Nach dem Abklingen der Pandemie könnte die Assetklasse Mikrowohnen wieder stärker in den Fokus von Wohnungssuchenden und Investoren geraten. Dabei treibt nicht nur die Digitalisierung die Wohn-Miniaturisierung, sondern auch ihre Passgenauigkeit für sehr viele Gesellschaftsgruppen.
Die deutschen Wohnimmobilienmärkte sind in den letzten Jahren heterogener geworden. Sei es mit dem Aufkommen neuer Angebote in der Wohnraumtypologie (Wohntürme), als auch in den veränderten Flächengrößen (Micro Living). Während die Luxusapartments in den Wohnhochhäusern einer vermögenden Klientel vorbehalten sind, ist die Zielgruppe bei wohnwirtschaftlichen Konzepten wie Mikrowohnen weitaus größer und profitiert zugleich vom Trend zur Wohn-Miniaturisierung. Wenngleich dieser von der Corona-Pandemie aktuell überlagert wird und viele Arbeitnehmer lieber von zu Hause arbeiten, als täglich ins Büro zu pendeln, dürfte die Assetklasse Mikrowohnen nach dem Abklingen der Pandemie wieder stärker in den Fokus von Wohnungssuchenden und Investoren geraten.
Mikrowohnen: Ideal für viele Gesellschaftsgruppen
Wohnungen werden vor allem in den angespannten Märkten noch für einen längeren Zeitraum knapp und neue Wohnformen wie Micro Living oder temporäres Wohnen in urbanen Lagen gefragter denn je sein. Auch der Trend zu einer stärkeren Digitalisierung dürfte für das Wachstum dieser Anlageklasse förderlich sein. Der eigentliche Vorteil von Mikrowohn-Angeboten ist aber ihre Vielfalt: Kleine urbane Apartments sind von ihren Dimensionen und Bedingungen ideal für viele Gesellschaftsgruppen. Dazu zählen Studierende, Auszubildende und alleinstehende ältere Menschen, die einen überschaubaren Raum für selbstständiges Dasein finden können. Auch Geschäftsleute und projektbasiert arbeitende Selbstständige können in komfortablen Wohnanlagen Unterkünfte auf Zeit finden.
Markt für Mikrowohnen profitiert von der Vielfalt
Neben den kleinen und kompakten Wohnungen gibt es aber auch noch andere Varianten, denn Mikroapartments sind oft Teil von größeren Projektentwicklungen, die neben den klassischem Geschosswohnungsbau auch Büro-, Retail- oder Hotelflächen beinhalten, ist einem Marktbericht von BNP Paribas Real Estate (BNPRE) zu entnehmen. Auch würden im Wohnungsmix teilweise etwas größere Mikrowohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern mit zusätzlicher Ausstattung wie zum Beispiel Sitzecken für Geschäftsleute geplant. Zudem verfügten viele über flexible Floors, die es ermöglichen, die Flächen vereinzelt zu vergrößern oder zu verkleinern. Der Umfang der Zielgruppen spiegelt sich in den vielschichtigen Betreiberkonzepten, dem Nutzungs-Mix und den Grundrissen wider.
Investmentmarkt für Micro Living in 2020 eingebrochen
In den letzten Jahren hat der Markt für Mikrowohnen in Deutschland bedingt durch demografische und strukturelle Veränderungsprozesse ein starkes Wachstum verzeichnet. Dies lag insbesondere in einer zunehmenden Flexibilisierung des Arbeitsmarktes, modernen Mobilitätskonzepten und in einer steigenden Anzahl von Singlehaushalten begründet, heißt es in einer Studie von bulwiengesa. In vielen A-Städten habe der Anteil der Singlehaushalte bei über 50 Prozent gelegen. Aufgrund der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Reisebeschränkungen ist der deutschen Investmentmarkt für Studentenwohnheime und Mikroapartments im vergangenen Jahr jedoch um circa 35 Prozent auf rund 640 Millionen Euro eingebrochen, wie aus einem Marktbericht von CBRE hervorgeht.
Auch im ersten Halbjahr 2021 habe die Zahl der Transaktionen mit einem Volumen von 160 Millionen Euro etwa 67 Prozent unter dem Vorjahreshalbjahr gelegen. Zum schon vorher bestehenden Produktmangel komme nun eine allgemeine Zurückhaltung der Akteure aufgrund von Covid-19, sagt Sebastian Schütte, Direktor bei CBRE Residential Investment. Ferner würden sich die Käufer der größeren Portfolios der vergangenen Jahre aktuell auf die Bestandsentwicklung und Zielgruppenoptimierung konzentrieren. Auch im weiteren Jahresverlauf werde der Transaktionsmarkt eher ruhig bleiben, was mit den voraussichtlich zurückgehenden Auslastungszahlen zusammenhänge.
Gleichwohl sei die Spitzenrendite über das ganze Jahr hinweg bei 3,3 Prozent stabil geblieben. Allerdings gibt es bei den erzielbaren IRR erhebliche Unterschiede. Während die Renditen bei Mikroapartments in den A-Städten sich zwischen zwei bis drei Prozent belaufen haben, wurden nach Berechnungen von bulwiengesa in einzelnen Städten Nordrhein-Westfalens und in Bremen sogar Renditen von drei bis vier Prozent erzielt.
Große Chancen in Top-7-Städten und Universitätsstandorten
Während in Märkten wie Spanien, Frankreich und England die Wohnform Mikroapartment längst fest etabliert ist, zeige die derzeitige Entwicklung in Deutschland, dass sie auch hier in absehbarer Zeit zur Normalität gehören wird, sind sich die Experten von BNPRE sicher. Vor allem in den Top 7-Städten, aber auch an Universitäts- und Ausbildungsstandorten, wie Wolfsburg oder Darmstadt, sei ein Anstieg des Angebotes dieser neuen Wohnform spürbar. Dagegen sei das Nachfragepotenzial in ländlichen Regionen ohne Urbanität mit ausreichend alternativem Wohnungsangebot eher begrenzt.
Auch wenn die Nachfrage nach Mikrowohnen aktuell zurückgeht und mehr Menschen aufgrund einer stärkeren Nutzung von Homeoffice aus den Metropolen in weiter vom Arbeitsort entfernte Standorte ziehen und dafür seltener, aber länger pendeln, könnte sich dieser Trend als positiv für den Markt für Micro Living erweisen.
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