Der Vorstand der Spar- und Bauverein eG kann beeindruckende Zahlen vermelden. Allerdings: Die aktuelle Situation mit dem ordnungspolitischen Rahmen und den gesellschaftlichen Faktoren wie Demographie, Zuzug und Integration zeichnen harte Monate voraus.
Die Dortmunder Spar- und Bauverein eG hat das Geschäftsjahr 2022 mit dem höchsten Jahresüberschuss seit ihrer Gründung vor 130 Jahren mit 5.711.847,37 Euro abgeschlossen. „Die schlechten Rahmenbedingungen haben sich nicht direkt auf das Geschäft niedergeschlagen“, sagt der Vorstandsvorsitzende Franz-Bernd Große-Wilde. Zudem verzeichnet die Genossenschaft mit 13 leerstehenden Wohneinheiten eigentlich eine Vollvermietung. 42.448.890 Millionen Euro wurden 2022 investiert.
Marktsituation lässt dringende Überlegungen „hinten runterfallen“
- 20.981 Mitglieder
- 5,17 Euro Nettokaltmiete im Durchschnitt
- 11.922 Wohneinheiten
- 1.625 Häuser
- 0,7 Prozent Leerstand
- 98,008 Millionen Euro Spareinlagen
- fertigt seit 2014 jährlich einen Nachhaltigkeitsbericht
- Mitgliederbefragung: 73,9 Prozent sehen eine gute Zufriedenheit und Kundenbindung; 76,4 Prozent sind sehr zufrieden mit dem Kundenservice und 78,6 Prozent sehr zufrieden mit dem Image des Unternehmens
- über 1,2 Millionen Euro wurden in die Digitalisierung investiert
Trotzdem: „Wir haben einen enormen Druck, da wir die Mieten als einzige Ertragsquelle haben“, so Franz-Bernd Große-Wilde. Die Nettokaltmiete liegt bei 5,17 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt und damit weit unter der Dortmunder Zahl. „Wir sind ein sozial verantwortungsvolles Unternehmen und brauchen trotzdem höhere Mieten.“ Moderat werden diese Steigerungen sein, im Neubau sich an die Marktmieten annähern.
Die Spar- und Bauverein eG kämpft mit genau den Faktoren, die gerade in ganz Deutschland den Markt ausbremsen. Zum einen gibt es einen großen Katalog an ordnungspolitischen Forderungen, zum anderen gesellschaftliche Problematiken wie Demographie, Zuzug und Integration. „Wir bemerken, dass die Bevölkerung sehr unruhig ist, sie will mehr Mitsprache, ist deutlich kritischer“, so Franz-Bernd Große-Wilde. Zudem seien die Bedürfnisse der Mieter sehr unterschiedlich. Um den Ansprüchen gerecht zu werden hat das Unternehmen eine Gute-Werte-Fibel aufgelegt, „um als Partner stärker wahrgenommen zu werden“. Zudem fallen aufgrund der aktuellen Situation dringende Überlegungen hinten runter, beispielsweise zur Barrierefreiheit und zu alternativen Wohnformen.
Im Immobiléros-Podcast spricht Franz-Bernd Große-Wilde über genossenschaftlichen Wohnungsbau und Wohnen als Chefsache:
Niedrige Fluktuationsquote und Neubauprojekte der Spar- und Bauverein eG
Dass die Mieter sich wohlfühlen oder keine Alternative haben, zeigt sich an der Fluktuationsquote, die mit 5,90 Prozent so niedrig wie noch nie war. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 betrug sie 6,40 Prozent, in weiterer Vergangenheit neun oder zehn Prozent. Das Unternehmen widmet sich auch weiterhin dem Neubau, 2022 wurden knapp über 4,6 Millionen dafür aufgewendet, 2023 sollen es 7,2 Millionen Euro sein. Ein Projekt ist in Dortmund Hombruch, wo bis 2024 fünf Gebäude mit insgesamt 37 Wohnungen entstehen. Eines dieser Gebäude wird gemeinsam mit einer Elterninitiative betrieben, die auf junge Erwachsene mit Unterstützungsbedarf beim Wohnen ausgerichtet ist.
Die anderen Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sollen ab einem Quadratmeterpreis ab neun Euro vermietet werden. Zudem handelt es sich bei dem Projekt um eine Klimaschutzsiedlung. 2022 wurden zudem 30 Wohneinheiten durch Aufstockung fertig gestellt. „Wir müssen sehr genau schauen, wie nachhaltig Investments sind, denn die Häuser sollen auch in 30 Jahren noch bewohnt sein. Aktionismus ist jetzt der falsche Weg“, so Franz-Bernd Große-Wilde. Der Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft der Genossenschaften innerhalb des GdW verweist auf das Grenznutzen-Prinzip: Erste Aktivitäten hinsichtlich der Energieeffizienz bringen sehr viel, dann aber immer weniger. „Wir dürfen uns auch nicht zu sehr von der Fernwärme abhängig machen, sondern brauchen Kombinationen beispielsweise mit Photovoltaikanlagen, also eine Flexibilität.“
Klimareduktionspfad hin zu den Zeilen der Politik
Die Genossenschaft erstellte zudem einen Klimareduktionspfad, der einen Weg weisen soll hin zu den Zielen der Politik bei einem so großen Bestand. Ein paar Zahlen zeigen die Dimension auf: Bis 2027 werden für die Optimierung vorhandener Energienutzung etwa fünf Millionen Euro fällig. Die Umrüstung von Heizungsanlagen, also hin zu Wärmepumpe, Photovoltaik, Blockheizkraftwerk, werden für knapp 900 Wohnungen bis 2025 zehn Millionen Euro kosten.
„Um die von der Bundesregierung ausgerufenen Ziele bis 2045 zu erreichen, müssten wir bei einer angenommenen Inflation von zwei Prozent etwa 1,13 Milliarden Euro investieren.“ Doch nicht nur die Finanzierung ist ein Problem. Der vom Gesetzgeber geforderte hydraulische Abgleich bei Gasheizungen stellt die Dortmunder Spar- und Bauverein eG bereits vor Probleme. Insgesamt wurden über 40 Firmen angeschrieben, keine einzige hatte Kapazitäten.
