aufsichtsrat der Vonovia hierfür vor Vollzug der Transaktion empfehlen wird. Des Weiteren sollen Michael Zahn und Helene von Roeder, CFO der Vonovia, Aufsichtsratsmitglieder der Deutsche Wohnen werden.

Was bedeutet der Zusammenschluss sonst noch für Berlin? Rekommunalisierung im großen Stil

In einer Pressekonferenz im Roten Rathaus von Berlin äußerten sich am 25. Mai 2021 der Regierende Bürgermeister von Berlin, Michael Müller, der Senator für Finanzen, Dr. Matthias Kollatz, der Chef der Vonovia, Rolf Buch, und der Chef der Deutsche Wohnen, Michael Zahn, zu der Fusion der beiden Wohngiganten.

Wie bei der Pressekonferenz deutlich wurde, bieten Vonovia und Deutsche Wohnen im Zuge ihrer Fusion neben ihren Mietversprechen dem Land Berlin an, weitere 20.000 Wohnungen aus ihren Beständen rekommunalisieren zu können. Das würde Berlin befähigen, seinem Ziel näher zu kommen, einen Bestand von insgesamt 400.000 Wohnungen zu verwalten, was etwa 20 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes der Hauptstadt ausmachen würde. Die Folge wäre, wie vor allem Herr Kollatz ausführte, ein stärkerer Einfluss auf den Berliner Mietspiegel. Und damit eine Möglichkeit, die Mietentwicklung in Berlin mit zu regulieren.

Was vor allem Michael Müller besonders wichtig ist, der auf einen Zweiklang aus Regulieren und Investieren setzen will. "Ich finde es richtig, Mietentwicklungen zu regulieren und darauf zu achten, dass die Mietbelastung erträglich bleibt und man sich auch mit normalem Einkommen eine gute Wohnung in der Stadt leisten kann."

"Wir müssen dafür sorgen, dass die Menschen in der Stadt ihre Mieten auch bezahlen können." (Michael Müller)

Rolf Buch fokussierte in der Pressekonferenz auf die Unzufriedenheit der Bürger Berlins, was das Thema Miete angeht, sprach gar von einem Unzustand und sparte nicht aus, dass auch und vor allem die beiden fusionierenden Unternehmen häufig in der Kritik standen und stehen. Dementsprechend wolle er die Fusion als eine Möglichkeit zum Neuanfang verstanden wissen. Zusätzlich hob er noch einzelne, bislang unbekannte Aspekte rund um den Zusammenschluss hervor. Darunter Investitionen in den Klimaschutz und den Neubau von 13.000 Wohnungen mit mindestens einem Drittel Sozialwohnungen. Insgesamt sprach er von einem "guten Signal an die Berlinerinnen und Berliner und an die Politik, das wir zu einer anderen Form der Zusammenarbeit kommen müssen, damit wir das gemeinsam zum Wohle der Bevölkerung von Berlin noch besser hinbekommen." 

Michael Zahn formulierte die Bereitschaft beider Unternehmen aus, weiter in die Stadt Berlin investieren zu wollen. Dafür benötige er jedoch Planbarkeit, Partnerschaft und Kooperationen, insbesondere wenn es um die Sanierung oder den Neubau von Gebäuden gehe.

Video: Pressekonferenz zum Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen

 

Deutscher Mieterbund sieht leere Versprechungen und eine Flucht nach vorn

„Egal ob 400.000 oder 500.000 Wohnungen – Mieterschutz hängt nicht von der Anzahl der Wohnungen im Portfolio ab“, kommentiert der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, die geplante Elefantenhochzeit von Deutsche Wohnen und Vonovia. Vonovia und Deutsche Wohnen sagen zu, ihre regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt in den nächsten drei Jahren auf höchstens ein Prozent jährlich und in den beiden nachfolgenden Jahren auf den Inflationsausgleich zu begrenzen. Gleichzeitig sollen die Belastungen für Mieterinnen und Mieter durch energetische Wohnungsmodernisierungen so gering wie möglich gehalten werden, indem die Modernisierungsumlage auf maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter begrenzt wird.

Zusagen, die gut klingen, aber selbstverständlich sind

„Zusagen, die zwar gut klingen, sich aber bei näherem Hinsehen zum Teil als Selbstverständlichkeiten entpuppen, die den Unternehmen wenig abverlangen. Wir können uns des Eindrucks nicht erwehren, dass beide Unternehmen aufgrund der zuletzt sehr starken Mieter:innenproteste gegen ihre Geschäftspraktiken die verbale Flucht nach vorne antreten,“ so Siebenkotten. „Auch dass nur von der Begrenzung der Berliner Bestandsmieten die Rede ist, spricht dafür, dass hier vor allem der Versuch unternommen wird, der erfolgversprechenden Berliner Vergesellschaftungsinitative den Wind aus den Segeln zu nehmen.“

Vonovia und Deutsche Wohnen erwirtschaften ihre enormen Gewinne nicht durch Mieterhöhungen im Bestand, sondern durch Mieterhöhungen im hochpreisigen Neuvertragsmietensegment. Das bedeutet, Wohnungen werden umfassend saniert und danach an zahlkräftige Kundschaft ohne Grenze nach oben vermietet, da dann ja auch die Mietpreisbremse nicht gilt. „Ein Geschäftsmodell, das beide Unternehmen sogar in den DAX geführt hat. Zur Eindämmung dieser Praktiken und zur sozialen Verantwortung auch bei den Wiedervermietungsmieten kommt aber leider kein Wort von Vonovia“, erklärt Siebenkotten.

Zusage oder Augenwischerei?

„Auch die Zusage, Modernisierungen über die gesetzlichen Vorgaben hinaus auf maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter zu begrenzen, ist mehr Augenwischerei als eine echte mieterschützende Zusage“, ergänzt Siebenkotten. Die Begrenzung der Umlage auf 2,00 Euro pro Quadratmeter steht bei Ausgangsmieten von bis zu 7,00 Euro pro Quadratmeter im Gesetz. Eine Grenze, die viele Bestandswohnungen der Vonovia sowieso nicht überschreiten, womit von einer freiwilligen sozialen Wohltat nun wirklich nicht die Rede sein kann.

Der Deutsche Mieterbund befürchtet außerdem, dass die Mieter:innen die Kosten der Fusion tragen müssen, ohne dass sich für sie dadurch irgendetwas verbessern wird. „Auch die geplante Fusion ändert nichts daran, dass wir dringend einen Mietenstopp im Bestand brauchen, und zwar nicht nur in Berlin, sondern bundesweit. Außerdem brauchen wir eine flächendeckende scharfe Mietpreisbremse ohne Ausnahmen und eine Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierung bei maximal 1,50 Euro pro Quadratmeter. Nur so funktioniert wirksamer Mieterschutz,“ so Siebenkotten. „Das alles kündigt Vonovia aber nicht an.“

Vonovia startet öffentliches Übernahmeangebot für Deutsche Wohnen-Aktien

Update vom 23. Juni 2021: Im Anschluss an die Ankündigung vom 24. Mai 2021 hat die Vonovia SE heute den Beginn des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots für alle Aktien der Deutsche Wohnen SE bekannt gegeben. Wie in der heute veröffentlichten Angebotsunterlage beschrieben, bietet Vonovia 52 Euro in bar für jede Deutsche Wohnen-Aktie. Die Angebotsfrist beginnt heute und endet voraussichtlich am 21. Juli 2021 um 24 Uhr. In diesem Zeitraum können die Aktionäre der Deutsche Wohnen das Angebot annehmen und ihre Aktien andienen. Das Angebot von Vonovia bietet den Deutsche Wohnen-Aktionären eine Prämie von 15,6 Prozent auf den Schlusskurs der Deutsche Wohnen vom 21. Mai 2021, dem letzten Handelstag vor der Ankündigung des Angebots am 24. Mai 2021, und von 22,4 Prozent auf Basis des volumengewichteten Durchschnittskurses der Deutsche Wohnen-Aktie der letzten drei Monate bis zum 21. Mai 2021.

Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Wohnen werden den Zusammenschluss der beiden Unternehmen – vorbehaltlich einer eingehenden Prüfung der Angebotsunterlage – unterstützen. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die Deutsche Wohnen-Aktien halten, haben ihre Absicht erklärt, das Übernahmeangebot für alle ihre Aktien anzunehmen. Die beiden Unternehmen hatten am 24. Mai 2021 bereits wesentliche Eckpunkte des Zusammenschlusses vereinbart. Für die Aktionäre der Vonovia bieten sich aus der gemeinsamen Bewirtschaftung der sich regional ergänzenden Portfolien Synergien und Kosteneinsparungen von rund 105 Millionen Euro pro Jahr, deren vollständige Realisierung bis Ende 2024 erwartet wird. Dabei sind Kosteneinsparungen aus der gemeinsamen Finanzierung noch nicht eingerechnet. 

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