Die Experten von mrp hotels, einem Beratungsunternehmen der Assetklasse, setzen weiter auf das Wachstum der Branche und zeigen mit dem Expert Paper Hotels 2023 die wichtigsten Trends auf.
„Die Assetklasse Hotel ist zukunftsfähig, auch wenn gerade die Situation schwierig ist“, sagt Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner bei mrp hotels. „Der Weltwirtschaft wird ein Wachstum in den kommenden Jahren von 2,5 Prozent vorausgesagt, dem Tourismus bis 2032 um 5,8 Prozent.“ Digitalisierung, ESG-Anforderungen, ein ausgetrockneter Investmentmarkt und steigende Betreiberkosten sind einige der Herausforderungen. Gemeinsam mit verschiedenen Partnern hat mrp hotels ein Paper herausgegeben, in denen diese Themen von verschiedenen Brancheninsidern beleuchtet werden. „Die Welt dreht sich schneller als gedacht“, so Martin Schaffer. Deshalb seien einige Diskurse von der Aktualität überholt.
Hotels weniger unter Druck als andere Assetklassen
Er legt Wert darauf zu betonen, dass Hotels „weniger unter Druck sind wie andere Assetklassen“. Für die ersten drei Quartale 2023 zählte beispielsweise CBRE auf dem Hotelimmobilienmarkt ein Investitionsvolumen von 514 Millionen Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 60 Prozent, was genau dem allgemeinen prozentualen Minus am gesamten deutschen Markt entspricht. Im dritten Quartal 2023 wurden 16 Transaktionen in Höhe von zusammen 155 Millionen Euro registriert.
„Der Hotelinvestmentmarkt spiegelt die allgemeine abwartende Haltung am Immobilieninvestmentmarkt wider, obwohl die Betreiberzahlen positiv sind. Dementsprechend sehen wir auch viele Betreiber, welche aktuell als Käufer auftreten“, sagt Helena Rickmers, Associate Director Hotel Investment bei CBRE. Allein Whitbread, der Mutterkonzern des Hotelbetreibers Premier Inn, machte mit bisher drei getätigten Transaktionen in diesem Jahr mehr als zehn Prozent des Gesamtvolumens aus. Die stärkste Käufergruppe waren offene Immobilienfonds mit einem Anteil von 29,1 Prozent.
Bleiben auch die Buchungszahlen stabil?
Für den Bereich der Investoren fordern Martin Schaffer und die Autoren sehr grundsätzliche Veränderungen. Die Anforderungen zeigt das Paper auf: Fonds müssen in der Lage sein, Managementverträge abzuschließen. Zudem braucht es flexible Pachtvertragsmodelle sowie Fonds für die große Anzahl an Konversionsprojekten.
Das nun zusätzlich über der Branche „hängende Damoklesschwert ist der Konsum“. Dieser werde – unter anderem aus Angst vor Arbeitslosigkeit – rückläufig sein, was auch auf Reisen zutreffe. „Wir sehen das bereits bei den Buchungszahlen für den Herbst“, so Martin Schaffer. Auch Firmen geben weniger Geld für Reisen aus, bei den Touristengruppen fehlen die aus Russland, die Chinesen werden zahlenmäßig die Amerikaner überholen. Trotzdem: „Die Reise als demokratisches Grundbedürfnis hat sich, das haben wir alle in der Pandemie gesehen, durchgesetzt“, ist Martin Schaffer überzeugt. „Die Kombination aus Urlaub und Arbeiten wird stärker zunehmen.“
mrp hotels Expert Paper
Diese verschiedenen Faktoren beleuchtet auch das neue Paper von mrp. Darin kommen Christian Gaiser (Numa Group), Monika Rosen (Österreichisch-Amerikanische Gesellschaft), Satya Anand (Marriott International), Jan Tissera (Amadeus Hospitality), Yossi Eliyahoo (The Entourage Group), Franz-Stefan Gady (IISS), Christian von Essen (Heja Framtiden Stockholm), Burak Ünver (SMARTments Business), Chris-Norman Sauer (Premier Inn), Norbert Kettner (Wien Tourismus), Daniel Schneider (Monoplan), Peter Ebertz (Art Invest) zu Wort.
In dem geht es unter anderem auch um Künstliche Intelligenz, die sich verstärkt um die Entzerrung von Touristenströmen kümmert und „schneller etabliert sein wird, als wir dachten“ sowie um Digitalisierung als Gamechanger. Und um neue Technologien, die den Nachhaltigkeitsansatz stärker integrieren. „Für Kongressstandorte beispielsweise ist das elementar, hier kann unsere Branche zum Vorreiter werden“, ist Martin Schaffer überzeugt.
Overtourism sei eines der neuen Themen der Branche. Hier gehen die mrp-Experten davon aus, dass es schon sehr bald in einigen Bereichen keine Kooperationen mit Massentourismusanbietern mehr gibt. „Als prosperierender Markt gilt weiterhin das Luxussegment. Dafür brauchen wir dringend neue Hotels und Hotelformate.“
Drei sehr starke Themen kommen in dem mrp-Paper nicht zu kurz: Konversionen, Arbeitskräftemangel und Profitabilität. „Die intelligente und mitdenkende Immobilie beschert uns effizientere Abläufe“, so Martin Schaffer. Als Folge könne man beispielsweise Backoffice-Mitarbeiter in anderen Bereichen einsetzen. Durch die Digitalisierung sind Gästeabläufe klarer sichtbar, können gesteuert und optimiert werden. „Die flexible Preissteuerung dynamisiert sich durch die neue Technik. Haben wir bisher in diesem Bereich vergangenheitsbezogen gearbeitet, wird es nun aktueller.“ Die steigenden Betreiberkosten können nicht vollständig auf die Gäste umgelegt werden, die durch hohe Index-Pachten beispielweise entstehen.
