Innovationsachse im Südosten Berlins: Adlershof gewinnt als Bürostandort

Innovationsachse im Südosten Berlins: Adlershof gewinnt als Bürostandort

Innovationsachse im Südosten Berlins: Adlershof gewinnt als Bürostandort
Das Square 1 in Berlin-Adlershof. Copyright: Bauwert AG / moka-studio

Der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof im Südosten Berlins wächst. Immer mehr Büros werden im Umfeld gebaut. Kommunen, Unternehmen und Wissenschaftseinrichtungen setzen sich für einen Innovationskorridor ein, der von der Mediaspree im Zentrum Berlins über Adlershof, den Flughafen BER bis in die Lausitz reicht. Insgesamt zeige sich der Officemarkt der Hauptstadt laut Berliner Sparkasse „unglaublich robust“.

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Adlershof: Schwergewicht unter Berlins Bürostandorten

Es hat etwas gedauert, aber es besteht kein Zweifel mehr: In Berlin-Adlershof wird eine Erfolgsgeschichte geschrieben. Im größten deutschen Wissenschafts- und Technologiepark Deutschlands und gleichzeitig am größten Medienstandort der Hauptstadt haben sich seit Gründung vor rund 30 Jahren mehr als 1200 wissenschaftliche Einrichtungen und Firmen angesiedelt. Rund 22.000 Menschen arbeiten, 6.500 studieren hier. Sie alle brauchen Raum, der sukzessive geschaffen wird.

Inzwischen hat sich Berlin-Adlershof zu einem Schwergewicht unter den Berliner Bürostandorten entwickelt. Das haben Vertreter der Berliner Sparkasse, von BAUWERT und der immobilien-experten-ag auf einer Pressekonferenz bestätigt. Denn: Berlin-Adlershof und das Umfeld liegen auch strategisch günstig, an einer „Achse der Innovation“ zwischen der Mediaspree im Zentrum Berlins und dem Flughafen BER, die zukünftig bis in die Lausitz verlängert werden soll. 

Die Berliner Sparkasse setzt auf den Standort im Südosten, als Kreditgeber und als Mieter. Sie verlegt eines ihrer großen, zentralen Dienstleistungszentren und zieht 2024 aus dem Innenstadtbezirk Berlin-Wedding nach Berlin-Johannisthal um. Das Finanzinstitut hat dafür 24.000 Quadratmeter im SQUARE 1 gemietet, das derzeit direkt am S-Bahnhof und in unmittelbarer Nähe des Technologieparks Adlershof errichtet wird.

Marcus Buder, Bereichsleiter für Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse, erklärte die Gründe für diese Entscheidung: „Zum einen hat uns die innovative und moderne Nachbarschaft sehr an dem Standort Adlershof interessiert.“ Viele der wissenschaftlichen Unternehmen seien auch Kunden der Berliner Sparkasse. Hinzu kommt: Der bisherige Standort am Humboldthain entspricht nicht mehr den neuen ökologischen Standards. „Wir müssen uns verändern, um einen Beitrag zu den Umweltzielen der Stadt zu leisten.“

Corona-Pandemie hat keine Nachwirkungen auf das Investitionsgeschehen

Als Finanzierer im gewerblichen Immobilienbereich hat Marcus Buder einen guten Überblick über den gesamten Büromarkt in Berlin. Er betont: „Der ist unglaublich robust.“ Die Pandemie habe nicht zu einem Abbruch der Investitionstätigkeit geführt. „Wir haben im vergangenen Jahr mit mehr als zehn Milliarden Euro an Transaktionen den zweitbesten Investmentmarkt verzeichnet, den wir je hatten. Daran zeigt sich, dass der internationale, nationale und Berliner Investor sehr interessiert ist, in Berlin etwas zu erwerben.“

Auch die Vermietung sei gut gelaufen: 830.000 Quadratmeter Bürofläche. „Das ist eine Zahl, die im Zehnjahresvergleich deutlich über dem Schnitt liegt.“ Die Folge: Wo wenig Fläche ist, steigen die Mieten. Die Durchschnittsmiete in Berlin entwickle sich Richtung 30 Euro. Die Spitzenmieten erreichen 40 Euro. „Wir haben im letzten Jahr auch schon 50 Euro bei Mietvertragsabschlüssen gesehen.“ Die Stadt habe nach wie vor großen Bedarf an Büroimmobilien, auch wenn die Leerstandsquote von anderthalb auf drei Prozent gestiegen sei. Ein gewisser Leerstand sei als Mobilitätsreserve wichtig, um auch den Bestand energetisch sanieren zu können.

Hoher Nachfragedruck am Berliner Büromarkt

Große Nachfrage an Büroflächen komme von der öffentlichen Hand, aber auch von Telekommunikationsdienstleistern, Technologieunternehmen und Medien, die stark in Adlershof verortet sind. „Dieser Nachfragedruck wird den Büroimmobilienmarkt in Berlin weiterhin tragen.“ Und hier biete die Südost-Achse ausgehend von der Mediaspree bis nach Adlershof ein enormes Potenzial. „Das ist eine Entwicklungsachse, die uns nicht nur Zentralität bietet, sondern auch charmante Wasserlagen und enorm schöne Gebäude.“

Für den Bürostandort Adlershof sprechen seiner Ansicht nach auch die großflächigen Entwicklungsmöglichkeiten mit teils hohen Synergien zwischen den ansässigen Firmen, die Universitäten oder Großunternehmen als Ankernutzer, die gute Infrastruktur mit Stadtautobahn, S-Bahn-Anschluss und mehreren Straßenbahnlinien sowie günstigere Mieten als in der City. Damit erweise sich der Südosten als Flächenreserve mit guter Perspektive in einem von steigenden Preisen geprägten Marktumfeld.

Sein Fazit lautet: Es werde sich in den nächsten Jahren viel verschieben – aus der Mitte nach außen. „Wir haben mit Adlershof einen bereits sehr gut entwickelten Stadtteil und eine leistungsfähige Verwaltung in Berlin-Treptow-Köpenick. Ich war in den vergangenen acht Jahren öfter zu Grundsteinlegungen und Richtfesten in Adlershof als in anderen Ortsteilen Berlins.“  

Der OfficeLab-Campus in Berlin-Adlershof. Copyright: immobilien-experten-ag
Der OfficeLab-Campus in Berlin-Adlershof. Copyright: immobilien-experten-ag

Der Bürocampus SQUARE 1

Eines der nächsten Richtfeste steht bei ihm für das SQUARE 1 im Kalender. BAUWERT lässt den Bürocampus mit rund 140.000 Quadratmeter Mietfläche auf einem 6,8 Hektar großen Areal errichten, das das Unternehmen von der Deutschen Bahn erworben hat. Gebaut werden sechs Bürogebäude, ein Hotel mit Long-Stay-Apartments, kleinere Geschäfte, Cafés, Restaurants und eine Kita nach Entwürfen der Berliner Architekturbüros Eller + Eller, Tschoban Voss, Grüntuch Ernst sowie dem Landschaftsplaner Topotek 1. Das Investitionsvolumen liegt bei rund 800 Millionen Euro.

Jürgen Leibfried, BAUWERT-Vorstand, sagt: „Wir haben uns für eine hochwertige Architektur entschieden und wollen hier eine Campus-Idee umsetzen wie auf einem Universitätscampus.“ Das SQUARE 1 biete ein flexibles Bürokonzept mit unterschiedlichen Raum- und Gebäudetiefen, Lobbybereichen, modularen Teamarbeitsplätzen, Dachterrassen und Loggien und modernste, technische Ausstattung. „In den Außenanlagen gibt es vielfältige Möglichkeiten für Sport und Entspannung sowie zum informellen Arbeiten.“ Jürgen Leibfried betont, dass die Neubauten den neuen ESG-Standards entsprechen, die auch von den institutionellen Anlegern zunehmend nachgefragt werden.  Die Fertigstellung ist für 2026/2027 geplant.

Das Oktogon in Berlin-Adlershof

Ein weiterer langjähriger Akteur in Adlershof ist die immobilien-experten-ag. Das Unternehmen realisiert hier gleich drei Projekte mit insgesamt mehr als 150.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche. Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie sind bereits neun von 16 Büro- und Gewerbeneubauten sowie das Parkhaus fertiggestellt. Die Sheddachhalle in der Campus-Mitte wurde mit einer Photovoltaikanlage versehen. Rund 40.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche sind bereits vermietet. Unternehmensvorstand Mareike Lechner sagt: „Die derzeit 69 Campus-Mieter kommen aus unterschiedlichen Branchen und teilweise aus sehr wissens- und technologieintensiven Bereichen.“

Die Mieten sind vergleichsweise günstig und liegen zwischen 14,30 und 16,50 Euro netto kalt je Quadratmeter. Neben der guten Verkehrsinfrastruktur punktet der Technologiepark auch durch das Hochleistungsglaserfasernetz und das 5G-Campus-Netz. Mareike Lechner sagt: „Er gilt als der bestvernetzte Ort im Umkreis von 1.000 Kilometern, was ein eindeutiger Standortvorteil ist.” Die Fertigstellung des Campus ist für 2025/26 geplant.

OLC OFFICE LAB CAMPUS und Leonardo Royal Hotel Berlin Adlershof

Die beiden weiteren Büroprojekte vor Ort sind der OLC OFFICE LAB CAMPUS mit rund 26.000 Quadratmetern Mietfläche und das Leonardo Royal Hotel Berlin Adlershof, das auch über Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen verfügen und neben dem OLC OFFICE LAB CAMPUS, direkt am S-Bahnhof Adlershof gebaut wird. „Auch hier gilt das Prinzip von möglichst wenigen Stützen, so dass jede Art von Raumkonzept möglich ist. Wir sind nicht missionarisch unterwegs, der Mieter soll das Arbeitsplatzkonzept erhalten, das zu ihm passt.“ Im OLC OFFICE LAB CAMPUS beginnen die Nettokaltmieten bei 19,50 Euro je Quadratmeter. Das Vorhaben kommt gut voran, es ist derzeit drei Monate vor dem Bauzeitenplan und soll bereits Ende 2022 / Anfang 2023 fertiggestellt sein.

Mareike Lechner sieht weiteres Entwicklungspotenzial für Adlershof, den Südosten Berlins und die Metropolregion. Anlass dazu geben die erfolgreiche Tesla-Ansiedlung in Grünheide, die Planungen für eine Zukunftsachse Adlershof bis in die derzeit strukturschwache Lausitz und das gerade bekannt gewordene Projekt Grand Challenges Zentrum. Die landeseigene WISTA wird an der Rudower Chaussee, der Hauptstraße des Technologieparks Adlershof, auf einem der letzten freien Grundstücke das Grand Challenges Zentrum errichten. Dort sollen sich ab 2026/27 Forscher, Unternehmer und Experten den Lösungen der großen Zukunftsfragen widmen. Mareike Lechner sagt: „Es geht in Adlershof nicht um den Status als größter Technologiepark Deutschlands, sondern darum, weiter in die Zukunft zu denken.“

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