MARKET INSIGHT, ein neuer Marktbericht von Ziegert Group Research, analysiert die Höhe der Mietzins-Rendite von Eigentumswohnungen in Berlin unter dem Einfluss des Mietendeckels. Die erscheinen in dezentralen Lagen und bei Neubau als besonders attraktiv. Die wichtigsten Ergebnisse...
Das Anfang 2020 beschlossene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in Berlin, kurz Mietendeckel, hat die Rahmenbedingungen für den Mietwohnungsmarkt erheblich verändert, insbesondere was die erwartbare Mietzins-Rendite betrifft. Der Einfluss ist erheblich, besteht der Wohnungsmarkt in Berlin doch zu über 80 Prozent Mietwohnungen. Die Wohneigentumsquote liegt bei unter 20 Prozent (gesamtdeutscher Durchschnitt: 46,5 Prozent). Insbesondere Wohnungen unter 60 Quadratmeter sind zumeist Mietobjekte und dienen daher als Kapitalanlage-Produkte.
Einführung des Mietendeckels und dessen Einfluss auf die Mietzins-Rendite
Seit dem 23.02.2020 gilt das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietWoG Bln), das im allgemeinen Sprachgebrauch als „Mietendeckel“ bezeichnet wird und unter anderem Mietobergrenzen festlegt, die sich in erster Linie nach dem Baujahr (Baualtersklassen) richten. Neubauwohnungen, die ab 2014 bezugsfertig waren, sind vom Mietendeckel ausgenommen. Ein Eigentümer, der seine Altbau-Wohnung vermietet, kann diese nun nur noch zu einem gedeckelten Quadratmeterpreis vermieten. Dies hat mitunter nachtteilige Auswirkungen auf seine erwartbaren Mietzins-Renditen (Bruttoanfangsrenditen, Jahresnettokaltmiete vor Abzug der nicht umlegbaren Betriebskosten bezogen auf den Nettokaufpreis [ohne Erwerbsnebenkosten]).
Investitionen in Neubau-Wohnungen wird noch attraktiver
Die Analyse von Ziegert Group Research bestätigt, dass die Mietzins-Rendite beim Neubau signifikant höher ausfällt als bei Eigentumswohnungen der anderen Baualtersklassen, die unter die neue Mietengesetzgebung fallen. Till McCourt, Head of Research der Ziegert Group: „Vom Mietendeckel ausgenommene Neubau-Eigentumswohnungen lassen in Berlin weiterhin gute Renditen erwarten und könnten daher noch begehrter werden.“ Dies gilt sowohl in zentralen als auch in dezentralen Lagen der Stadt. Bei den anderen Baualtersklassen lohnt sich eine differenzierte Betrachtung nach Lage und Größe der Wohneinheit besonders.
Dezentrale Lagen und zentrale Lagen in Berlin im Vergleich
Die Mietzins-Rendite unterscheidet sich nach Baualtersklasse aber auch nach Lage. Betrachtet man den Gesamtmarkt an Eigentumswohnungen (Wohnflächen zwischen 35 und 150 Quadratmeter) in Berlin, zeigen sich für alle Transaktionen des Jahres 2019 Mietzins-Renditen zwischen 1,65 Prozent und 2,95 Prozent. Doch je nach Lage liegen die Werte weit auseinander.
Durchschnittlich sind die Mietzins-Renditen von Eigentumswohnungen in zentralen Lagen im Vergleich zu Eigentumswohnungen in dezentralen Lagen um 0,68 Prozentpunkte niedriger. Über alle Baualtersklassen hinweg weisen Wohnungen in dezentralen Lagen einen Wert von mindestens zwei Prozent auf, während in zentralen Lagen der Wert mitunter deutlich unter zwei Prozent liegt.
Till McCourt: „Für Kapitalanleger, denen vor allem die Mietzins-Rendite wichtig ist, sind unter dem Mietendeckel insbesondere Wohnungen in dezentralen Lagen Berlins gewinnversprechend. Zudem ist die Investitionssumme pro Quadratmeter auch deutlich geringer als in zentralen Lagen.“
Neubausegment unter Mietendeckel noch attraktiver
Dagegen weisen die Neubau-Eigentumswohnungen (bezugsfertig ab 2014) erwartungsgemäß höhere Mietzins-Renditen mit bis zu 3,55 Prozent auf. Betrachtet man die Lage, zeigt sich, dass Neubauwohnungen sowohl in zentralen als auch dezentralen Lagen attraktive Renditen versprechen - von 2,7 Prozent bis deutlich über drei Prozent, sowohl bei größeren als auch kleineren Wohneinheiten. Die Lage scheint beim Neubau weniger als beim Altbau eine Rolle zu spielen, wenn es um die Renditeerwartung geht, jedoch bei stark variierenden Transaktionspreisen: Beim Neubau (Gesamtmarkt) lagen die Transaktionspreise durchschnittlich bei rund 6.800 Euro pro Quadratmeter in zentralen und bei circa 4.700 Euro pro Quadratmeter in dezentralen Lagen, bei Kapitalanlageprodukten bei circa 7.000 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 5.000 Euro pro Quadratmeter.
Till McCourt: „Insgesamt zeigen die Analysen von Ziegert Group Research, dass Eigentumswohnungen in dezentralen Berlin-Lagen sowie Neubau-Produkte mit Blick auf die Mietzins-Rendite an Attraktivität gewinnen.“
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