Fachartikel | Schwerpunkt

SARS-Cov-2: Das Virus im System

Die Corona-Pandemie bedroht neben Leib und Leben unser komplettes Wirtschaftssystem. Wie stark die Immobilienwirtschaft betroffen ist und worauf es jetzt ankommt.

Die Corona-Pandemie bedroht neben Leib und Leben unser komplettes Wirtschaftssystem. Wie stark die Immobilienwirtschaft betroffen ist und worauf es jetzt ankommt.
Von Redaktion IMMOBILIEN AKTUELL MAGAZIN / Jan Zimmermann, 28.03.2020

Innerhalb weniger Wochen hat die Lungenkrankheit COVID-19 die ganze Welt in Beschlag genommen und bedroht seither nicht nur Leib und Leben, sondern praktisch das gesamte globale Wirtschaftssystem. Produktion und Handel stehen vielfach still. Die Menschen bleiben zu Hause, arbeiten nicht mehr, konsumieren kaum noch. Natürlich kann die Wucht eines solchen Schlages gegen die schieren Fundamente unserer Ökonomie nicht einmal an der sonst eher als krisensicher geltenden Immobilienwirtschaft spurlos vorübergehen. Wie hoch der Schaden hier letztlich ausfällt, ist – wie in allen anderen Branchen auch – vor allem eine Frage der Zeit.

Schwarzer Schwan Corona?

Der Immobilienwissenschaftler und Unternehmer Prof. Dr. Nico B. Rottke, einer der ersten, der hierzulande den Einfluss von Corona auf die Immobilienwirtschaft analysierte, nennt – wie viele andere – das Auftreten des Virus SARS-CoV-2 einen „schwarzen Schwan“ im Sinne der Black Swan Theorie von Nassim Nicholas Taleb. Der Begriff steht für ein unvorhersehbares Ereignis mit ebenso ungeheuren wie unvorhersehbaren Auswirkungen, für das erst im Nachhinein eine Erklärung geschaffen wird, die es vorhersehbar erscheinen lässt. Diese Einschätzung ist zwar umstritten, da sich mehrere Studien und Modelle zuvor mit vergleichbaren Szenarien befasst haben. Nichtsdestotrotz trifft das Coronavirus die Wirtschaft wie der Schlag: Der DAX verlor innerhalb von 28 Tagen fast 40 Prozent seines Wertes – einen schnelleren Absturz hatte es an der deutschen Börse zuvor noch nie gegeben.

Auch die Experten des Münchner Ifo-Institutes zeichneten zuletzt ein verheerendes Bild: Die deutsche Ökonomie werde je nach Szenario um zwischen 7,2 und 20,6 Prozentpunkte schrumpfen. In Geld sind das 255 bis 729 Milliarden Euro. „Die Kosten werden voraussichtlich alles übersteigen, was aus Wirtschaftskrisen oder Naturkatastrophen der letzten Jahrzehnte bekannt ist“, bemerkte hierzu der Präsident des Institutes, Clemens Fuest. Nicht mit einberechnet ist dabei allerdings das gigantische Hilfspaket der Bundesregierung – dazu an anderer Stelle noch mehr.

Ob nun die kleinere oder doch die ganz große Katastrophe eintritt, hängt maßgeblich von der Dauer der gedrosselten Wirtschaftsleistung ab. Im besten Fall (7,2 Prozent Schrumpfung) hält die Drosselung auf 59,6 Prozent nur zwei Monate an. Im dritten Monat stiege die Leistung dann auf knapp 80 Prozent, einen Monat später wieder auf 100. Dauern die Teilschließungen allerdings nur einen Monat länger an, würde die Wirtschaft um zehn bis 20,6 Prozentpunkte eingehen. Bis zu 1,8 Millionen Arbeitsplätze oder 1,4 Millionen Vollzeitjobs könnten abgebaut werden, mehr als sechs Millionen Arbeitnehmer wären von Kurzarbeit betroffen. Eine sichere Aussage darüber, in welchem Maße sich eine schlimme oder noch viel schlimmere Rezession auf die Immobilienwirtschaft auswirken wird, kann momentan noch niemand wirklich
treffen. Erste Auswirkungen zeichnen sich allerdings längst ab.

Retail und Hotel sind  größte Opfer

Die größten Opfer der Krise sind bislang eindeutig Retail und Hotel. Laut Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer des HDE, verliert der stationäre Einzelhandel derzeit täglich 1,15 Milliarden Euro. Hiervon ausgenommen ist allerdings der Lebensmittelhandel beziehungsweise die Nahversorgung. Die verzeichnete aufgrund von Hamsterkäufen, wenig überraschend, höhere Umsätze als sonst. Da das Hamstern jedoch größtenteils unverderbliche oder lange haltbare Ware betrifft, dürfte sich das kurzzeitige Hoch in der Jahresbilanz wieder relativieren. Betreiber betroffener Gewerbeimmobilien haben enorme Mieteinbußen zu verkraften. Wirtschaftlich  gesunde Großmieter, die wie Adidas, H&M und Deichmann ohne Not ihre Mietzahlungen vorerst einstellen, machen die Lage umso schlimmer.

Womöglich noch brutaler als den Einzelhandel erwischt es die Hotellerie. Sorgten hier anfänglich schon abgesagte Messen und andere Großveranstaltungen für enorme Umsatzeinbußen, liegt inzwischen auch der komplette Tourismus staatlich verordnet auf Eis. Laut Ingrid Hartges, Geschäftsführerin des DEHOGA Bundesverbandes, herrsche pure Verzweiflung und Existenzangst. Bleibt im Einzelhandel wenigstens die stille Hoffnung auf Nachholeffekte, sobald das Virus einmal gebannt ist, sind vergleichbare Lichtblicke für Hotelbetreiber nicht zu erwarten. Eventuelle Kredite, die während der Pandemie aufgenommen wurden, werden viele mit business as usual allein kaum zurückzahlen können. QUIN Investment sieht dabei insbesondere jene Betreiber betroffen, die in den letzten Jahren stark expandiert sind und in der Hochphase Verträge mit ambitionierten Pachtbeträgen abgeschlossen haben.

Logistik mit Regionalisierung

Unmittelbare Auswirkungen der Reaktionen zur Eindämmung des Virus zeigen sich besonders im Logistiksegment. Der stark erhöhte Bedarf durch Vorratskäufer verlangt Lebensmittelproduktion, Logistik und Warenvertrieb Höchstleistungen ab. Uwe Trocha, Leiter der Verbrauchermärkte und Discounter bei Robert C. Spies, erklärt: „Um das Ziel einer bestmöglichen Versorgung zu gewährleisten, wurden Liefer- und Transportketten außerhalb der gängigen Prozesse ausgebaut und enorm beschleunigt.“ Die Nachfrage nach kurzfristig verfügbaren Mietflächen ist enorm.

Regionale Heimlieferdienste oder medizinisch und pharmazeutisch versorgende Unternehmen sowie Pharmalogistiker und Onlinehändler versuchen ebenfalls, ihre Lagerkapazitäten zeitnah auszubauen. Für sie erweist sich die Krise als äußerst profitabel. Amazon – vermutlich der größte Profiteur von allen – steigerte seinen Wert zwischenzeitlich gar innerhalb von zehn Tagen um 15 Prozent. Indes leiden Teile des produzierenden Gewerbes wie etwa die Automotive- oder Elektronikbranche unter Zulieferengpässen im Ausland – vornehmlich China. Neue Produktionsstätten in Deutschland, die derartige Abhängigkeiten mittelfristig reduzieren könnten, gewinnen dadurch an Attraktivität. Corona zeigt sich hier als deglobalisierende oder (re-)regionalisierende Kraft. Insgesamt wächst der Flächenbedarf. Der war allerdings schon vor der Krise hoch und das Angebot ohnehin bereits gering. Realogis-RLI geht daher davon aus, dass die Mieten für Logistikflächen weiter steigen werden. Der Trend des Ausweichens auf Randregionen außerhalb der ausverkauften Top-Standorte dürfte wohl ebenfalls zunehmen.

Kündigungssperre ohne Vermieterschutz

Sowohl am Wohn- als auch am Büromarkt rückt in der Krise vor allem ein Thema in den Vordergrund: die Mieten. Viele Nutzer können diese momentan aufgrund von Umsatzeinbußen oder mangelnden Einkommens schlicht nicht mehr zahlen. Um einen zusätzlichen Kündigungskollaps in der Krise zu verhindern, hatten die Immobilienverbände der BID ihre Mitglieder schon früh dazu aufgerufen, von Kündigungen wegen Mietverzuges abzusehen. In einer Branchenumfrage von Engel & Völkers schätzte Mitte März zwar noch die Hälfte der Betreiber die Mietsituation als stabil ein, 60 Prozent berichteten jedoch bereits von Anfragen zu Mietstundungen oder -minderungen (Einzelhandelsvermieter sogar zu 80 Prozent).

Zum Schutz der Mieter brachte die Bundesregierung in ihrem historisch milliardenschweren Hilfspaket am 25. März unter anderem ein Kündigungsverbot auf den Weg. Demnach sind Kündigungen bei der Corona-Krise geschuldeten Mietausfällen zunächst zwischen April und dem 30. Juni 2020 nicht zulässig, gestundete Beträge müssen erst bis zun 30. Juni 2022 (gegebenenfalls inklusive Verzugszinsen) beglichen werden. Dies stieß allerdings sowohl seitens der Immobilienwirtschaft als auch bei Wirtschafts- und Rechtsexperten auf breite Kritik, da das Gesetzpaket keine geeigneten Schutzmaßnahmen für Vermieter vorsieht, die dann ihrerseits plötzlich ohne Einnahmen dastehen.

Dem Hamburger Gewos Institut zufolge sind vor allem private Kleinvermieter betroffen, die 66 Prozent der Mietwohnungen in Deutschland anbieten. Gewos-Chefin Carolin Wandzik hierzu: „Wer zu überteuerten Preisen und mit zu wenig Eigenkapital gekauft hat, wird Probleme bekommen.“ Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft gibt außerdem zu bedenken, dass 22 Prozent der 3,9 Millionen privaten Vermieter ein unterdurchschnittliches Einkommen hätten. Aber auch für größere Betreiber könnten die Auswirkungen verheerend sein, wenn sie beispielsweise kürzlich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen haben durchführen lassen und entsprechende Kredite tilgen müssen.

Um eine Welle von Vermieter-Pleiten zu verhindern, hatten die Immobilienverbände bereits vor Verabschiedung des Krisenpaketes des Bundes statt der Zwangsstundung die Einrichtung eines Sicher-Wohnen-Fonds gefordert, der Mietern schnelle finanzielle Hilfe gewähren soll. Das bis dato unerhörte Anliegen wurde nach dem Gesetzeserlass noch einmal dem Bundesfinanzminister und den relevanten Ausschüssen vorgetragen. Bürovermieter müssen indes nicht nur temporär ausbleibende Zahlungen verkraften. Blackolive berichtete etwa von großen Kunden, die die mehrjährige Verlängerung von Mietverträgen erst einmal auf Eis legten oder ihre Flächenanforderungen reduzierten. Das Beratungsunternehmen Wüest Partner rechnet sogar auf kurze und mittlere Frist mit „einer signifikant rückläufigen Nachfrage nach Büroflächen“. Mieten dürften demnach bestenfalls stagnieren, aber auch sinken, während Leerstände und Ertragsausfälle anstiegen.

Aufgeschobene Deals und sinkende Preise

Was mit Messen, Kongressen und anderen Branchenveranstaltungen begann, durchzieht mittlerweile das Transaktionsverhalten der Immobilienwirtschaft: der große Aufschub. Laut der zuvor bereits erwähnten Umfrage von Engel & Völkers unter 100 Immobilieninvestoren ließen 43 ihre aktuellen Transaktionen ruhen, zehn Prozent brachen sie sogar komplett ab. Als Hauptgründe wurden vor allem Probleme bei der Preisfindung (43) und der Finanzierung (33) genannt. 47 Prozent hielten an ihren Deals fest. Das Gros der Befragten blickte hier noch entspannt auf die Preisentwicklung: 87 gingen von gleichbleibenden bis leicht fallenden Vervielfältigern aus, sieben Prozent erwarteten sogar steigende Kaufpreise.

Eine jüngere Umfrage von EY Real Estate Ende März unter 300 Teilnehmern aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft im DACH-Raum zeichnete zuletzt jedoch ein düstereres Bild. Demnach erwarteten 34 Prozent sinkende- und nur etwa die Hälfte der Befragten gleichbleibende Preise im Wohnsegment. Bei Büroimmobilien gingen – im Einklang mit zuvor erwähnter Einschätzung von Wüest Partner –73 Prozent von Preisrückgängen aus, im Retail 87, im Hotelsegment 95. Im Logistikbereich erwarteten hingegen zwei Drittel einen Preisanstieg. 76 Prozent gingen insgesamt von einem geringeren Investitionsvolumen als 2019 aus.

Und was wird morgen sein?

Heute ist SARS-CoV-2 noch ein Schlag, der die Welt schlecht vorbereitet und daher mit großer Wucht trifft. Lerneffekte werden jedoch folgen. Ein Trend zur Re-Regionalisierung und produktiven Unabhängigkeit wurde bereits erwähnt. Stärker noch könnte die Pandemie als Digitalisierungs-Beschleuniger wirken. Noch nie wurden die Möglichkeiten einer digitalen Infrastruktur so breitflächig genutzt oder getestet wie in dieser Krise. Nicht wenige Läden, Dienstleister oder Gastronomen haben praktisch über Nacht neue (digitale) Wege für sich aufgetan, um weiter existieren zu können, und damit genau das umgesetzt, was im Retail zuvor bereits weithin als wichtigste Zukunftsstrategie galt: Multichannel.

Ebenso wird monatelanges wie millionenfaches Homeoffice seine Spuren hinterlassen. Savills schätzt, dass die vermutlich vielfach positiven Erfahrungen mit der Fernarbeit – bei gleichzeitig schlechter Eignung vieler Wohnungen als Arbeitsplatz – wohnortnahe flexible Workspaces in den Fokus rücken werden. Ein steigender Datenverkehr könnte zudem Rechenzentren für institutionelle Investoren interessant machen. Und auch die Immobi lienwirtschaft selbst dürfte von der Krise als Prop-Tech-Testphase profitieren. Digitale Innen- und Außenbesichtigungen für die Beleihungswertermittlungen, wie sie seit dem 1. April von der on-geo GmbH angeboten werden, sind nur ein Beispiel für praktikable Lösungen, deren Wert derzeit entdeckt wird.

Worauf es jetzt in der  Zukunft ankommt

Anfangs erwähnter Prof. Dr. Nico B. Rottke bringt einen weiteren Aspekt ins Spiel, der künftig für die Bewertung von Immobilien als Assetklasse
eine wichtige Rolle spielen mag: die Gesundheitssicherheit. Insbesondere bei nutzungsmäßig unspezifischen und daher für die ökonomischen Auswirkungen einer Pandemie weniger anfälligen Immobilien dürfte sich diese Variable als werttreibend auswirken. Wie gesundheitssicher indes unsere Volkswirtschaft ist, an der alles hängt, wird sich in den kommenden Wochen und Monaten zeigen. Wichtig ist, dass zeitnah entscheidende Korrekturen an dem an sich guten Hilfspaket der Bundesregierung vorgenommen werden. Neben der Mieterschutzregelung betrifft dies etwa die nur 90-prozentigen Haftungsgarantien des Bundes, die wegen des verbleibenden zehnprozentigen Risikoanteils zu zeitaufwendigen Prüfungsverfahren durch die Banken führen.

Das Geld muss jetzt schnell fließen, um schwerste Schäden abzuwenden. Greifen die Rettungsmaßnahmen zu spät, könnte es Mitteldeutschland besonders hart treffen. Viele große Arbeitgeber hier haben ihren Hauptsitz im „Westen“. Geht es diesen Firmen schlecht, sind die Ost-Niederlassungen vermutlich die ersten, die geschlossen werden. Ferner ist in dieser historischen Krise Solidarität gefragt. Großunternehmen, die nun unnötigerweise versuchen, Notregelungen oder die Lücken darin für sich auszunutzen, schaden dem gesamten System – und am Ende sich selbst.

Corona und die Auswirkungen auf die Immobilienbranche – eine Chronologie

Foto: Quelle: PIRO4D from Pixabay

Zurück