Flächenmangel bremst Dynamik am Magdeburger Büromarkt

Flächenmangel bremst Dynamik am Magdeburger Büromarkt

Flächenmangel bremst Dynamik am Magdeburger Büromarkt
Aengevelt analysierte den Büromarkt 2022. Copyright: Till Voigt auf Pixabay

Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt Magdeburg 2022 einen Büroflächenumsatz von rund 24.000 Quadratmetern. Dieses Ergebnis bleibt zwar unter dem exzellenten Vorjahreswert (32.600 Quadratmeter), übertrifft allerdings das Zehnjahresmittel von etwa 23.000 Quadratmeter pro Jahr.

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Der Magdeburger Büromarkt startete stark ins Jahr 2022 und lieferte mit rund 14.800 Quadratmetern den drittbesten Halbjahreswert in diesem Jahrtausend ab.
Dazu beigetragen hatten insbesondere zwei von Aengevelt vermittelte Großabschlüsse: Zum einen die Anmietung von etwa 6.700 Quadratmetern Bürofläche im City Carré durch die Agentur für Arbeit sowie der durch ein Beratungsunternehmen abgeschlossene Mietvertrag über 1.440 Quadratmeter Bürofläche in dem Büro- und Geschäftszentrum „Universitätsplatz 10-12“.

Nach starkem Auftakt schwächt sich der Büroflächenumsatz deutlich ab

In der zweiten Jahreshälfte schwächte sich dann die Marktdynamik am Standort Magdeburg ab: Nach lediglich 4.000 Quadratmetern im dritten Quartal blieb auch das traditionell starke vierte Quartal in 2022 mit einem Büroflächenumsatz von 5.200 Quadratmetern deutlich unter dem Zehnjahresmittel (Durchschnitt im Zeitraum von 2012 bis 2021: 8.800 Quadratmeter pro Jahr).

Dazu Annett Lorenz-Kürbis, Niederlassungsleiterin Aengevelt Magdeburg: „Nicht die aktuelle gesamtwirtschaftliche Verunsicherung hat – wie in anderen Bürozentren wie Berlin, Düsseldorf und Frankfurt – das Anmietungsgeschehen im zweiten Halbjahr deutlich gebremst, sondern vielmehr der akute Flächenmangel. Grundsätzlich sehen wir in Magdeburg eine starke und qualifizierte Nachfrage nach modernen und zukunftsorientierten Büroflächen. Allerdings genügt der Bestand in großen Teilen nicht mehr den Anforderungen von New-Work-Konzepten mit Homeoffice und Desk-Sharing. Vor diesem Hintergrund sind die Perspektiven für den Magdeburger Büromarkt und hier geplante Neubauprojekte sehr gut.“

Für 2023 hält Annett Lorenz-Kürbis angesichts vorliegender Flächengesuche in allen Größenkategorien und in Kombination mit dem bevorstehenden Baustart eines relevanten Büroprojekts einen Büroflächenumsatz um 22.000 Quadratmeter für realistisch.

Angebotsreserve im Büromarkt von Magdeburg sinkt weiter

Seit Jahren sinkt in Magdeburg kontinuierlich die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) und stellte sich Anfang 2022 auf 68.000 Quadratmeter Bürofläche beziehungsweise eine Leerstandsquote von circa 6,5 Prozent.

Diese Entwicklung setzte sich auch in 2022 fort: Anfang 2023 beläuft sich die Angebotsreserve auf lediglich 61.500 Quadratmeter Bürofläche. Die Leerstandsquote sank entsprechend bei einem Büroflächenbestand von aktuell 1,04 Millionen Quadratmetern weiter auf etwa 5,9 Prozent.

„Damit verschärfen sich die Flächenverknappungen insbesondere in der Innenstadt, in der so gut wie keine größeren zusammenhängenden Bestandsflächen mehr verfügbar sind. Mittelfristig werden hier indessen geplante Projektentwicklungen für ein attraktives Angebot an modernen Büroflächen sorgen“, erläutert Annett Lorenz-Kürbis die Entwicklung der Angebotsreserve.

Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt allerdings zunächst eine weitere Reduzierung der Angebotsreserve auf 58.000 Quadratmeter beziehungsweise eine Leerstandsquote von 5,6 Prozent.

In Magdeburg entstehen zu wenige neue Büroflächen

Nachdem 2021 in Magdeburg 21.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt wurden, darunter insbesondere der Blaue Bock für den Eigennutzer SWM, sank das Fertigstellungsvolumen in 2022 auf etwa 5.500 Quadratmeter. 2023 werden voraussichtlich sogar nur 2.000 Quadratmeter neuer Bürofläche fertiggestellt.

„Aufgrund mehrerer Großprojekte, die sich in konkreten Planungen befinden, ist ab 2025 bis 2027 bei entsprechenden Vorvermarktungsquoten größer als 50 Prozent ein Gesamtfertigstellungsvolumen von bis zu 70.000 Quadratmetern neuer Bürofläche möglich. Bis dahin bleibt es eng“, gibt Annett Lorenz-Kürbis einen Ausblick auf die zukünftige Marktentwicklung.

Mit neuen Projekten steigt das Mietpreisniveau

Die gewichtete Spitzenmiete hat sich binnen Jahresfrist von 13,50 Euro pro Quadratmeter moderat auf aktuell 14 Euro pro Quadratmeter erhöht. Auch die mittlere Miete in Citylagen legte leicht von 9,80 auf aktuell 10 Euro pro Quadratmeter zu.

Im Bestand geht Aengevelt für 2023 von einem stabilen Mietniveau aus. „Allerdings werden Vorvermietungen in den Neubauprojekten aufgrund neuer Flächenqualitäten und anziehender Baukosten zu deutlichen Mietpreissteigerungen insbesondere in der Spitze führen“, prognostiziert Annett Lorenz-Kürbis.

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