Union Investment hat 40 Städte untersuchen lassen. Das Whitepaper „Potentialanalyse Serviced-Apartment-Markt“ enthält die wichtigsten Erkenntnisse und zeigt, dass die Möglichkeiten des Segmentes Serviced Apartments immens bleiben.
Berlin steht in Deutschland ganz oben: mit einer durchschnittlichen Auslastung von 86 Prozent und einer Durchschnittsrate (ADR) von 109,60 Euro. Das ist das Ergebnis einer Studie von Union Investment zu 40 ausgewählten Städten und dem dortigen Potential der Serviced Apartments. Lag in der Vergangenheit der Fokus auf den A-Städten, ist nun ein Wachstum in B- bis sogar D-Städten zu sehen.
„Die Kombination aus starken Geschäftszahlen der Serviced Apartment-Betreiber und dem aufgezeigten, noch sehr hohen Potential an vielen Standorten ist ein klarer Garant für künftiges dynamisches Wachstum“, so Henrik von Bothmer, Head of Operated Living bei der Union Investment. Insgesamt besteht ein Potential von rund 41.500 Einheiten in allen untersuchten deutschen Städten. Betrachtet wurden 40 Destinationen (darunter auch europäische Metropolen), Projekte mit rein gewerblicher Nutzung und mehr als 15 Einheiten.
Berlin bietet das größte Potential für Serviced Apartments und Hamburg holt auf
Berlin ist unangefochtener Spitzenreiter und etabliert sich nicht nur im touristischen Shortstay-Bereich, sondern auch im Longstay. „Hamburg ist eine Aufholstadt“, sagt Anett Gregorius von Apartmentservice, die die Studie für Union Investment erstellt hat. Zählte die Elbmetropole lange zu wenige Serviced Apartments, so wächst das Angebot inzwischen deutlich und hält die Stadt umfassendes, weiteres Potential bereit, nämlich mehr als das Doppelte der bisherigen Kapazitäten.
München dagegen rutscht ab: Die Preise sinken - es gibt bereits sehr viele Häuser. Aktuell erreicht die bayerische Landeshauptstadt mit fast 7.500 Einheiten bundesweit den Spitzenwert. Dazu gehören zunehmend Objekte in dezentralen Lagen. Weitere knapp 1.600 Einheiten sind bis einschließlich 2026 in der Pipeline. Für Köln überraschen die Zahlen: Hier gibt es weniger als 900 Einheiten, in der Pipeline befinden sich auch nur rund 440 Einheiten bis einschließlich 2026. Es besteht somit ein Potential von über 3.300 ergänzenden Einheiten. In Stuttgart ist die Sättigungsgrenze nah, in Frankfurt am Main bereits überschritten.
B-Städte legen an Potential zu
Waren B-Standorte lange nur eine Alternative, weil in den Top-Destinationen keine Projekte zu bekommen waren, hat sich dieser Markt nun selbstbewusst in den Fokus geschoben. Während sich Städte wie Wolfsburg, die nur von einem Arbeitgeber abhängen, als nicht wirklich resilient zeigten, boomen andere in der Zukunft: Nürnberg beispielsweise könnte als potentialstärkster B-Standort im Gesamt-Ranking eine Verdopplung der bestehenden und geplanten Kapazitäten verkraften. Ähnlich auch Hannover mit einem Potential von knapp 1.000 Einheiten. Münster als Hidden Champion zählt bislang kaum Serviced Apartment-Angebote und hat Potential für eine Verfünffachung und mehr. Leipzig dagegen baut derzeit Überkapazitäten auf – wenn alle in der Pipeline befindlichen Projekte kommen. Über eine gute Auswahl verfügen Bremen und Dortmund.
Auch C- und D-Städte haben zunehmend Bedarf an Serviced Apartments
„C-Städte lesen sich in Teilen wie B-Städte, weil sie im Serviced-Apartment-Segment bereits seit einigen Jahren deutlich Flagge zeigen“, heißt es in der Studie. Hier überraschen Erfurt, Mainz, Aachen und die künftige Intel-Stadt Magdeburg mit einem hohen Bedarf, während Freiburg, Regensburg und Potsdam schon lange auf dem Zettel vieler Betreiber stehen. Zu weiteren Entwicklungen in Augsburg und Braunschweig kann dagegen nicht geraten werden. Auch Erlangen gilt aktuell als gesättigt.
Neu auf dem Radar sind D-Städte wie Würzburg und Kassel, die nur wenige Häuser in diesem Segment haben. In Kassel können aktuell nur rund 150 Einheiten in einem sehr kleinteiligen Markt gezählt werden. Außer Limehome ist keine der großen Marken dort unterwegs. 170 Serviced Apartments befinden sich derzeit in der Pipeline bis 2026, etwa 400 könnten noch dazukommen. Würzburg stellt den Rekord für die geringste Marktabdeckung mit vier Prozent auf.
Potentiale in europäischen Metropolen ebenfalls beachtlich
Zu den 40 betrachteten Städten gehörten auch die großen europäischen Metropolen für einen Potentialvergleich: London verfügt über das größte Serviced Apartment-Angebot und zugleich die größte Entwicklungsmöglichkeit. Aktuell etwa 8.500 Einheiten zählt die Studie, bis Ende 2026 sind bereits mehr als 6.000 Einheiten in der Pipeline erfasst. „Mit Blick auf die Stärke der Nachfragegeneratoren und die Anzahl der Übernachtungen in London besteht ein weiteres Entwicklungspotential von über 30.000 Einheiten“, so die Studienmacher.
Danach folgen im Ranking Paris, Madrid und Berlin. Wien stellt mit knapp 6.300 Einheiten die zweitgrößte Anzahl von Serviced Apartments in einer Stadt nach London und weist damit aber auch ein deutlich geringeres Potential als vergleichbare A-Städte auf.
