Die inzwischen 15. Projektentwicklerstudie von bulwiengesa hat für die deutschen A-Städte die Struktur und das Volumen des Projektentwicklermarktes analysiert und ausgewertet. Dabei lag der Fokus auf den Assets Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel. Die wichtigsten Ergebnisse ...
Die heute vorgestellte 15. Projektentwicklerstudie zu den deutschen A-Städten von bulwiengesa zeigt: Die Projektentwicklungen sind im Vergleich zum Vorjahr nahezu unverändert. Das liegt auch daran, dass bereits vor der Corona-Krise eine Stagnationsphase auf hohem Niveau eingetreten war. Investor-Developer nehmen noch Risiken auf die Bilanz, die Trader-Developer nicht mehr tragen wollen. 2020 gingen die Projektflächen lediglich marginal um minus 0,1 Prozent zurück.
Investor-Developments stabilisieren die Marktentwicklung
Wieder haben dabei die Investor-Development-Projekte, also die Entwicklungen zur Eigennutzung und Bestandshaltung, mit +1,3 Millionen Quadratmeter (+6,3 Prozent) die Marktentwicklung stabilisiert, und zwar noch deutlicher als im letzten Analysejahr. Dies trifft besonders auf Wohnungen, aber auch Büros zu. Hotels und Einzelhandel verlieren erneut Projektflächen; Hotels, wie zu erwarten, sehr deutlich.
Trading-Developments verlieren an Projektflächenvolumen
Die „klassischen“ Trading-Developments, also Entwicklungen zum Verkaufszweck, haben dagegen mit -1,3 Millionen Quadratmetern (-4,7 Prozent) erneut Projektflächenvolumen verloren, und zwar mit weiter wachsender Tendenz. Bereits in der letzten Studie wurde ein hoher Rückgang gemessen. Nun übertrifft der neue Wert diesen um mehr als das Doppelte, auch weil Planungen verschoben oder nur sehr zögerlich überhaupt neu erstellt wurden. Dies betrifft vor allem Büro, Handel und Hotel.
Wohnprojektentwicklungen in A-Städten zunehmend unattraktiv und unwirtschaftlich
Andreas Schulten, Generalbevollmächtigter bei bulwiengesa: „Zwei Strömungen nähren immer stärker die Projektentwicklungen in den deutschen Städten: Die Begünstigung von Immobilieninvestments im aktuellen Kapitalmarkt führt bei privaten Unternehmen zur Strategie des Landbankings, also dem strategischen Ankauf von Grund und Boden. Gleichzeitig intervenieren öffentlich getragene Gesellschaften mit politischen Motiven in das Projektentwicklungsgeschehen, um Gemeinwohlinteressen zu wahren. Das allerdings mit wachsenden wirtschaftlichen Risiken.“
Andreas Ibel, Präsident des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, der die Studie seit Jahren unterstützt, ergänzt: „Unsere Unternehmen werden durch bürokratische Hürden und Überregulierung aus den A-Städten vertrieben. Projektentwicklung ist hier immer häufiger unattraktiv und unwirtschaftlich. Öffentliche Wohnungsgesellschaften rücken zwar nach, können den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum aber allein gar nicht decken. Außerdem gelten für sie die gleichen Rahmenbedingungen, heißt: Auch sie tragen immense wirtschaftliche Risiken, für die am Ende der Steuerzahler geradesteht.“
Klassische Projektentwickler ziehen sich aus dem Asset Wohnen zurück
Die Corona-Krise hat die Entwicklungen im Wohnsegment nur unwesentlich verändert. In Summe wurde die rückläufige Entwicklung des Vorjahrs gestoppt und blieb stabil (+0,1 Prozent beziehungsweise +34.000 Quadratmeter). Allerdings zeigt die Frage, wer baut und wer plant, große Unterschiede: Denn wie schon im Vorjahr ziehen sich immer mehr Projektentwickler direkt aus den A-Städten zurück.
Im Trading-Development sanken die Projektflächen um -7,0 Prozent oder -1,13 Millionen Quadratmeter. Dagegen waren die Investor-Developer herausragend aktiv: Deren Projektflächen wuchsen überaus deutlich um +1,2 Millionen Quadratmeter oder +14,7 Prozent. Das ist mehr als in den letzten beiden Studienjahren zusammen. Auch wenn ein kleiner Teil dieses Wachstums auf zunehmende Markttransparenz zurückgeht, zeigt das: Mietwohnungsbau ist nicht nur attraktiv für die Privatwirtschaft, sondern auch der öffentlichen Hand ein Anliegen. Vor allem in Berlin sind die landeseigenen Wohnungsgesellschaften ausgesprochen aktiv.
Vor allem im Wohnsegment beeinflussen auch Entwicklungen, die nichts mit der Corona-Krise zu tun haben, den Projektentwicklermarkt. Regulierungsmaßnahmen beziehungsweise die Diskussionen darüber – wie beispielsweise der verpflichtende Anteil für öffentlich geförderte Wohnungen, der Mietendeckel, die Einführung einer CO2-Steuer für Gebäude – führen dazu, dass Projektentwickler zum Teil ihre Strategien überdenken. Schulten: „Die anstehenden Wahlen werden zu weiteren politischen Weichenstellungen führen, denn die Situation in den angespannten Wohnungsmärkten ist ein wichtiges Wahlkampfthema. Der Wille, bezahlbare Wohnungen bereitzustellen, leidet immer noch an fehlender Bauland-Verfügbarkeit und hohen Baukosten. Daher verlagert sich die Bauaktivität weiterhin ins Umland.“
Leichter Dämpfer für das Segment Büros
Der Neubau von zunehmend fehlenden Büroflächen führte zu einer Renaissance von neuen, modernen Bürogebäuden in den Städten. Doch die Corona-Krise brachte im Bürosegment einen leichten Dämpfer mit sich. Nachdem die teilweise sehr niedrigen Leerstandsquoten in den sieben deutschen Metropolen sogar spekulative Projektstarts (ohne Vorvermietung) erlaubten, wurde die Art der Büronutzung nun erst einmal entlang des Stichwortes „Home-Office“ hinterfragt. Einige Büroflächennutzer stellten Neuanmietungen allein aus wirtschaftlichen Gründen vorerst zurück, Projektplanungen wurden in die Zukunft verschoben und neue Projekte nicht angegangen.
Im Ergebnis nahmen die Projektflächen im Bürosegment in diesem Jahr nur um 1,2 Prozent (179.000 Quadratmeter) zu, deutlich weniger als in den vergangenen Jahren. So lag die durchschnittliche Zunahme an Büroprojektflächen 2017 bis 2020 bei 14,7 Prozent pro Jahr. Der Rückgang war dabei sowohl bei den Trading-Developments (2,0 Prozent gegenüber vorher 12,7 Prozent pro Jahr) als auch bei den Investor-Developments (0,3 Prozent gegenüber 17,2 Prozent pro Jahr) vorhanden. Schulten: „Auch in den nächsten Jahren müssen Büros gebaut oder umfassend saniert werden. In den meisten deutschen A-Städten sind die Leerstandsquoten sehr niedrig. Aber die Standortfrage ist bei Büros derzeit wieder offener. Sowohl City- als auch Satellite-Offices dürften künftig unsere Arbeitswelt prägen.“
Zahlreiche Hotel-Projekte verschieben sich
Die Lockdowns führten zu erheblichen Umsatzeinbrüchen in der Hotellerie. Manche Pächter sahen sich gezwungen, Pachtzahlungen drastisch zu reduzieren oder gänzlich auszusetzen. Expansionen, Transaktionen, Investitionen und Finanzierungen von Hotelprojekten wurden vielerorts gestoppt und damit auch Projektplanungen selbst. Der Gesamtmarkt der Projektentwicklungen fällt in der Folge um 337.000 Quadratmeter geringer aus als im Vorjahr, das entspricht -10,3 Prozent. Im Vorjahr konnten Investor-Developments noch Projektflächenwachstum verzeichnen (+86.000 Quadratmeter, +7,3 Prozent). Der Einbruch ist vor allem bei den klassischen Trading-Developments erheblich, -423.000 Quadratmeter beziehungsweise -20,3 Prozent. Bei der diesjährigen Auswertung des Hotelentwicklungsvolumens wurden etwa 30 Prozent der Projekte in ihrer Fertigstellung um ein bis zwei, seltener um drei oder vier Jahre verschoben.
Trend zum Neubau im Umland durch Corona-Krise verstärkt
Ellen Heinrich, Autorin der Projektentwicklerstudie: „Im weitgehend resilienten Wohnungsmarkt verstärkt die Corona-Krise bestehende Trends. So bewegen sich Angebot und Nachfrage schon seit einiger Zeit räumlich weg von den A-Städten in deren Umland sowie in B- und C-Städte. Fast in jedem Fall ist Wohnraum dort günstiger und mit einem nun etablierten Home-Office-Anteil auch eine größere Entfernung zum Arbeitsort akzeptabel. Diesen Mustern in der deutschen Projektentwicklung wollen wir künftig noch mehr auf den Grund gehen und erweitern das Spektrum unserer Analyse der Projektentwicklungen schon 2021 erheblich.“
Der Trend ins Umland ist schon seit mehreren Jahren zu beobachten. Ältere Analysen von bulwiengesa zeigten schon vor 2020, dass Projektentwickler nicht ihr Projektvolumen zurückfahren, sondern ihre räumliche Aktivität verlagern. Um hierzu Zahlen zu erhalten, haben für die aktuelle Studie ein Teil der Top-Trading-Developer aus dem Wohnsegment auch ihre Projekte gemeldet, die im Umland der A-Städte liegen.
Alleine zu den Wohnprojektflächen in den A-Städten (26,6 Millionen Quadratmeter) kommen von diesen sieben Trading Developern weitere 1,5 Millionen Quadratmeter an Wohnprojektfläche hinzu. Das wären fast sechs Prozent der aktuellen Trading-Development-Flächen in den A-Städten. Aus Sicht der Unternehmen selbst entstehen so in Summe herausragende 31 Prozent der Wohnprojektflächen im Umland der A-Städte. Für einzelne Unternehmen ist diese Relation sogar noch deutlicher Richtung Umland verschoben. Mit großer Sicherheit sind noch andere als die dargestellten sieben Unternehmen auf ähnlich hohem Niveau im Umland-Markt unterwegs.
