Über die neue Wohnungspolitik in Berlin und das Ende der fetten Jahre

Über die neue Wohnungspolitik in Berlin und das Ende der fetten Jahre

Über die neue Wohnungspolitik in Berlin und das Ende der fetten Jahre
Das Podium des Auftaktpanels beim Berliner Immobilienkongress 2022. Copyright: IMMOCOM

Der Berliner Immobilienkongress knüpft an das vorpandemische Niveau an. Mehr als 300 Gäste nahmen am diesjährigen Branchentreffen in der Hauptstadt teil. Ein Schwerpunkt für die Experten aus Politik und Wirtschaft im Podium war der Stimmungswandel in der Berliner Wohnungspolitik.

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Das Bedürfnis nach einem direkten Austausch ist groß. Das zeigte einmal mehr der Berliner Immobilienkongress 2022, zu dem die Leipziger Kommunikations- und Netzwerk-Agentur IMMOCOM eingeladen hatte. Über 300 Gäste waren gekommen, um sich von Vertretern aus Politik und Wirtschaft über die neue Berliner Wohnungspolitik und Markttrends informieren zu lassen. 

Berliner Senat signalisiert Willen zur Kooperation

Nach fünf Jahren Konfrontation mit der Immobilienwirtschaft signalisiert der neue Senat in Berlin den Willen zur Kooperation. Zwar hatte der Senator für Stadtentwicklung Andreas Geisel kurzfristig wegen anderer Verpflichtungen absagen müssen, dafür wurde er im hochkarätig besetzen Podium von Christian Gaebler vertreten, dem Staatsekretär für Bauen und Wohnen in Berlin. Er betonte, dass die Wohnungspolitik die höchste Priorität im Koalitionsvertrag habe. 100.000 Wohnungen sollen bis 2026 gebaut werden, davon jährlich 5.000 Sozialwohnungen. „Der Wohnungsbau hält mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt“, konstatierte er nüchtern.

Seit dieses Ziel festgeschrieben wurde, hat sich jedoch die geopolitische Lage geändert. Pandemie und Krieg haben eine Zeitenwende eingeläutet, die von steigender Inflation, steigenden Baupreisen, Kapazitätsengpässen und steigenden Zinsen geprägt wird. „Ob wir das gesetzte Ziel unter diesen Umständen erreichen, kann ich nicht garantieren“, räumte Christian Gaebler ein. Die private Immobilienwirtschaft sei deshalb besonders gefordert. „Wir setzen auf Kooperation mit dem Ziel bezahlbarer Mieten und vielfältiger Quartiere.“ Im Juni soll es eine Vereinbarung im Rahmen des Berliner „Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ geben. „Die generelle Unterstellung, private Immobilienunternehmen seien nur auf das schnelle Geld aus, hat keine Grundlage. Dafür gibt es keine Belege. Die Mehrheit ist daran interessiert, langfristige Verträge und Sicherheit zu haben.“

Sind die fetten Jahre für Projektentwickler und Immobilienunternehmen vorbei?

Doch auch für Projektentwickler und Immobilienunternehmen haben sich die Rahmenbedingungen geändert. „Die fetten Jahre sind vorbei“, formulierte Moderator Christian Hunziker die These für seine Gäste im Podium. Was folgt nach 13 Jahren Aufschwung? „Es gibt bereits jede Menge abgebrochener Projekte.“ Doch ganz so negativ wollte Petra Müller von der DLE Deutsche Landesentwicklung Holding AG die aktuelle Situation nicht beschreiben. „Es wird eine Marktbereinigung geben“, sagte sie. „Mittelständische Unternehmen sind flexibel und können sich auf eine veränderte Situation einstellen.“ Carsten Sellschopf von Instone sieht die gegenwärtige Situation als Chance. „Zeiten der Veränderung sind gute Zeiten. Wir haben keine Angst. Wir kaufen, verkaufen und bauen.“ 

Christoph Reschke, Geschäftsführer bei Hines Immobilien, stimmte der Eingangsthese zu. Der Rückenwind durch sinkende Zinsen und steigende Mieten sei für Projektentwickler vorbei. „Es findet jetzt eine Ausdifferenzierung des Marktes statt.“ Mathias Groß, Berliner Niederlassungsleiter von Pandion, charakterisierte die aktuelle Situation mit einem anderen Bild. Einige Projektträger befänden sich derzeit wegen der Zinsen in „Schockstarre“.

Zudem sei die Zielgruppe der Käufer kleiner geworden. Denn normale Doppelverdiener-Haushalte, die Wohnungseigentum erwerben wollen, können eine Verdopplung der Lebenshaltungskosten und höhere Kreditzinsen nicht stemmen. „Die Politik sollte deshalb nicht nur auf die Mieter schauen, sondern auch den Erwerb von Wohnungseigentum fördern.“ Jacopo Mingazzini von The Grounds hält ein Engagement in Berlin und im Umland immer noch für gut. „Solange die Nachfrage so hoch bleibt.“ 

Berlin wird weiterhin wachsen

Und Berlin werde weiter wachsen. Davon ist Sebastian Czaja, Fraktionsvorsitzender der Berliner FDP, überzeugt. So sind seit Beginn des Kriegs in der Ukraine rund 56.000 geflüchtete Ukrainer in Berlin registriert worden, von denen viele bleiben wollen und eine Wohnung suchen. Die Ziele des Senats seien bereits jetzt zu niedrig gesteckt und würden nicht mal eine normale Leerstandsquote abbilden. „Gebraucht werden aus heutiger Sicht bereits 300.000 neue Wohnungen.“

Wohnen bleibt spannende Assetklasse in Berlin

Wie der Berliner Immobilienmarkt auf die aktuelle Situation reagiert, lässt sich an den Zahlen des  Berliner Gutachterausschusses noch nicht ablesen. Anja Schuhmann von Jones Lang LaSalle (JLL) kommt jedoch nach der Analyse der Wirtschaftsdaten zum Schluss, dass Wohnen in Berlin nach wie vor eine interessante Assetklasse sei. „Die Leerstandsquote in Berlin ist gering und das wird auch so bleiben“, erklärte sie.

Wirtschaftsvertreter betonten, dass es nach wie vor ein Interesse daran gebe, in Berlin zu bauen. Auch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIma) wird das in den nächsten Jahren tun. So war es einst bei der Entscheidung für Berlin beschlossen worden. Da es damals genug leere Wohnungen in der Hauptstadt gab, geriet das Vorhaben in Vergessenheit. Jetzt sollen 2.700 Wohnungen für Bundesbedienstete errichtet werden. „Das entlastet den Wohnungsmarkt in Berlin auch“, so Paul Johannes Fietz, Vorstand bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben.

Der Wille zum Bauen fehlt

Der Rechtsanwalt Dr. Mathias Hellriegel konstatierte: „Zumindest atmosphärisch hat sich in Berlin in den vergangenen Monaten viel getan. Die Haltung der neuen Führungsebene im Senat ist zu begrüßen.“ Aber aus der täglichen Praxis wisse er, dass oft eine Ebene tiefer der Wille zum Bauen weniger ausgeprägt sei. Die Zahl der Baugenehmigungen ist 2021 zum fünften Mal hintereinander gesunken.

Bis eine Baugenehmigung erteilt wird, dauert es fünf bis sechs Jahre, mitunter noch weit länger. Das hat Folgen für viele Projekte, denn Zeit ist Geld. So möchte Hines den geplanten Tower am Alexanderplatz jetzt nicht mehr als Wohn-, sondern als Bürohochhaus errichten. „Der Markt für Luxuswohnungen in Berlin hat sich radikal verändert“, erklärte Christoph Reschke.  


 

Hören Sie zum Tower am Alexanderplatz auch unseren spannenden Podcast mit Christoph Reschke von Hines

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Der Traum vom Wohnen für sechs Euro

Eigentums- und Luxuswohnungen sind für Niklas Schenker, Sprecher für Mieten und Wohnen der Berliner Fraktion DIE LINKE, eher ein rotes Tuch. „Das Thema geht an der Lebenswirklichkeit der meisten Menschen vorbei.“ Seine Partei steht nach wie vor für Konfrontation und Marktregulierung. Und wenn niedrige Mieten im Neubau aufgrund der hohen Boden- und Baupreise nicht möglich seien, dann müsse das der Bestand leisten. Die sozialverträgliche Miete liege bei sechs Euro pro Quadratmeter, erklärte er. Einar Skjerven, Geschäftsführer der Skjerven Group, rechnete ihm im Kopf vor: Sechs Euro mal zwölfmal Faktor 40 sind rund 2.880 Euro pro Quadratmeter. Diese Summe reicht weder, um heute neu zu bauen, noch um den Bestand über 40 Jahre vernünftig zu erhalten. Er sagte: „Sechs Euro sind ein schöner Traum, aber eben nur ein Traum.“

Mit Live-Veranstaltungen von IMMOCOM geht es gleich in den nächsten Wochen weiter: Am 31. Mai steht der Dresdner Immobilientag auf dem Plan. Am 21. Juni findet der Hanse Immobilientag in Lübeck statt, gefolgt von der Real Estate Mitteldeutschland am 28. Juni in Leipzig. Weitere Termine bis zum Jahresende finden Sie auf IMMOCOM.com.

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