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Offene Spezialfonds: Aktivste Käufergruppe bei deutschen Immobilien

In welche Segmente des Immobilienmarktes die Gelder fließen werden und welche Gruppen zu den maßgeblichen Akteuren gehören, hat IMMOBILIEN AKTUELL recherchiert.

In welche Segmente des Immobilienmarktes die Gelder fließen werden und welche Gruppen zu den maßgeblichen Akteuren gehören, hat IMMOBILIEN AKTUELL recherchiert.
Von Karl-Heinz Goedeckemeyer, 10.02.2021

Dank der staatlichen Förderprogramme, der zu erwartenden konjunkturellen Erholung und der jüngsten positiven Nachrichten hinsichtlich der Verfügbarkeit eines Impfstoffes gegen COVID-19 gehen Immobilieninvestoren weltweit von einer Markterholung im Jahr 2021 aus. Laut einer Studie von Colliers International rechnen viele Experten damit, dass die globalen Investment-Aktivitäten in der zweiten Jahreshälfte um 50 Prozent zunehmen werden. Ferner würden 98 Prozent der Investoren eine Erweiterung ihrer Portfolios in diesem Jahr planen.

Pandemie beschleunigt Prozesse

Die Pandemie führte zweifelsohne zu tiefgreifenden Umbrüchen in der Wirtschaft und auf den gewerblichen Immobilienmärkten. Einige strukturelle Trends haben sich sogar nochmal beschleunigt. Obwohl das Anlageuniversum für risikoaverse Anleger zumindest temporär geschrumpft ist, bieten sich für Immobilieninvestoren hieraus auch neue Möglichkeiten. So dürften weite Teile des Hotel- und Einzelhandelsimmobilienmarktes ihren Core-Status in den Augen vieler Investoren verloren haben und auch bei Büroimmobilien selektiver werden.

Zu den bevorzugten Segmenten zählen laut einer Studie des Investmentmanagers Savills IM in erster Linie Logistik- und Wohnimmobilien, Immobilien des Lebensmitteleinzelhandels, Büros, wenn sie lange Mietverträge mit der öffentlichen Hand oder ähnlich bonitätsstarken Nutzern aufweisen, sowie Nischen wie Rechenzentren und andere infrastrukturnahe Immobilien. Auch gemäß dem Real Estate Survey von PWC aus dem Oktober 2020 bleiben Büro- und Logistikimmobilien die attraktiven Assetklassen, während Wohnimmobilien insbesondere in deutschen B- und C-Städten zusehends interessanter werden.

Effiziente Büroprojekte bleiben beliebt

Vieler Unkenrufe und Diskussionen um Homeoffice und Flächennachfrage zum Trotz ist auch Savills IM von der langfristigen Attraktivität von effizienten Büroobjekten in zentralen Lagen mit hochwertiger Ausstattung und guter Verkehrsanbindung überzeugt, wenngleich nur 16 Prozent der von dem Unternehmen befragten Immobilieninvestoren im Jahr 2021 einen Anstieg der Investments in zentral gelegene Büros erwarten. Da es durch die Pandemie zu einer weiteren Verschiebung der Investitionen im globalen Immobiliensektor kommt, seien Investoren dazu geneigt, stärker auf Industrieimmmobilien zu blicken. Gemäß Erhebungen von Real Capital Analystics (RCA) entfielen 18 Prozent aller Akquisitionen der Top-50-Unternehmen im Jahr 2020 auf diese Anlageklasse.

Hohes Interesse ausländischer Investoren

Experten gehen mit Blick auf das hohe Interesse ausländischer Investoren davon aus, dass Ausländer, die bereits in den vergangenen Jahren rund 40 Prozent des Transaktionsmarktes ausmachten, auch im laufenden Jahr verstärkt in deutsche Immobilien investieren wollen. Zu beobachten war ein Trend weg von Gewerbeimmobilien hin zu Wohnimmobilien. Während Gewerbeimmobilien in 2020 einen Rückgang um zwölf Prozent verzeichneten, sei das Investitionsvolumen deutscher und internationaler Investoren auf dem Wohninvestmentmarkt um 23 Prozent gestiegen, heißt es bei CBRE. Dementsprechend habe sich der Anteil ausländischer Investoren auf dem Wohninestmentmarkt in 2020 gegenüber den Vorjahren von etwa 20 auf knapp 50 Prozent erhöht.

Offene Spezialfonds als aktivste Käufergruppe

Dem Beratungsunternehmen zufolge gehörten mit 12,2 Milliarden Euro offene Immobilienfonds und Spezialfonds, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit 4,6 Milliarden Euro und Asset- und Fondsmanager mit 1,8 Milliarden Euro zu den aktivsten Netto-Investoren bei deutschen Gewerbeimmobilien. Die aktivste Käufergruppe auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wiederum sind die offenen Spezialfonds, die sich für rund 30 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Auf den zweiten Rang rangierten Fonds- und Assetmanager mit einem Anteil von rund 20 Prozent. Dahinter ordnen sich Immobilien AGs / REITs mit einem Ankaufsvolumen von etwa neun Prozent ein. Mit Blick auf die gestiegenen Immobilienquoten hätten auch die Versicherungen und Pensionskassen mit 1,1 Milliarden Euro (plus 49 Prozent) deutlich mehr investiert.

Mit einem Investitionsvermögen von etwa 25 Milliarden Euro, davon 19 Milliarden in Fondsanlagen, gehört die BVK zu den größten Immobilieninvestoren. Im Fondssegment investiert die Pensionskasse weltweit in Dachfonds, um diversifiziert in Value-Add-und opportunistische Projekte zu investieren. Rund 95 Prozent des Portfolios seien in traditionelle Produkte wie Büros, Wohnen, Handel und Logistik angelegt. Hinzu kämen Beimischungen wie Hotels sowie Nahversorgungs- und Fachmarktzentren. Bei den Versicherern, die ihre durchschnittliche Immobilienquote auf knapp elf Prozent erhöht haben, zählt der Logistikimmobiliensektor zur beliebtesten Asset-Klasse. Auch Wohnimmobilien blieben nach einer EY-Umfrage unverändert attraktiv.

Bei Family Offices sollen Büro- und Wohnimmobilien zu den beliebtesten Anlageklassen gehören. Während bis ins Jahr 2025 die Nachfrage bei Sozialimmobilien am stärksten wachsen soll, würden auch Mikro-Apartments und Student-Housing stärker in den Investmentfokus von Family Offices geraten.

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