Mieterhöhungen können mit Hilfe eines Mietspiegels, mit drei Vergleichswohnungen oder mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Doch nicht jeder Vermieter hat Zugriff auf einen geeigneten Wohnungspool. Ein Berliner Unternehmen will zukünftig entsprechende Daten zur Verfügung stellen.
Die Berliner Firma Ratiofill will eine Lücke schließen und Mietern, Vermietern, Verbänden, Kommunen und Forschungsinstitutionen reale Daten über nichtpreisgebundene Wohnungen und Mieten zur Verfügung stellen. Die Plattform von Ratiofill wird derzeit ausgebaut. Sie soll Zahlen über Vergleichswohnungen liefern und bis Ende des Jahres fertig sein. Die Initiatoren sehen einen bundesweiten Bedarf an Vergleichswohnungen; besonderes Augenmerk gilt aber zunächst der Bundeshauptstadt. Roland Hehn, einer der beiden Geschäftsführer, erklärt: „Wir rechnen in Berlin in den nächsten Monaten mit einer großen Nachfrage nach Informationen zu aktuellen Mieten von Vergleichswohnungen.“
Neuer Mietspiegel wird zu Diskussionen führen
Der Grund: In Berlin wird im Mai ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, der Anlass zu heftigen Diskussionen und Klagen geben wird, unter anderem zur Frage, ob es sich überhaupt um ein qualifiziertes Dokument handelt. Denn die Senatsverwaltung hatte 2019 die nötige Datenerhebung für einen qualifizierten Mietspiegel wegen des Mietendeckels nicht in Auftrag gegeben – und den Mietspiegel jetzt erneut fortgeschrieben – auf Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Ohnehin dürfen Mieten, die sich nicht frei am Markt gebildet haben, nicht einfließen. Seit 18. Juni 2019 galt in Berlin der Mietendeckel und dieser hat nicht nur jegliche Erhöhungen unterbunden, sondern die Vermieter sogar dazu gezwungen, die monatliche Zahlung auf willkürlich festgesetzte Mietobergrenzen abzusenken.
Der neue Mietspiegel könnte zumindest als einfacher Mietspiegel in den folgenden zwei Jahren für Mieterhöhungen herangezogen werden. Einem einfachen Mietspiegel kommt aber vor Gericht keine gesetzliche Vermutungswirkung zu; das heißt, er gilt lediglich als Indiz dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete treffend wiedergegeben ist. Vermieter werden daher eine Erhöhung auch mit drei Vergleichswohnungen begründen können.
Ratiofill-Datenbank soll jedem Vermieter drei Vergleichswohnungen für Mietanpassungen liefern
Die Wohnungen müssen dafür wirklich vergleichbar sein, also in der gleichen Gemeinde liegen, in Größenordnung und Ausstattung übereinstimmend sein – und die Mieten müssen auch nachprüfbar vereinbart sein. Für große Vermieter ist das kein Problem, sie können aus dem eigenen Pool schöpfen. Kleineren Vermietern fehlt bislang der Zugang zu den nötigen Informationen.
Ekart Schuberth, Hausverwaltungsprofi und ebenfalls Ratiofill-Geschäftsführer, erklärt: „Mit einem Klick lassen sich über die Plattform passende Wohnungen finden, auch für Mietspiegelfelder, die bislang leer sind, weil es dazu an Daten mangelt.“ Sogar vermietete Einfamilienhäuser ließen sich auf diese Weise vergleichen. Sie sind vom Mietspiegel nicht erfasst. Finanzieren soll sich die Plattform über eine Gebühr pro Vergleichswohnung oder anonymisiertem Datensatz.
Konzept von gläsernem Mieter und Vermieter wird scheitern
Die Daten erhoffen sich die beiden Ratiofill-Gründer von den Mietvertrags-Partnern selbst. Von Vermietern, den kleinen Privaten wie den großen Wohnungsunternehmen, auf deren Unterstützung sie setzen. Aber auch von Mietern, die die Angemessenheit ihrer Miete prüfen wollen. Wer Daten gibt, erhält einen Bonus. In den bekannten Wohnungsportalen sehen sie keine Konkurrenz: „Sie können nur Angebotsmieten analysieren, haben aber keine Informationen über tatsächlich abgeschlossene Mieten.“
Dass derartige Daten von der Politik gefragt sind, beweist die Ankündigung des Berliner Bausenators Sebastian Scheel im September vergangenen Jahres, der Aufbau eines Mietenkatasters sei geplant. Das Kataster soll alle Wohnungen mit den Daten zum Vermieter, zum Mieter und den vereinbarten Mieten erfassen. Die Idee geht auf Peter Weber zurück, einen Juristen im Wohnungsamt des Bezirkes Pankow, der als Spiritus Rector des gescheiterten Mietendeckels bekannt geworden ist. Die Ratiofill-Gründer sind überzeugt, dass dieser Vorstoß, gläserne Vermieter und Mieter zu schaffen, am Datenschutz und letztendlich – wie der Mietendeckel – an der mangelnden Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin scheitern wird.
Copyright Aufmacherbild: Ekart Schuberth (unten) und Roland Hehn (oben): Ratiofill; Motiv rechts: Arek Socha auf Pixabay
