Stefan Plesser, Geschäftsführer der synavision GmbH, hat sich über Smart Buildings Gedanken gemacht: Diese sollten eigentlich Energie und Kosten sparen. Trotzdem ist oft das Gegenteil der Fall.
Ein Gebäude ist ein komplexes Produkt, sein Bau ein Zusammenspiel von verschiedenen Firmen, die wahrscheinlich noch nie vorher zusammengearbeitet haben. Bei der anspruchsvollen Technik von Smart Buildings kann das zum Problem werden. Smart Buildings enthalten eine Vielzahl vernetzter und automatisierter Geräte, um sie komfortabler und effizienter zu machen. Anlagen wie Heizungen, Belüftungen und Kühlvorrichtungen werden automatisch auf Nutzerverhalten und Witterung angepasst.
Doch ohne eine zentrale Instanz, die darauf schaut, dass dabei von der Planung bis zum laufenden Betrieb alles aufeinander abgestimmt ist, funktionieren die Anlagen oft nicht einwandfrei. Dann verbrauchen sie mehr Energie als nötig oder sind in ihrer Leistung eingeschränkt. Und es ist nicht smart, erst schlechte Gebäude zu bauen und sie dann wieder in die Spur zu bringen.
Viele Smart Buildings verbrauchen mehr Energie als nötig
Denn auch und gerade bei Smart Buildings kommt es sehr darauf an, dass die Anlagen richtig konfiguriert sind. Sie verfügen in der Regel über zahlreiche Ventile und Pumpen, um Räume so effizient wie möglich zu heizen, zu kühlen und zu belüften. Diese Komponenten sind sensibel und störanfällig. Sie müssen sorgfältig geplant und eingestellt werden. Tatsächlich passiert das aber oft nicht und dann liefern die Anlagen auch nicht die gewünschte Effizienz.
Des Weiteren fehlt es der Immobilienbranche an geschultem Personal und grundlegendem IT-Wissen, sodass zum Beispiel BIM als software-basierter Projektprozess oder BACnet, das heute wichtigste Kommunikationsprotokoll für die Gebäudeautomatisierung, häufig nur sehr ausschnittweise bekannt sind und erst im Projekt erlernt werden. So schleichen sich zwangsläufig Fehler ein.
Bei den Betreibern setzen sich die Probleme aus der Planung und Inbetriebnahme dann fort. Sie merken zum Beispiel oft nicht, dass Anlagen fehlerhaft parametriert sind, die Effizienz darum in den Keller sinkt und Kosten und Emissionen steigen. Während den Baufirmen meist also das Wissen fehlt, die technischen Anlagen korrekt zu planen, können die Betreiber die komplexen Anlagen nicht richtig steuern.
Qualitätsmanagement für den Bau, das Smart-Building-Anlagen kennt
Wie auch in anderen Branchen braucht es in der Immobilienbranche darum ein Qualitätsmanagement, das die Besonderheiten dieser modernen Anlagen kennt, das große Ganze im Blick hat, von Anfang an involviert ist und den Bauherrn neutral unterstützt. Der Bau muss von der Planung bis zum Betrieb begleitet werden, um sicherzustellen, dass funktionale Anforderungen definiert, geprüft und erreicht werden. Nur so kann gewährleistet werden, dass die Gebäude nicht nur auf dem Papier smart sind, sondern auch in der Praxis. Hier müssen Bauherren anfangen umzudenken.
Ein wichtiger Schritt war in dieser Sache die AMEV-Empfehlung 158 Technisches Monitoring (TMon). Diese Richtlinie hat ein konkretes Leistungsbild definiert, mit dem Bauherren ihre Investitionen absichern können. Neben etablierten Zertifizierungssystemen wie DNGB, LEED und BREEAM gibt es mit COPILOT nun sogar eine Zertifizierung, die die „echte“ Performance eines Gebäudes im Betrieb bescheinigt. So können die Betreiber sicher sein, dass die Vorgaben in der Praxis auch dauerhaft eingehalten werden.
COPILOT-Zertifizierung gibt Orientierung
Ein Qualitätsmanagement nach COPILOT zahlt sich auch schnell aus: Die Energiekosten können bei Neubauten, Sanierungen und auch im Bestand um bis zu 30 Prozent gesenkt werden. Während die Nebenkosten sinken, funktionieren die technischen Anlagen deutlich besser. Nach unserer Erfahrung amortisieren sich die Investitionen dabei meistens schon nach weniger als einem Jahr. Ist das Technische Monitoring ab der Planung dabei, werden die Kosten durch Fehlervermeidung meistens schon vor Fertigstellung wieder eingespielt. Qualitätsmanagement durch Technisches Monitoring zahlt sich also für alle Seiten aus. Es gibt also keine Ausreden mehr dafür, warum ein Smart Building hinter seinem Potenzial zurückbleiben sollte.
