Mehr bezahlbare Wohnungen und mehr Klimaschutz – (wie) kann das funktionieren?

Mehr bezahlbare Wohnungen und mehr Klimaschutz – (wie) kann das funktionieren?

Mehr bezahlbare Wohnungen und mehr Klimaschutz – (wie) kann das funktionieren?
Neubau ist nicht immer die Lösung für die Wohnungsmisere. Copyright: Alexander Lesnitsky auf Pixabay

Auf dem 13. Wohnungsbau-Tag liefert das Verbändebündnis Wohnungsbau auf Basis einer Studie Vorschläge, wie bis 2045 ein klimaneutraler und bezahlbarer Wohnungsbestand geschaffen werden kann. Dazu müssten auch neue Wege eingeschlagen werden.

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400.000 neue Wohnungen sollen in diesem und in den kommenden drei Jahren gebaut werden – darunter ein Viertel Sozialwohnungen – und dies vor dem Hintergrund, den gesamten Wohnungsbestand bis 2045 klimaneutral umzugestalten. Wie diese Mammutaufgabe trotz begrenzter Finanzen und einer angespannten  Fachkräftesituation gelingen kann, zeigt ein Konzept des Verbändebündnisses Wohnungsbau.

Der Zusammenschluss sieben führender Organisationen und Verbände der Bau- und Immobilienwirtschaft legte es auf dem 13. Wohnungsbau-Tag am 17. Februar 2022 in Berlin vor. Es beruht auf einer Studie des in Kiel ansässigen Bauforschungsinstituts Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE). In ihr plädieren die Wissenschaftler für einen Mix aus mehr Neubau und deutlich mehr Umbau im Gebäudebestand. Zusätzlich müsse der Staat neue Steueranreize setzen, KfW-Programme anpassen und neue Fördermöglichkeiten schaffen.

Allein durch Umbau 4,3 Millionen zusätzliche Wohnungen möglich

ARGE-Institutsleiter Dietmar Walberg beziffert das Potenzial, das allein der Umbau bestehender Gebäude zu Wohnraum bietet, auf mehr als 4,3 Millionen neue Wohnungen – und dies ohne zusätzlichen Flächenverbrauch. Allein durch den Umbau von Büros, welche durch die coronabedingte Ausweitung von Homeoffice künftig nicht mehr benötigt werden, könnten 1,9 Millionen neue Wohnungen entstehen, lautet die Prognose. Und das vergleichsweise preiswert: So koste der Umbau von Büro- in Wohnfläche knapp 1.300 Euro pro Quadratmeter; ein Neubau schlage hingegen mit 3.400 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

Enormes Potenzial biete außerdem die Dachaufstockung bei Wohnhäusern, die in der zweiten Hälfte des vorigen Jahrhunderts errichtet wurden. Auf diese Weise könnten zusätzlich rund 1,5 Millionen Wohnungen geschaffen werden – für weniger als 2.500 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kämen rund 560.000 Wohnungen, die durch das Aufstocken von Verwaltungsgebäuden und Bürokomplexen entstehen könnten sowie 420.000 Wohnungen in On-Top-Etagen auf Supermärkten, Discountern, Einkaufspassagen und Parkhäusern.

Energieeffizienz: Kosten und Nutzen gründlich abwägen

Um das Wohnen nicht unverhältnismäßig zu verteuern, fordern die ARGE-Wissenschaftler, Kosten und Nutzen bei energetischen Sanierungen genau abzuwägen. Es könne nicht darum gehen, die Messlatte beim Energieeffizienz-Standard daran auszurichten, was technisch möglich sei, sondern es müsse ein „machbarer Mittelweg“ gefunden werden. Diesen sehen die Experten bei der energetischen Sanierung im KfW-Effizienzhaus 115 und bei künftigen Neubauten im KfW-Effizienzhaus-Standard 70, da im Neubau höhere Standards leichter zu erreichen seien als bei Altbauten.

Mit anderen Worten: Ein voll sanierter Altbau würde dann beim Energieverbrauch bis auf 15 Prozent an einen Neubau mit seinen heute im Gebäudeenergiegesetz vorgeschriebenen Standards heranreichen. Dieses Ziel könne bereits mit deutlich geringerem Aufwand erreicht werden. Die Studie beziffert die Kosten, um ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau vom KfW-Effizienzhaus 115 zu bringen, auf 660 bis 1.070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Dagegen koste das Effizienzhaus 40 mindestens 50 Prozent mehr – in der Spitze sogar knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter. ARGE-Institutsleiter Dietmar Walberg sprach auf dem Wohnungsbautag vom „falsch investierten Euro“ und verwies auf die knappen Ressourcen, die beim Neubau und beim Modernisieren im Blick behalten werden müssten.

Die jährlichen Kosten für die von der ARGE empfohlenen Energiespar-Sanierungen beziffert die Studie auf bis zu 150 Milliarden Euro – in Summe 3,6 Billionen Euro bis 2045. Um die Energiespar-Offensive bei Altbauwohnungen erst einmal anzustoßen, müsse der Staat Anreize zur Modernisierung setzen. Die Studie empfiehlt dazu ein Fördervolumen von mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr.

Verbändebündnis stellt Forderungen an die Politik

Auf Basis der Erkenntnisse aus der Studie formulierte das Verbändebündnis Wohnungsbau Handlungsempfehlungen für Bund, Länder und Kommunen. Benötigt werde unter anderem die Orientierung auf die genannten abgesenkten Energieeffizienz-Standards bei Neubau und Bestandsmodernisierung, neue steuerliche Anreize für die bessere Nutzung vorhandener Potenziale im Bestand sowie eine neue Fördersystematik mit Ausrichtung auf Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter Wohnfläche. Denn der Weg zum klimaneutralen Bestand gehe notwendigerweise über den intensivierten Ausbau der erneuerbaren Energie am Gebäude, Mieterstrom, eine kommunale Wärmeplanung und Flotten-/Quartierslösungen.

Außerdem gehe es um verlässliche Investitionsbedingungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft – konkret um eine planbare und langfristige Förderung der gesamten Bau-Prozesskette bis zum Erreichen der gesetzten Klimaschutzziele. Zur dringend benötigten Schaffung neuer Sozialwohnungen brauche es umgehend einen Masterplan mit klaren Zielvorgaben und einer neuen, angemessenen sozialen Wohnraumförderung. Ziel müsse es sein, bis 2030 wieder einen Bestand von mindestens zwei Millionen Sozialmietwohnungen zu sichern.

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