„Geschlossen“ konnte man an zahlreichen Läden und Geschäften lesen: Die Corona-Pandemie verändert Deutschland. Obwohl nun erste Lockerungen genehmigt wurden, halten sich die Menschen zurück, in den Innenstädten ist es ruhig. Wir sprachen mit René Hobusch, Rechtsanwalt und Präsident Haus & Grund Sachsen, über Gewerbemieten in der Krise.
Adidas hat mit dem Argument „Läden zu, Miete gestrichen“ für sehr heftige Diskussionen gesorgt, musste später einlenken. Zunächst ist es einleuchtend: Es gibt ein offizielles Verbot, die Läden zu öffnen.
René Hobusch: Darin kann man einen Sachmangel sehen, der den Mieter zur Minderung seiner vertraglich geschuldeten Miete berechtigt. Das ist richtig. Aber so einfach ist es eben nicht. In seiner Entscheidung zum Nichtraucherschutzgesetz in Rheinland-Pfalz hat sich der Bundesgerichtshof mit der Frage beschäftigt, ob und wann öffentliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen einer Miet- oder Pachtsache entgegenstehen, also einen Mangel begründen, der eine Reduzierung zulässt.
Behördliche Maßnahmen - etwa wegen Corona - zählen zum Risiko der Betriebsführung
Das ist auch auf die derzeitige Situation anwendbar?
René Hobusch: Ein Sachmangel ist dann begründet, wenn die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen auf der konkreten Beschaffenheit der Pachtsache beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Pächters ihre Ursache haben. Das heißt, dass bei den jetzigen Einschränkungen der Mangel aus der Sphäre des Vermieters stammen muss. Voraussetzung ist also, dass die durch die gesetzgeberischen Maßnahmen bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit oder der Lage des Objektes in Zusammenhang steht.
Was bedeutet das für den Mieter?
René Hobusch: Der Mieter trägt das sogenannte Verwendungsrisiko, also vor allem das Risiko, mit dem gemieteten Objekt Gewinne zu erzielen. Kommen diese nicht, zählt das als Risiko der Betriebsführung. Behördliche Maßnahmen gehören dazu. Die betrieblichen Verhältnisse des Mieters sind also betroffen und nicht die Tauglichkeit des Mietobjektes.
Kündigungsschutz für gewerbliche Mieter bei corona-bedingtem Mietverzug
Der Gesetzgeber hat bereits am 27. März auf diese Entwicklung reagiert. Können Sie das bitte kurz skizzieren?
René Hobusch: Es geht bei der Fassung des Artikels 240 EGBGB um eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten. So kann einem Mieter nicht gekündigt werden, wenn er von April bis Juni keine Miete zahlt. Glaubhaft gemacht werden muss, dass diese Tatsache ihre Ursache in der Pandemie hat.
Das bedeutet, dass die Miete nicht gezahlt werden muss?
René Hobusch: Nein, ein Leistungsverweigerungsrecht ist ausdrücklich damit nicht verbunden. Der Mieter bleibt zur Zahlung verpflichtet, kann dabei in Verzug geraten. Es handelt sich hier lediglich um eine Beschränkung für den Vermieter, der in dieser Situation nicht von seinem Recht auf Kündigung Gebrauch machen kann.
Gibt es Sonderfälle?
René Hobusch: Nur in einem ganz engen zeitlichen Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Wenn also ein Vertrag geschlossen wurde, bei dem beide Parteien sich bei Vertragsschluss einig waren, dass die weitere Ausübung des Geschäftes trotz sich anbahnender behördlicher Beschränkungen noch möglich ist.
Bestehen aufgrund der Corona-Pandemie Schadenersatzsansprüche des Gewerbekunden gegen den Vermieter?
Kann der Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen?
René Hobusch: Das dürfte nur im Ausnahmefall funktionieren. Denn diese setzen regelmäßig ein Verschulden des Vermieters voraus, an dem es in der Regel fehlen wird. Allerdings ist noch nicht abschließend geklärt, ob Schadenersatzansprüche nach dem Infektionsschutzgesetz gegenüber den Gesundheitsbehörden wegen der angeordneten Restaurant- und Ladenschließungen geltend gemacht werden können. Zwar hat das Landgericht Heilbronn einen solchen Anspruch im April in einem Eilverfahren verneint. Zum einen hat es aber im Hinblick auf bestehende Sofortmaßnahmen erklärt, dass die Frage in einem einstweiligen Verfahren nicht geklärt werden müsse, da vorhandene wirtschaftliche Einbußen durch die Maßnahmen der öffentlichen Hand kompensiert würden. Zum anderen mehren sich Stimmen, die sich für Schadenersatzansprüche gegenüber den Ländern aussprechen.
Unser Newsticker über die Auswirkungen von Corona auf die Immobilienbranche
