Vom Mietendeckel und einer bodenpolitischen Agenda

Die Politik muss beim Mietendeckel klug abwägen

IMMOBILIEN AKTUELL: Mit dem Mietendeckel will Berlin ein Zeichen gegen hohe Mieten setzen. Ist es aus wissenschaftlicher Sicht das richtige Zeichen?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Natürlich muss man auch über das Mietrecht reden, wenn man extreme Mietbelastungen, die in vielen Städten mehr als ein Drittel des Einkommens verzehren, eindämmen möchte. Und wenn mittlerweile mehrere Studien zeigen, dass das vor allem für die unteren Einkommen gilt, dann liegt darin sozialer Sprengstoff. Die Entwicklung speziell bei Neuvermietungen in Berlin dürfte derzeit in Deutschland einzigartig sein. Die Begrenzung der Mieten löst das Problem zwar nicht alleine, ist aber ein Teil der Lösung und deshalb auch Teil des wissenschaftlichen Diskurses.

IMMOBILIEN AKTUELL: Rütteln solche Maßnahmen nicht an dem Vertrauen zwischen den Marktbeteiligten und dem Senat, somit auch an dem Gesamtprojekt nachhaltiger Wohnungspolitik?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Es ist vornehmste Aufgabe der Politik, auf veränderte Rahmenbedingungen zu reagieren. Häufig wird ihr ja vorgeworfen, sie sei zu träge. Die genaue Reaktion des Senates, also die exakte Ausgestaltung des sogenannten Mietendeckels, ist ja noch offen. Die Marktbeteiligten – die Immobilienwirtschaft und die Mieter – sind parteiisch. Sie verfolgen partikulare Interessen, was vom Grundsatz her völlig in Ordnung ist. Die Politik muss jetzt klug abwägen, zwischen dem, was sozial verträglich ist, und mietrechtlichen Rahmenbedingungen, die sinnvolle private Investitionen in den Wohnungsbau nicht ersticken.

IMMOBILIEN AKTUELL: Eigentum wird verteufelt, die bezahlbare Mietwohnung zum Nonplusultra erklärt. Greift diese Pauschalierung nicht zu kurz?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Diese Pauschalierung begegnet mir in den wohnungspolitischen Diskussionen überhaupt nicht. Und im Übrigen sind das zwei Seiten einer Medaille. Wo die Mieten hoch sind, schießen die Kaufpreise ebenfalls in die Höhe. Die vergleichsweise niedrige Eigentumsquote in Deutschland lässt sich recht gut aus der Vergangenheit erklären. In den neuen Ländern ist die Quote aus der DDR-Zeit bekanntermaßen gering. In der Bundesrepublik gab es über Jahrzehnte ein stabiles gesetzliches Rentenversicherungssystem, das – im Gegensatz zu vielen anderen westeuropäischen Ländern – Eigentumsbildung als Teil der Altersvorsorge entbehrlich machte.

Von Wachstums- und Schrumpfungsschmerzen sowie Infrastrukturinvestitionen

IMMOBILIEN AKTUELL: Immer wieder drängt sich die mangelnde Zusammenarbeit des Senates bei der Entwicklung mit Brandenburg in den Fokus: Mietendeckel in der Hauptstadt, Eberswalde wirbt um Neubürger gegen den Leerstand. Wie passt das zusammen?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Natürlich muss es hier eine länderübergreifende Planung geben, um Wachstumsschmerzen auf der einen Seite und Schrumpfungsschmerzen auf der anderen Seite vernünftig zu therapieren. Wer aber glaubt, das Problem steigender Mieten in Berlin mit dem lässigen Hinweis zu lösen, „für dich steht doch günstiger Wohnraum in Eberswalde zur Verfügung“, denkt zu kurz. Die Busfahrerin, der Polizist und die Krankenschwester, also jene, die die Stadtgesellschaft am Leben halten, müssen sich auch noch eine bezahlbare Wohnung in ihrer Stadt leisten können.

IMMOBILIEN AKTUELL: Könnten Investitionen in die Infrastruktur – der Ausbau der S-Bahn beispielsweise – für Erleichterung sorgen? Die Politik könnte Pendlern so Anreize verschaffen.

Prof. Dr. Carsten Kühl: Das wäre zweifellos eine nicht nur sinnvolle, sondern geradezu notwendige Maßnahme, um den Berliner Wohnungsmarkt zu entspannen. Der Individualverkehr ist für Pendler keine Alternative und verbietet sich im Übrigen aus Gründen des Klimaschutzes. Wenn man aber weiß, wie lange Planungsprozesse für Infrastrukturmaßnahmen in Deutschland dauern, weiß man auch, dass dadurch eine kurzfristige Entlastung des Wohnungsmarktes leider nicht zu erwarten ist.

Die Difu und ihre "Bodenpolitische Agenda"

IMMOBILIEN AKTUELL: Im Argumentationseinerlei zwischen der bösen Branche und den armen Mietern wird immer wieder das Argument Bauen, bauen, bauen bemüht. Das Difu bezeichnete 2018 die Bodenpolitik als „Schlüssel einer nachhaltigen Entwicklung der Städte“. Haben das tatsächlich alle begriffen, und welche Maßnahmen müssen aus Ihrer Sicht umgesetzt werden?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Ich glaube, das haben mittlerweile viele begriffen. Und wir freuen uns, dass wir mit der „Bodenpolitischen Agenda“ einen Beitrag hierzu leisten konnten. Die neun zentralen Forderungen der Agenda zielen in erster Linie darauf, die Rahmenbedingungen für die Innenentwicklung der Städte zu verbessern. Leider haben der Bund und die Länder gerade die Chance vertan, bei der ohnehin notwendig gewordenen Reform der Grundsteuer einen wichtigen Schritt in die richtige Richtung zu gehen. Eine Bodenwertsteuer hätte die Spekulation mit unbebauten Grundstücken oder Schrottimmobilien eindämmen können.

IMMOBILIEN AKTUELL: Die Baulandkommission hat im Sommer Ergebnisse vorgelegt: Dort ist von „nachhaltiger und sozial orientierter Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik“ die Rede, die Ausübungsfristen für das Vorkaufsrecht der Kommunen sollen verlängert, Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau einfacher zur Verfügung gestellt werden. Alles nichts Neues, alles bekannt. Wie kann man den gordischen Knoten zwischen Theorie und Praxis durchtrennen?

Prof. Dr. Carsten Kühl: Man muss wissen, dass der Kommissionsbericht ein politischer Bericht ist. Er wurde von den Regierungsvertretern und den Abgeordneten der Koalitionsfraktionen beschlossen. Die Experten in der Kommission haben zur Meinungsbildung beigetragen, durften aber nicht über den Text mitentscheiden. Dadurch ist bereits manche sinnvolle Maßnahme nicht in dem Bericht enthalten. Vieles, was mit dem Vorbehalt „sollte“, „könnte“ oder „ist zu prüfen“ umschrieben wird, aber durchaus für die Praxis sinnvoll wäre, lässt befürchten, dass in dem anstehenden Gesetzgebungsverfahren weitere wirksame Vorschläge durch den Rost fallen.