Nachrichten

Auswirkungen des Mietendeckels in Berlin

Mietendeckel lässt Berliner Premiumimmobilienmarkt kalt +++ Unsicherheit wegen Mietendeckel: Vermieter halten Studentenwohnungen zurück +++ Mietendeckel bremst Mieten bei Bestandswohnungen, dafür gehen Neubau-Mieten hoch +++ Ehemalige Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt +++ Das sagt die Bevölkerung zu Mietendeckel und Co.

Analyse belegt Greifen des Mietendeckels. Mieten für Bestandwohnungen steigen langsamer, dafür ziehen Mieten nicht regulierter Neubauten kräftig an. Ersten Zahlen rund um den Berliner Mietendeckel lassen aufhorchen. Copyright: melancholiaphotography auf Pixabay
Von Redaktion Immobilien Aktuell Magazin / Pierre Pawlik / Pressemitteilung Immobilien Scout GmbH, 25.03.2020

Der Mietendeckel ist Gesetz. Für fünf Jahre werden die Berliner Mieten eingefroren. Eine Baualterstabelle legt zukünftig fest, welche Mietpreise Berliner Vermieter je nach Fertigstellungsdatum des Wohngebäudes, Ausstattung, Lage und Modernisierungsstand maximal verlangen dürfen. Wir sammeln für Sie an dieser Stelle die Auswirkungen des neuen Gesetzes.


Mietendeckel lässt Berliner Premiumimmobilienmarkt kalt


25.03.2020: Wie das Handelsblatt berichtete, wirke sich der Berliner Mietendeckel kaum auf das Premiumsegment des Immobilienmarktes aus, obschon er auch dafür gilt. Die Gründe:

  1. Entsprechende Immobilien würden eher selten vermietet und meist für den Eigenbedarf gekauft. 
  2. Wurden Premiumimmobilien vermietet, würden sie bei Beendigung des Mietverhältnisses vor dem aktuellen Hintergrund meist in Eigentum umgewandelt.
  3. Käufe als Kapitalanlage spielten für den Premiumimmobilienmarkt nur eine zweitrangige Rolle, da überwiegend aus Gründen der Vermögenssicherung und der Diversität bei der Vermögensanlage gekauft werde. 

Allgemein seien Premiumimmobilien in Berlin eher rar, was die Nachfrage stütze. Zudem seien Investitionen ins Berliner Premiumsegment noch immer attraktiv, zumal Berlin unter den 100 Weltmetropolen mit den am stärksten steigenden Premiumimmobilienpreisen auf dem achten Platz rangiere (Frankfurt am Main rangiert im Übrigen auf dem ersten Platz).

 


Unsicherheit wegen Mietendeckel: Vermieter halten Studentenwohnungen zurück


 

13.03.2020: Unmittelbar nachdem der Mietendeckel in Berlin in Kraft getreten ist, sieht die Plattform HousingAnywhere.com drastische Auswirkungen auf die Vergabe von Wohnungen. Betroffen sind in erster Linie Studierende, Young Professionals und Berufsstarter, die es nach Berlin zieht. Während die Such- und Buchungsanfragen bei der Plattform konstant zunehmen, kommt es meist nicht zu einem Mietvertrag, weil die Berliner Vermieter rund die Hälfte der Anfragen zurückweisen oder nicht reagieren. Die Vermieter begründen ihr Zögern damit, dass sie derzeit verunsichert sind und die weiteren Auswirkungen des Mietendeckels abwarten wollen – etwa, wie sich das Bundesverfassungsgericht hinsichtlich der kürzlich eingereichten Eilanträge entscheidet.

HousingAnywhere.com ist der Ansicht, dass die Kritik am Mietendeckel gerechtfertigt ist. Aktuelle Zahlen der Plattform zeigten deutlich, dass der Eingriff durch den Mietendeckel das Angebot in Berlin temporär verringert. Auf lange Sicht könnten die betroffenen Vermieter ihre Immobilien verkaufen, da dies rentabler für sie ist. Damit stünden sie der jüngeren Zielgruppen nicht mehr zur Verfügung. Mit Studenten und Young Professionals trifft es eine Gruppe, die für eine Start-up-Metropole wie Berlin besonders wichtig ist. Die einzige Lösung für alle Betroffenen ist laut HousingAnywhere.com die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Sonst könnte Berlin zu einer Insel werden, die wertvolles Zukunftspotenzial aussperrt.

 


Mietendeckel bremst Mieten bei Bestandswohnungen, dafür gehen Neubau-Mieten hoch


20.02.2020: Das ifo Institut untersuchte gemeinsam mit der Immowelt Group die im Portal immowelt.de eingepflegten Inserate hinsichtlich erster Auswirkungen des Mietendeckels auf die Angebote. Demnach sind bereits erste Effekte zu bemerken.

Mehrzahl der Berliner Wohnungen überschreiten Mietendeckel-Grenzwerte deutlich

In Berlin liegen die Mieten fast aller auf immowelt.de annoncierten Wohnungen (96,7 Prozent) über dem Mietendeckel. Bei 83,5 Prozent liegt die Abweichung bei über 20 Prozent. Mieten, die mehr als 20 Prozent höher liegen, müssen nach Inkrafttreten des Gesetzes gesenkt werden – auch wenn die Vermietung vor dem Stichtag im Juni 2019 stattfand.

„Unsere Ergebnisse legen den Schluss nahe, dass die Eigentümer der regulierten Mietwohnungen einen Teil ihrer Mieteinnahmen verlieren. Man kann damit rechnen, dass freiwerdende Wohnungen vielfach dem Mietmarkt entzogen und als Eigentumswohnungen verkauft werden. Neben den Vermietern sind auch Wohnungssuchende in Berlin die Verlierer des Mietendeckels“, sagt Clemens Fuest, Präsident des ifo Instituts.

Mieten für nicht regulierte Neubauten legen deutlich zu

Bereits die Ankündigung des Mietendeckels hat die Vermieter in Berlin beeinflusst: Seit Juni 2019 steigen die Mieten von regulierten Wohnungen langsamer als in den übrigen 13 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Bei nicht regulierten Wohnungen (Neubauten ab 2014) stiegen die Mieten hingegen schneller als in den anderen deutschen Großstädten.

Die Schere am Berliner Immobilienmarkt geht damit weiter auseinander: Neubauten, die häufig in bevorzugten Lagen zu finden sind, werden immer teurer. Der Bestand entwickelt sich preislich schwächer. Dadurch sinkt der Anreiz, in die Aufwertung von Bestandsimmobilien zu investieren.

„Die beobachteten Auswirkungen des Berliner Mietendeckels werden mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den gewünschten Entlastungseffekt haben, sondern das Auseinanderdriften am Wohnungsmarkt weiter verschärfen“, sagt Cai-Nicolas Ziegler, CEO der Immowelt AG. „Das zeigt das deutlich stärker steigende Mietpreisniveau bei nicht regulierten Neubauten. Eine solche Entwicklung kann für eine Stadtgesellschaft nicht gut sein und widerspricht dem eigentlichen Zweck des Gesetzes. Statt in das Eigentumsrecht von zumeist privaten Vermietern einzugreifen und Investitionen in die Wohnungswirtschaft zu hemmen, sollte die Politik sich darauf konzentrieren, geförderten Wohnraum zu schaffen, wo er gebraucht wird.“

Für die Analyse wurden Annoncen bei Immowelt von Januar 2017 bis Januar 2020 ausgewertet.

 


Ehemalige Mietwohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt


05.02.2020: ImmoScout24, Online-Marktplatz für Wohn- und Gewerbeimmobilien, hat untersucht, wie sich das Angebot und die Preise von Miet- und Eigentumswohnungen seit der Ankündigung des Mietendeckels entwickelt haben...

95 Prozent aller Berliner Mietwohnungen überschreiten Mietendeckel-Grenzwerte

Knapp 95 Prozent aller in Berlin seit Anfang 2019 bis Mitte Januar 2020 angebotenen Mietwohnungen mit einer Fertigstellung vor dem Jahr 2014 lagen über den zukünfig durch den Mietendeckel geltenden Grenzwerten. Dabei überschreitet die Miete die zulässige Höhe im Durchschnitt um 5,92 Euro pro Quadratmeter.

Die höchsten Differenzen zu den Mietendeckel-Grenzwerten gibt es in den Stadtteilen:

  • Berlin-Mitte: 11,62 Euro pro Quadratmeter Differenz zu den Grenzwerten
  • Kreuzberg: 9,34 Euro pro Quadratmeter
  • Prenzlauer Berg: 8,79 Euro pro Quadratmeter 
  • Grunewald: 8,23 Euro pro Quadratmeter
  • Friedrichshain: 7,96 Euro pro Quadratmeter

Die geringsten Differenzen zwischen der zukünftig zulässigen Miete und der verlangten Miete gibt es in:

  • Hellersdorf: 2,30 Euro pro Quadratmeter Differenz zu den Grenzwerten
  • Buckow: 1,83 Euro pro Quadratmeter
  • Marzahn: 1,40 Euro pro Quadratmeter

Auch in den Randbezirken liegen aktuell noch zwischen 78 Prozent der Angebote in Lichtenrade und 93 Prozent in Marzahn über den zukünftigen Höchstgrenzen.

Mietendeckel mit sozialer Unwucht

Mietern in Bestandsverträgen gibt der Berliner Mietendeckel die Möglichkeit, eine Reduktion der Miete einzufordern, wenn ihre Miete 20 Prozent oder mehr über den in den Baualtersklassen festgelegten Richtwerten liegt. Dazu müssen sie nach der neuen Fassung des Gesetzes allerdings selbst tätig werden.

Ein Musterpaar in Mitte oder Prenzlauer Berg könnte mit dem Mietendeckel bei einer sanierten 100-Quadratmeter-Altbauwohnung um die 300 Euro und mehr sparen. Eine Kleinfamilie aus Marzahn oder Hellersdorf in einem unsanierten 80er-Jahre-Bau mit der gleichen Größe hingegen nur 50 bis 100 Euro. "Der Mietendeckel soll Mieter entlasten und den Preisdruck reduzieren, aber seine Systematik hat eine soziale Unwucht", kommentiert Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.

Mietwohnungen vermehrt in Eigentumswohnungen umgewandelt

Die Analyse zeigt auch, dass das über dem Mietendeckel liegende Mietangebot seit Anfang 2019 kontinuierlich um etwa 18 Prozent abnahm ­- seit dem Regulierungsstichtag 18. Juni 2019 etwa um zehn Prozent. Gleichzeitig ist seit Juli 2019 das Angebot an unvermieteten Eigentumswohnungen auf ImmoScout24 um 40 Prozent gestiegen. Auch bereits vermietete Eigentumswohnungen werden verstärkt angeboten (+ 25 Prozent).

"Auf Basis unserer Daten kann man vermuten, dass Eigentümer bereits seit Juli 2019 verstärkt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen", schätzt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24 die Marktlage ein.

Vermieter lehnen Mietendeckel mehrheitlich ab

Der Mietendeckel sorgt sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern für Verunsicherung und eine langanhaltende Rechtsunsicherheit. Eine Kundenumfrage bei ImmoScout24 belegt eine große Ablehnung des Mietendeckels auf Vermieterseite. 47 Prozent der Vermieter würden als Konsequenz des Mietendeckels alle Investitionen stoppen und keine Mittel mehr in die Instandhaltung ihrer Objekte stecken. Knapp acht von zehn Befragten sehen ihn als ein massives Eingreifen in ihre Eigentumsrechte.

Neubau kann mit Nachfrage nicht Schritt halten

Berlin erlebte in den letzten Jahren laut dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg einen Zuzug von 30.000 bis 50.000 Menschen pro Jahr (Netto-Einwanderung). Derzeit gibt es einen Fehlbestand zwischen 100.000 und 135.000 Mietwohnungen. Von Juli bis September 2019 gab es rund 28 Prozent weniger neue Baugenehmigungen für Wohnungen als im Vorjahreszeitraum.

"Der Neubau hält nicht mit dem Bedarf Schritt. Dieses strukturelle Problem bleibt durch den Mietendeckel ungelöst - und wird sich sogar verschärfen durch weniger Investitionen in Neubau und einen drohenden Sanierungsstau", prognostiziert Dr. Thomas Schroeter. "Es steht insofern zu befürchten, dass der Mietendeckel eine Negativspirale in Gang setzt. Dann wird der Preisdruck langfristig sogar noch zunehmen."

Methodik: Für die Analyse hat ImmoScout24 alle Mietinserate seit 1. Januar 2019 bis 23. Januar 2020 analysiert, die in die durch den Mietendeckel festgelegten Baualtersklassen fallen. Für die Umfrage zum Mietendeckel befragte ImmobilienScout24 im Sommer 2019 mehr als 1.000 private Vermieter.

 


Das sagt die Bevölkerung zu Mietendeckel und Co.


Mietendeckel findet viele Befürworter

Laut einer Umfrage der infratest dimap für die ARD finden 71 Prozent der Deutschen die Einführung des Mietendeckels "eher gut". Vor allem Wähler der Linken, Grünen und SPD befürworten die Entscheidung für den Mietenstopp, während große Teile der Wähler von CDU/CSU, AfD und FDP den Mietendeckel "eher schlecht" finden.

Wohnungspolitik wird abgestraft

Wenig zufrieden zeigten sich die Deutschen in der Umfrage mit der einheimischen Wohnungspolitik.

  • Nur 1 Prozent ist "sehr zufrieden".
  • 13 Prozent sind "zufrieden". 
  • 44 Prozent sind "weniger zufrieden".
  • 36 Prozent sind "gar nicht zufrieden".

Diese Unzufriedenheit zieht sich einmütig durch die Lager der Wähler aller Parteien.

Sorge vor finanzieller Überforderung gering

Auf die Frage, ob sie sich Sorgen machen würden, sich ihre jetzige Wohnung/ihr jetziges Haus in zehn Jahren nicht mehr leisten zu können, antworteten die Befragten, dass die Sorge:

  • sehr groß sei - 10 Prozent
  • groß sei - 19 Prozent
  • gering sei - 31 Prozent
  • nicht vorhanden sei - 37 Prozent

Zurück