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Friedenauer Höhe: Schwierige Quartiersentwicklung in Wilmersdorf

Ursprünglich waren circa 20.000 Quadratmeter Gewerbefläche und 1.500 Ein- bis Vierzimmerwohnungen im gemischt genutzten Quartier Friedenauer Höhe auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Wilmersdorf im Berliner Stadtteil Friedenau geplant. In Teilen wird bereits gebaut, die meisten Genehmigungen liegen vor und dennoch stockt das Vorhaben. Ein Grund: der Berliner Mietendeckel.

Vor allem durch den Mietendeckel gerät die Entstehung des Berliner Großprojektes Friedenauer Höhe ins Stocken. Die problematische Gemengelage auf einen Blick. Der Mietendeckel bremst in Berlin ein Großprojekt aus. Copyright: Free-Photos auf Pixabay
Von Redaktion IMMOBILIEN AKTUELL MAGAZIN / Pierre Pawlik & Matthias Klöppel, 18.11.2020

Das Projekt auf einem rund 60.000 Quadratmeter großen Areal ist eines der größten Berliner Quartiersentwicklungen der jüngsten Zeit. Der Planungsstand...

1.500 Wohnungen sollen entstehen – 240 sozial gefördert

Sämtliche Wohnungen verfügen über einen Balkon, eine Dachterrasse oder einen Mietergarten. Über 30 Prozent der Wohnungen werden von der Ten Brinke Berlin GmbH Hochbau barrierefrei gestaltet. Knapp 240 Wohnungen sollen nach Fertigstellung an die kommunale Wohnungsbaugesellschaft Howoge übergeben werden und sind sozial gefördert.

Quartier Friedenauer Höhe wird weitgehend autofrei gestaltet

Darüber hinaus wird eine Kita mit rund 85 Plätzen gebaut. Auf den Gewerbeflächen sind Einzelhandel, Cafés, Restaurants, Büros und ein Hotel vorgesehen. Rund 10.000 Quadratmeter sind für öffentliche Parkanlagen reserviert. Neben zwei Quartiersplätzen, einem öffentlichen Fahrradweg und einer Grünanlage mit 60 Bäumen wird es auch einen zentralen Spielplatz und einen Ruhegarten geben. Der gesamte Innenbereich wird weitestgehend autofrei gehaltet, Schallschutzmaßnahmen sorgen für eine ruhige Atmosphäre. Gleichwohl sind 550 Tiefgaragenstellplätze für Pkw vorgesehen, ergänzt durch 2.000 Fahrradstellplätze.

Die fußläufig erreichbare Friedrich-Bergius-Sekundärschule sowie das neue Nahversorgungszentrum an der Hauptstraße ergänzen das Angebot im Quartier. Zahlreiche Treppen und Wege führen zum bestehenden Ortskern Friedenau und gewährleisten die infrastrukturelle und soziale Anbindung des Viertels.

Der Status des gemischten Quartiers

  • Zur Bauvorbereitung wurde das zukünftige Geländeniveau modelliert und die Baustraße angelegt.
  • Für 90 Prozent der Wohnungen liegen die Baugenehmigungen vor.
  • Die Bauarbeiten begannen mit dem geförderten Wohnungsbau im Frühjahr 2019. Die weiteren Wohnungsbauten werden zeitlich versetzt realisiert.
  • Die gewerbliche Bebauung an der östlich angrenzenden Hauptstraße wird zuletzt umgesetzt.
  • Gesamtfertigstellung war ursprünglich für 2023 geplant.

Eigentlich standen also alle Zeichen auf „Go“. Eigentlich… Denn bereits 2018 hatte sich die BÖAG Projekt AG aus Hamburg, die das Grundstück 2010 von der Deutschen Bahn gekauft hatte, aus dem Wohnungsbauvorhaben zurückgezogen. Übrig geblieben ist die OFB Projektentwicklung GmbH, eine Tochter der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba). Das Dilemma: Es findet sich kein Investor für den nicht sozial geförderten Wohnraum immerhin mehr als 1.000 Wohnungen. 

Neubaubremse Mietendeckel?

„Wir sind in Gesprächen, auch vielversprechenden. Aber uns macht der Mietendeckel einen Strich durch die Rechnung“, wird OFB-Geschäftsführer Klaus Kirchberger in der „Immobilien Zeitung“ zitiert. Auch wenn das im Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz nicht für Neubauten ab 2014 gilt: „Die Käufer zögern, sind verunsichert, keiner weiß, was als nächstes kommt“, so der erfahrene Entwickler. Versorger, Pensionskassen, Versicherer, Inländer, Ausländer – sämtliche Unternehmen mit Geld hätten abgewinkt.

Die Unsicherheit sei groß, habe Klaus Kirchberger in Gesprächen mit potenziellen Käufern festgestellt. In der „Immobilien Zeitung“ heißt es: Investoren trauten dem Berliner Senat nicht. Was, wenn der Mietendeckel irgendwann auch bei Bauten greift, die nach 2014 errichtet wurden?

Ein weiteres mögliches Problem: In dem neuen Quartier werden vermehrt kleine Apartments errichtet, um der Struktur der Berliner Haushaltsgrößen gerecht zu werden. „Über 80 Prozent der Einwohner lebten in Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten“, zitiert die „Immobilien Zeitung“ eine Studie, auf die sich die Bauherren bezögen. Allerdings kalkulieren Apartment-Wohnungen mit deutlich höheren Quadratmeterpreisen im Vergleich zu Einheiten mit normal großen Räumen. Womöglich schreckt Investoren demnach auch die Vorstellung ab, für zu viel Geld vermieten zu müssen?

Eigentumswohnungen als Alternative?

Keine Frage: Es braucht schnelle Lösungen bei der Investorensuche. Eine könnte eine Durchmischung des Quartiers mit Eigentumswohnungen sein. Laut der „Immobilien Zeitung“ sei das ein Gedanke, der in Klaus Kirchberger „ganz vorsichtig, sacht und leise“ heranwachse. Aber eigentlich ist das nicht das Geschäft der OFB Projektentwicklung GmbH.

Kooperation von Instone und OFB

Update, 18.11.2020: Der Wohnentwickler Instone plant den Einstieg in das Großvorhaben. Berichten von Thomas Daily und der Immobilien Zeitung zufolge ist beim Bundeskartellamt die Beteiligung an mehreren Projektgesellschaften des Entwicklers OFB angemeldet. Durch die Kooperation der beiden Unternehmen, die jeweils zur Hälfe an einem Joint Venture beteiligt sind, soll nun das Projekt vorangebracht werden. Die Partner wollen, so die Berichte, im nächsten Jahr mit dem Bau des Nord- und des Südteils starten. Etwa 60.000 Quadratmeter Wohnfläche könnten in diesem Projektabschnitt entstehen.

Auswirkungen des Mietendeckels in Berlin

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