Crowdfunding-Plattformen werden immer mehr zur Konkurrenz für etablierte Fondsgesellschaften. Als Treiber erweist sich dabei die Blockchain-Technologie.
Experten hatten schon lange vorausgesagt, dass es auf dem Markt der Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen zu einer Konsolidierung kommen würde. Wie recht sie damit hatten, zeigte sich im Oktober vergangenen Jahres: Da schlossen sich der Marktführer Exporo und die Nummer zwei auf dem deutschen Markt, die Plattform Zinsland, zusammen. Mitte 2019 kamen die beiden Anbieter nach Angaben des Crowdinvest Immobilien-Reportes auf einen gemeinsamen Marktanteil von nicht weniger als 82 Prozent.
Der Zusammenschluss verdeutlicht, dass Crowdinvesting zu einem ernstzunehmenden Bestandteil der ImmobilienFinanzierungswelt geworden ist. Daran ändert auch nichts, dass das Volumen der Fremdmittel, die auf digitalen Plattformen von Kleinanlegern eingeworben werden, noch immer relativ gering ist. Den letzten verfügbaren Zahlen zufolge betrug dieses Volumen in der ersten Hälfte 2019 rund 155 Millionen Euro. Um die Relationen darzustellen: Nach Angaben der Immobilienberatungsgesellschaft JLL wurden auf dem professionellen deutschen Investmentmarkt im Gesamtjahr 2019 Gewerbe- und Wohnimmobilien für 91 Milliarden Euro umgesetzt.
Investing via Crowdfunding: Konkurrenz zu oder Ergänzung von Fondsgesellschaften?
Trotzdem sind die Erwartungen an die digitalen Plattformen groß. Das beweist der Umstand, dass bedeutende Player der „alten“ Immobilien- und Finanzierungswelt auf die jungen Plattformen zugehen. Im Frühling 2019 beteiligte sich beispielsweise Commerz Real, die Tochtergesellschaft der Commerzbank, mit 24,9 Prozent an der Berliner Plattform Bergfürst. Und im Oktober 2019 gab die Dr. Peters Group, ein Initiator mit einer Leistungsbilanz von 54 Immobilienfonds, bekannt, mit 25,1 Prozent bei der Plattform Zinsbaustein einzusteigen.
Auch Simon Brunke, CEO von Exporo, bezeichnet Kooperationen mit etablierten Fondsgesellschaften als „denkbar“. Gleichzeitig macht er kein Hehl daraus, dass sein Unternehmen mittlerweile den Anspruch hat, in einer Liga mit den großen Fondsanbietern zu spielen. Tatsächlich sollten die alteingesessenen Player die jungen Konkurrenten ernst nehmen, empfiehlt Thomas Heinatz, Managing Director bei der Unternehmensberatung Accenture. „Die Crowdfunding-Plattformen“, sagt der Kapitalmarktexperte, „nehmen den etablierten Asset Managern bereits jetzt Geschäft weg, da ihre Kunden definitiv keine Anteile an offenen Immobilienfonds mehr kaufen.“
Anders sieht das Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhles für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg. In seinen Augen sind die Plattformen keine Konkurrenz, sondern „im Zweifelsfall ein Kooperationspartner“ der Fondsgesellschaften. Auch Michael Schneider, Geschäftsführer der INTREAL Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, glaubt, dass es in Zukunft beide Vertriebswege – den digitalen und den persönlichen – geben wird. Immobilienanlagen seien ein beratungsintensives Produkt, argumentiert Michael Schneider, weshalb sich nicht alle Kunden für den digitalen Weg entscheiden würden.
Immer wieder neue Crowdinvesting-Anbieter
Dass die Crowdinvesting-Plattformen kein Rundum-Sorglos-Paket anbieten, dürfte sich mittlerweile bei den Anlegern herumgesprochen haben. Mehrere Anbieter – Bergfürst, Zinsland und zuletzt auch Exporo – mussten mit der Insolvenz eines Projektentwicklers umgehen, der auf ihrer Plattform Kapital eingeworben hatte. In solchen Fällen ist die Rückzahlung des eingezahlten Kapitals in hohem Maße gefährdet, da die Anleger häufig in (relativ schlecht geschützte) Nachrangdarlehen investiert haben.
Auffällig ist, dass trotz der steten Warnungen von Verbraucherschützern und trotz der Konsolidierungstendenzen auf dem Crowdinvesting-Markt immer wieder neue Plattformen auf den Plan treten. So startete beispielsweise die Deutsche Kreditbank AG unlängst die Plattform DKB-Crowd. Allerdings fand sich Mitte Februar bei dieser kein einziges aktuelles Beteiligungsangebot. Genauso enttäuscht wurden investitionswillige Anleger bei Mezzany, Bergfürst, ReaCapital, Engel & Völkers Capital und Zinsbaustein. Immerhin zwei Projekte fanden sich bei Home Rocket und eines bei iFunded.
Wichtige Impulse für Crowdinvesting durch die Blockchain
Auch wenn diese Zahlen gering sind, schaut die Fachwelt interessiert auf die Entwicklungen im Crowdinvesting-Bereich. Das hängt nicht zuletzt mit einer neuen Technologie zusammen. Die Plattformen bieten nämlich ein enormes Potenzial für die derzeit viel diskutierte Blockchain-Technologie. Davon ist jedenfalls Michael Stephan überzeugt, Geschäftsführer der iEstate GmbH, die hinter der Plattform iFunded steht.
„Die Blockchain hat insbesondere für Plattformen mehrere Vorteile“, sagt Michael Stephan. „Sie bietet höhere Sicherheit und führt zu einer Senkung der Transaktionskosten, da Intermediäre ausgeschaltet werden.“ Ein weiterer Vorteil sei, dass Security Tokens – also Blockchain-basierte, handelbare Vermögenswerte – die Möglichkeit eröffneten, an der Börse gehandelt zu werden. „Und schließlich ist die Blockchain-Technologie eine wirklich globale Technologie, die es ermöglicht, weltweit Investoren anzusprechen.“
iFunded hat es zunächst bei zwei Projekten – zwei Mehrfamilienhäusern in Erfurt und einem Wohnungsneubau in der Elsestraße in Berlin – Anlegern ermöglicht, in Kryptowährungen (Bitcoin und Ethereum) zu investieren. Allerdings bedeutet die Anwendung der Blockchain-Technologie nicht zwingend, dass mit Kryptowährungen bezahlt werden muss. Exporo beispielsweise emittierte 2019 ebenfalls ein vollständig digitales, immobilienbesichertes Wertpapier auf der Blockchain, für das ausschließlich Zahlungen in Euro angenommen wurden. Mittlerweile vermittelt Exporo alle neuen Bestandsobjekte als regulierte, tokenbasierte Anleihen.
Auf die Blockchain setzt auch ein weiterer neuer Marktakteur, nämlich das Hamburger PropTech KlickOwn, das Ende 2019 in Kooperation mit dem Blockchain-Spezialisten Bitbond eine Crowdinvesting-Plattform für digitale Anlagen in Immobilien gestartet hat. Dabei beträgt die Mindestanlagesumme lediglich zehn Euro. Bei Exporo kann man mittlerweile sogar mit einem einzigen Euro einsteigen. Möglich ist diese extrem niedrige Anlageschwelle, weil sich durch die Blockchain die Kosten reduzieren lassen.
Für iFunded-Chef Michael Stephan ist es deshalb keine Frage, ob sich die Blockchain-Technologie bei Immobilieninvestments durchsetzen wird, sondern lediglich, wann dies der Fall sein wird. Martina Hertwig, Partnerin bei der Baker Tilly GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, hat da eine klare Meinung: „In fünf Jahren werden mindestens zehn Prozent aller Wertpapiertransaktionen Blockchainbasiert abgewickelt.“
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