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Umsatz am deutschen Immobilienmarkt steigt auf mehr als 250 Milliarden Euro

Der Umsatz am deutschen Immobilienmarkt ist erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen. Bundesweit wurden im Zuge dessen rund 904.400 Kauffälle verzeichnet, wobei sich der Fokus der Investitionstätigkeit ins Umland der Großstädte verlagerte. Warum trotz solcher Erfolgszahlen die Aussichten für den deutschen Wohnungsbau eher schlecht sind, erfahren Sie hier.

Trotz bundesweiten Umsatzrekordes sehen die Aussichten für Wohnungsbau eher trübe aus. Wir erklären warum das so ist. Umsatz des deutschen Immobilienmarktes steigt auf über 250 Milliarden. Copyright: Nattanan Kanchanaprat auf Pixabay
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Pressemitteilung GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH, 04.09.2019

Der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarktist im Jahr 2018 erstmals auf mehr als eine Viertelbillion Euro gestiegen. Das geht aus der aktuellen GEWOS-Immobilienmarktanalyse IMA® hervor, die als einzige flächendeckende Studie zum deutschen Immobilienmarkt auf der Erfassung der tatsächlichen Verkäufe beruht. Im vergangenen Jahr belief sich das bundesweite Umsatzvolumen in der Summe aller Immobilienteilmärkte auf rund 258,9 Milliarden Euro, das ist ein Anstieg um 8 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Immobilienmarkt erlebt 7. Rekordjahr in Folge

"Die Dynamik am deutschen Immobilienmarkt ist ungebrochen. 2018 war bereits das siebte Rekordjahr in Folge", sagt Sebastian Wunsch, bei GEWOS für die IMA® verantwortlich. „Ursächlich für den erneuten kräftigen Umsatzanstieg am deutschen Immobilienmarkt war der über alle Segmente festzustellende anhaltende Preisauftrieb, hinzu kamen sektoral steigende Kauffallzahlen, so zum Beispiel im Eigenheim-und Mehrfamilienhaussegment.“ Über alle Marktsegmente hinweg registrierte GEWOS in 2018 rund 904.400 Kauffälle, das bedeutet einen Rückgang um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der jährliche Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt hat sich innerhalb von zehn Jahren dennoch mehr als verdoppelt, die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber dem Jahr 2009 im Vergleich lediglich um 17,8 Prozent.

Wohnimmobilien dominieren das Marktgeschehen, hoher Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern

Auch in 2018 dominierten Verkäufe von Wohnimmobilien das Transaktionsgeschehen. Im vergangenen Jahr wurden bundesweit Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Wohnbauland im Wert von rund 183,4 Milliarden Euro gehandelt. Die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern sind im Zuge der Einführung des Baukindergeldes im vergangenen Jahr um 2,1 Prozent gestiegen, der Geldumsatz mit Eigenheimen erreichte mit rund 66,3 Milliarden Euro ein neues Allzeithoch (+9,7 Prozent).

Der Umsatz aus Verkäufen von Eigentumswohnungen belief sich in 2018 – bei leicht rückläufigen Kauffällen – auf rund 65,9 Milliarden Euro (+4,8 Prozent gegenüber 2017). Die hohe Nachfrage nach Geschosswohnungen befeuert weiterhin das Umsatzwachstum im Mehrfamilienhaussegment, der entsprechende Geldumsatz ist im vergangenen Jahr erneut erheblich gestiegen. Das bundesweite Umsatzvolumen mit Mehrfamilienhäusern belief sich in 2018 auf rund 33,6 Milliarden Euro (+12,3 Prozent). Die Zahl der Kauffälle erhöhte sich gegenüber 2017 um 3,6 Prozent auf bundesweit rund 39.400.

Auf die zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städte entfallen in der Summe knapp 40 Prozent des gesamtdeutschen Umsatzes mit Mehrfamilienhäusern. Entgegen des bundesweiten Trends ist die Gesamtzahl der Kauffälle 2018 in den Top-10-Städten gegenüber dem Vorjahr um 2,2 Prozent zurückgegangen, der entsprechende Geldumsatz erhöhte sich um 14,2 Prozent auf rund 13,3 Milliarden Euro.

Kauf von Mehrfamilienhäusern in deutschen Großstädten zahlenmäßig rückläufig

Mehrheitlich waren die Kauffallzahlen in den zehn größten deutschen Städten in 2018 rückläufig, größere Zuwächse gab es lediglich in Essen und Hamburg. In Essen ist die Zahl der Kauffälle von Mehrfamilienhäusern in 2018 um 17,5 Prozent auf rund 550 gestiegen. Der mit diesen Verkäufen verbundene Geldumsatz legte um 45,5 Prozent zu auf rund 435 Millionen Euro.

In Hamburg wurden in 2018 rund 500 Kauffälle von Mehrfamilienhäusern registriert (+13,4 Prozent gegenüber 2017), das Umsatzvolumenstieg um 15,8 Prozent auf rund 1,9 Milliarden Euro.

Als einzige Stadt der Top 10 verzeichnete München im vergangenen Jahr einen Rückgang des Geldumsatzes (-1,8 Prozent auf rund 1,2 Milliarden Euro), die Zahl der Kauf-fälle verringerte sich in der bayrischen Landeshauptstadt im Vorjahresvergleich um 4 Prozent.

Investitionstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment verschiebt sich ins Umland

"Wie anhandunserer kleinräumigen Daten ersichtlich ist, hat sich der Fokus der Investitionstätigkeit im Mehrfamilienhaussegment weiter vom Kernstadtbereich der großen Städte hin zu den jeweiligen Umlandkreisen verlagert. Dies korrespondiert mit der Nachfrageentwicklung, die sich zuletzt, auch aufgrund des vielfach bereits sehr hohen Miet-und Kaufpreisniveaus, stärker auf das Umland der Großstädte konzentrierte", erklärtSebastian Wunsch. "Hinzu kommt die ungleichgewichtige Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen, die speziell in den Kernstädten zu steigenden und teilweise bereits sehr hohen Kaufpreisfaktoren geführt hat und die selbst bei langfristig angelegten Investitionen eine auskömmliche Gestaltung anhand von Mieterträgen zunehmend erschwert."

Sowohl Kauffälle als auch Geldumsätze sind in der Summe der an die fünf Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt angrenzenden Landkreise in 2018 mit +13,7 Prozent (Kauffälle) beziehungsweise +22,5 Prozent (Geldumsatz) überdurchschnittlich stark gestiegen. Besonders kräftig zog die Transaktionsaktivität im Umland Frankfurts mit +20,2 Prozent an, der Geldumsatz erhöhte sich binnen Jahresfrist um 19,6 Prozent.

Im Kölner und Hamburger Umland stiegen die Kauffallzahlen im Vorjahresvergleich um 16,9 beziehungsweise 11,2 Prozent, die Umsatzvolumina erhöhten sich um 95,0 beziehungsweise 9,3 Prozent, wobei die Umsatzverdopplung im Umland Hamburgs teilweise auf hochpreisige Großtransaktionen zurückzuführen ist. Von den fünf Metropolen verzeichnete in 2018 einzig das Münchner Umland einen Rückgang der Kauffallzahlen (-11,2 Prozent).

"Kaufinteressenten scheinen ihren Suchradius um die bayerische Landeshauptstadt immer weiter auszudehnen. Im vergangenen Jahr haben wir in diversen oberbayerischen Landkreisen, die nicht direkt an München grenzen, stark steigende Geldumsätze mit Mehrfamilienhäusern registriert – vielfach bei steigenden Kauffallzahlen", sagt GEWOS-Experte Sebastian Wunsch.

Flächenmangel verschärft sich – weniger Baulandverkäufe, insbesondere in Großstädten

Das Bauland ist der Flaschenhals für den Wohnungsbau und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in Deutschland. "Die Grundstückskosten nehmen einen großen und stetig wachsen Anteil an den Herstellungskosten im Wohnungsbau ein. Hier spielen zwei Aspekte eine Rolle: Baureife Flächen sind rar, vorhandenes Bauland ist teuer und es wird vielfach weiterhin zu Höchstpreisen veräußert", sagt Sebastian Wunsch. "Das hat natürlich Auswirkungen darauf, welche Art von Bauvorhaben realisiert werden und eine entsprechende preistreibende Wirkung, sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment.“

Der Mangel an Grundstücken scheint sich nun zu verschärfen: In 2018 ist die Zahl der Kauffälle von baureifem Wohnbauland gegenüber dem Vorjahr um 5,7 Prozent zurückgegangen, auf bundesweit rund 98.300. Damit wurde erstmals seit dem Jahr 2013 wieder die Marke von 100.000 Kauffällen pro Jahr unterschritten. Noch in den Neunzigerjahren, der letzten Hochphase des deutschen Wohnungsbaus, waren es jährlich im Schnitt rund 180.000 Verkäufe und in den Nullerjahren immerhin noch 140.000.

Bereits in 2017 waren die Transaktionen von Wohnbauland um 1 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Der Flächenumsatz am Teilmarkt für Wohnbauland verringerte sich in 2018 um 2,5 Prozent und erreichte am Jahresende rund 10.000 Hektar, infolge weiterer Preissteigerungen lag der Geldumsatz mit rund 17,6 Milliarden Euro nur leicht unter dem Vorjahresniveau (-0,5 Prozent gegenüber 2017).

"Die Kauffallzahlen und Flächenumsätze im Bereich Wohnbauland waren in 2018 über alle Kreistypen hinweg rückläufig. Besonders deutliche Rückgänge haben wir in den kreisfreien Großstädten und hier im Speziellen in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten festgestellt", erklärt Sebastian Wunsch. In der Summe der Top-10-Städte ist die Zahl der Wohnbaulandkäufe in 2018 um 5,9 Prozent auf rund 3.400 zurückgegangen, der hiermit verbundene Flächenumsatz verringerte sich um 12,5 Prozent auf knapp 370 Hektar. Der entsprechende Geldumsatzistim Vorjahresvergleich lediglich um 6,9 Prozent auf rund 4,5 Milliarden Euro gesunken, was auf weitere Preissteigerungen hindeutet.

Kauf von Flächen für Geschosswohnungsbau geht zurück

Im Zehnjahresvergleich hat sich der Geldumsatz aus Wohnbaulandverkäufen in den zehn größten deutschen Städten mit +170,7 Prozent fast verdreifacht, der Flächenumsatz verringerte sich gegenüber 2009 lediglich um 23,5 Prozent. Zurückgegangen sind in den zehn bevölkerungsreichsten deutschen Städten in 2018 vor allem die Kauffälle von Bauflächen für den Geschosswohnungsbau. In der Summe der Top-10-Städte wurden im vergangenen Jahr nur rund 900 entsprechende Kauffälle registriert (-15,8 Prozent), der hiermit verbundene Flächenumsatz ist um 26,7 Prozent auf rund 160 Hektar zurückgegangen, der Geldumsatz belief sich auf rund 2,7 Milliarden Euro (-20,9 Prozent).

"In München scheint das Flächenpotenzial nun vollends ausgeschöpft zu sein. In 2018 ist der Flächenumsatz mit Grundstücken für den Geschosswohnungsbau in der bayrischen Landeshauptstadt auf rund 10 Hektar und damit auf den geringsten Wert der vergangenen 20 Jahre gesunken. In den Jahren vor 2018 standen jährlich zwischen 30 und 40 Hektar für den Bau von Geschosswohnungen zur Verfügung", erklärt Wunsch.

Gegenüber dem Jahr 2017 verringerte sich der Flächenumsatz in München um 65,5 Prozent, die Preise sind binnen Jahresfrist über alle Wohnlagen um 8 Prozent gestiegen –ausgehend von einem bereits sehr hohen Niveau. "In 2018 wurden voll erschlossene Baugrundstücke für den Geschosswohnungsbau in durchschnittlichen Münchner Lagen im Schnitt für 3.000 Euro pro Quadratmeter veräußert, in guten zentralen Lagen für rund 6.400 Euro pro Quadratmeter – jeweils ohne Berücksichtigung von Innenstadtlagen“, erläutert Sebastian Wunsch.

Auch in Leipzig (-42,4 Prozent), Stuttgart (-33,3 Prozent) und Berlin (-26,7 Prozent) sind die Flächenumsätze in 2018 deutlich gesunken. In Hamburg legte der Geldumsatz mit Bauland für den Geschosswohnungsbau um 26,2 Prozent zu und das trotz des ebenfalls rückläufigen Flächenumsatzes (-11,8 Prozent). Verantwortlich hierfür waren steigende Kauffallzahlen bei Flächen, auf denen frei finanzierter Mietwohnungsbau entstehen soll. Über alle Lagen verteuerten sich Geschosswohnungsbauplätze in der Hansestadt in 2018 um 20 Prozent.

Aussichten für Wohnungsbau sind wenig optimistisch

"Die Transaktionszahlen des vergangenen Jahres stimmen wenig optimistisch für den deutschen Wohnungsbau der kommenden Jahre – in den größten deutschen Städten ist der Handel mit Geschosswohnbaugrundstücken in 2018 quasi zum Erliegen gekommen", kommentiert Sebastian Wunsch. Die Ausweisung von Bauland ist ein langwieriger Prozess. Viele Empfehlungen zu einer schnelleren Aktivierung vorhandener Flächenkontingente hat erst kürzlich die von der Bundesregierung eingesetzte Baulandkommission vorgelegt, diese gilt es nun schnellstmöglich umzusetzen. "Dass Planungs-und Genehmigungskapazitäten in den Bauämtern vielfach knapp sind, ist bereits seit Jahren bekannt. Wichtig ist nun, dass die Kommunen finanzielle Unterstützung erhalten, um den personellen Aufwuchs zu bewältigen", sagt Sebastian Wunsch.

"Längst überfällig ist zudem die Abkehr von der Höchstpreisvergabe. Die Konzeptqualität muss darüber entscheiden, wer letztlich den Zuschlag für ein Grundstück erhält. Außerdem braucht es mehr interkommunale Zusammenarbeit – die Metropolkerne allein werden es nicht schaffen. Um zu einer raschen Ausweitung der Bautätigkeit zu kommen und die Preisanstiege im Zaun zu halten, müssen alle regionalen Akteure zielgerichtet zusammenarbeiten“, so der GEWOS-Experte weiter.

Prognose: Erneute Umsatzzuwächse infolge weiter steigender Preise in 2019

Auf Basis aktueller Transaktionszahlen aus dem ersten Halbjahr 2019, erwartet GEWOS, dass der Geldumsatz am deutschen Immobilienmarkt bis zum Jahresende auf rund 267 Milliarden steigt (+3,1 Prozent gegenüber 2018). "Die Nachfrage – speziell nach Wohnimmobilien – ist trotz der konjunkturellen Eintrübung weiterhin hoch. Stützend wirkt hier das historisch niedrige Zinsniveau und die weiterhin gute Arbeitsmarktlage. Hinzu kommen weiter steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie bereits bestehende Nachfrageüberhänge bei weiterhin relativ schwacher Bautätigkeit“, sagt Marktanalyst Wunsch. Im Zusammenspiel dieser Faktoren erwartet GEWOS, dass die Umsätze mit Wohnimmobilien in 2019 auf rund 191,1 Milliarden Euro steigen (+4,2 Prozent), die Zahl der Kauffälle dürfte in der Summe der vier Marktsegmente (Wohnbauland, Eigenheime, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen) erneut leicht zurückgehen.

"Die Kaufpreisentwicklung im Bereich Wohnen hat sich, nach den hohen Steigerungsraten der Vorjahre, im laufenden Jahr etwas abgeschwächt. Das spiegelt sich in einem schwächeren Umsatzwachstum wider“, erläutert Wunsch. Leicht steigende Kauffallzahlen erwartet GEWOS für 2019 lediglich im Eigenheim- und Mehrfamilienhaussegment, die Geldumsätze dürften hier auf rund 69,1 beziehungsweise 35,7 Milliarden Euro steigen (+4,2 beziehungsweise +6,2 Prozent). Die Umsätze mit Eigentumswohnungen werden nach der Prognose von GEWOS im laufenden Jahr voraussichtlich auf rund 68,2 Milliarden Euro steigen (+3,5 Prozent). Bei leicht rückläufigen Kauffällen und Flächenumsätzen, dürfte sich der bundesweite Geldumsatz mit Wohnbauland in 2019 auf rund 18,1 Milliarden Euro belaufen (+2,6 Prozent).

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