Officemarkt: Behält Berlin den Hauptstadt-Bonus?

Die Zahlen Anfang 2023 sind eine logische Fortsetzung des Jahres 2022: Das Ergebnis der Vermietungsleistung des vierten Quartals 2022 wurde fast wieder erreicht. Bei BNP Paribas Real Estate ist von einem „robusten Berliner Büromarkt“ die Rede. Laut dem Immobilienportal combine Transactions profitiert er vor allem von der öffentlichen Hand und deren geringerer Konjunkturabhängigkeit. Das Bauministerium könnte in diesem Jahr zu einem erhöhten Flächenumsatz beitragen, wenn es für seine Mitarbeiter neue Flächen anmieten könnte. Dazu laufen verschiedene Gespräche. „Zudem gibt es Anmietungen internationaler Unternehmen aus dem Beratungs- und IT-Bereich“, erklärte Konstantin von Barcsay-Amant, Geschäftsführer von combine Transaction München und Berlin.

Man kommt am Berliner Büromarkt nicht vorbei

Beim Berliner Immobilienkongress von IMMOCOM gab es eine vielschichtige Diskussion zu dieser Assetklasse. „Berlin ist kein Mythos, Berlin ist eine Einstellung“, sagte Mathias Groß, Niederlassungsleiter Berlin bei der PANDION AG. Der Grund ist ganz einfach: „Man kommt einfach an Berlin nicht vorbei.“ Mit fünf weiteren Thesen umriss er den Gesprächsbedarf:

1. Der Berliner Büromarkt ist äußerst resilient. Weil: „Wir stellen uns mal Wolfsburg ohne VW vor. So etwas gibt es in Berlin nicht.“
2. Der Abstand zwischen Durchschnitts- und Spitzenmieten wird weiterwachsen.
3. Das Büro ist Lebensraum und wird zum Sehnsuchtsort.
4. Bestandssanierung ist bei Büros die größte und auch ungelöste Herausforderung.
5. Vorvermietung wird wieder zum Dilemma für Developer.

Nachfrage am Büromarkt nach modernen Flächen wächst weiter

Der Hauptstadt-Bonus wird also bleiben. Gelöst sind damit die Problematiken des Marktes allerdings nicht. „Eine schlechte Bürofläche bleibt eine schlechte Fläche“, sagte Alexander Lackner von neworld. Der Investor hatte erst Ende 2022 die Erweiterung seines Geschäftsfeldes um den Bereich flexible Bürolösungen mit dem Investment in den Flex-Office-Anbieter Scaling Spaces bekannt gegeben.

„Wir werden eine überstrukturell große Nachfrage nach modernen Büros in Berlin sehen“, war sich Sebastian Fischer, Vorstand der PRIMUS Immobilien AG, sicher. „Der Markt ist krass zweigeteilt. Produkte, die übernachgefragt sind, und die anderen, die keiner will.“ Als Beispiel erzählte er von einem Mieter, der sich am Potsdamer Platz sehr wohl fühlt. Die ESG-Auflagen des Unternehmens machen nun aber die Anmietung neuer, modernerer Flächen notwendig. „Ansonsten liegt es in der Natur der Sache, dass in der jetzigen wirtschaftlichen Situation jeder Büromieter seine Entscheidung vertagt.“

„Müssen Projekte jetzt in Fahrt bringen“

Die große Nachfrage bringt für die Projektentwickler strukturelle Änderungen mit sich. „Die Mieter sind nicht mehr willens, sich zwei Jahre vor Fertigstellung zu binden. Deshalb müssen wir jetzt die Projekte in Fahrt bringen“ so Oliver Fuchs, Country Development Director bei HB Reavis Germany. Er und sein Team überlegen jetzt, wie man schneller zu Fertigstellungen kommt. Ein Teil davon sind voll ausgestattete Büros, in die direkt eingezogen werden kann.

Neben der Lage wies Alexander Lackner auf einen weiteren Aspekt hin: „Das höchste Bürogut heute ist Flexibilität, egal ob großes oder kleines Unternehmen. Die Büros müssen Wohlfühloasen sein. Warum soll jemand sein Wohnzimmer mit Blick ins Grüne sonst verlassen?“ Luca Bauernfeind, Managing Director bei der KAURI CAB Management GmbH, ist verantwortlich für das Havelufer Quartier, in dem Officeflächen integriert sein werden. „Ich muss den Arbeitnehmern so viel wie möglich geben, damit sie im Büro bleiben.“ Daher sehe er reine Office-Projekte eher kritisch, gemischt genutzte Immobilien oder eben Quartiere hätten eine höhere Qualität.

Büros als Wohlfühloasen und Lebensraum

Dies wird vor allem in der Zukunft relevant. Vorreiter SAP führte als eine der ersten großen Companys flächendeckend Homeoffice ein. Nun rudert das Unternehmen zurück: Wie das Handelsblatt berichtete, dürfen die rund 110.000 Mitarbeitenden zwar grundsätzlich weiterhin von überall aus arbeiten, das Management möchte aber gezielt „stärkere Beziehungen im Unternehmen“ fördern und „Möglichkeiten für persönlichen Kontakt“ schaffen.

„Ich kann diese Homeoffice-Diskussion nicht mehr hören“, lautete die sehr kurze Einlassung von Mathias Groß zu diesem Thema. Er verwies darauf, dass PANDION Ende vergangenen Jahres ein Grundstück in Berlin angekauft habe. Das sei als Statement zum Berliner Markt zu verstehen. Michael Konen, Project Manager bei ISG Deutschland, fasste zusammen: „Berlin wird weiter Büros brauchen. Die wandeln sich immer mehr zum Lebensraum. Es wird der Anreiz geschaffen, dass Leute sich treffen, nicht so sehr, dass sie dort arbeiten. Es ist die Ergänzung zum Homeoffice.“