Süddeutsche Wohnungsmärkte: Leichte Mietrückgänge bei steigenden Eigentumspreisen

Süddeutsche Wohnungsmärkte: Leichte Mietrückgänge bei steigenden Eigentumspreisen

Süddeutsche Wohnungsmärkte: Leichte Mietrückgänge bei steigenden Eigentumspreisen
Teures Pflaster: Laut Wüest Partner ist in München mit 29,73 Euro je Quadratmeter die mit Abstand höchste Spitzenmiete im süddeutschen Raum zu zahlen. Quelle: Michael Siebert auf Pixabay.

Im Rahmen einer Wohnungsmarktstudie hat Wüest Partner Deutschland eine vergleichende Analyse zu 20 süddeutschen Städten veröffentlicht. Es zeigt sich, dass der jahrelange Aufwärtstrend bei den Mieten zumindest mancherorts gestoppt scheint. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind hingegen weiter im Aufwind. Die Ergebnisse im Einzelnen.

„Die seit vielen Jahren anhaltende Mietpreisrallye ist zu einem Stillstand gekommen und insbesondere in hochpreisigen Märkten wie München oder Stuttgart setzt eine Plateaubildung ein, die wohl ein bis zwei Jahre andauern kann“, sagt Rüdiger Hornung, Director und Geschäftsführer München von Wüest Partner. Tatsächlich haben sich die Angebotsmieten in den beiden Metropolen an Neckar und Isar im ersten Halbjahr 2021 um 3,9 Prozent beziehungsweise 1,4 Prozent verringert. Weitere Städte mit leichten Mietpreisrückgängen sind Karlsruhe (minus 1,7 Prozent) und Böblingen (minus 0,8 Prozent).

Langfristig gehen die Experten von Wüest Partner allerdings davon aus, dass die Mieten im freifinanzierten Segment weiter steigen werden, „sofern die Bautätigkeit in den Ballungszentren weiter hinter der Nachfrage zurück“, so Rüdiger Hornung. Den höchsten Mietpreisanstieg im Berichtszeitraum vermeldet das Beratungsunternehmen für Rastatt mit einem Plus um 7,2 Prozent. Im Vergleich zu 2010 verzeichne Augsburg den stärksten Mietanstieg mit einem Zuwachs um 71,0 Prozent. Die mit Abstand höchste Spitzenmiete entfalle auf München mit 29,73 Euro je Quadratmeter.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter im Aufwind

Den Angebotskaufpreis für Eigentumswohnungen der untersuchten süddeutschen Wohnungsmärkte gibt Wüest Partner mit 4.524 Euro je Quadratmeter an. Das entspreche einem Anstieg um neun Prozent. Spitzenreiter sei aktuell Esslingen mit einem Plus von 19,8 Prozent auf 4.661 Euro je Quadratmeter. In der langfristigen Zehnjahresbetrachtung wuchsen die Kaufpreise am stärksten in Schwäbisch Gmünd (216,4 Prozent), Augsburg (215,2 Prozent) und Nürnberg (177,1 Prozent), so die Studie. Die Kaufpreise haben sich demzufolge in den letzten Jahren mit einer deutlich stärkeren Dynamik erhöht als die Mietpreise. 

Das laut Wüest Partner höchste Preisniveau erreicht auch bei Eigentumswohnungen München. In der bayerischen Hauptstadt kostet eine Wohnung demnach im Median 9.500 Euro je Quadratmeter. Am günstigsten seien Wohnungen in Villingen-Schwenningen zu haben. Der Median-Angebotspreis liege hier bei 3.282 Euro je Quadratmeter. Rüdiger Hornung prognostiziert auch für die kommende Jahre weiter steigende Kaufpreise für Eigentumswohnungen: „In Märkten, die bereits ein hohes Preisniveau erreicht haben, werden die Steigerungsraten jedoch nicht mehr so hoch ausfallen wie in den benachbarten Landkreisen.“

Neubautätigkeit hinkt der Nachfrage hinterher

Wie aus der Wohnungsmarktstudie ebenfalls hervorgeht: Der Wohnungsneubau in den analysierten Städten fokussiert sich auf den Bereich Mehrfamilienhäuser. Knapp 81 Prozent der neu errichteten Wohnungen seien hier zu verorten, heißt es. Insgesamt könne die Bautätigkeit in Süddeutschland immer noch vielerorts nicht mit der Nachfrage mithalten. Lediglich in Erlangen und Aschaffenburg liege die Versorgungsquote – das Verhältnis der Zahl der Baufertigstellungen zum Neubaubedarf – oberhalb von 100 Prozent. Am niedrigsten ist diese dagegen in Karlsruhe (38,6 Prozent), Ludwigsburg (41,4 Prozent), Stuttgart (41,6 Prozent) und Mannheim (41,7 Prozent).

Entsprechend der unzureichenden Bauaktivitäten hat sich die Leerstandsquote der untersuchten Städte weiter verringert und liegt im Mittel inzwischen bei 1,1 Prozent, so die Studie. In neun Städten wird sogar die Ein-Prozent-Marke unterschritten. Den niedrigsten Leerstand weise München mit 0,2 Prozent auf.

Renditen geben weiter nach

Ein günstiges Verhältnis von Rendite zu Risiko hat Wüest Partner in Böblingen, Freiburg im Breisgau und Rastatt ausgemacht. Relativ gering sei das Risiko in München und Esslingen am Neckar, bei entsprechend niedrigen Renditen. Die höchsten Renditen können dem Immobiliendienstleister zufolge in Villingen-Schwenningen, Schwäbisch Gmünd  und Bamberg erzielt werden.

Rendite-Risiko-Profil. Quelle: Wüest Partner Deutschland.

Die Studie „Süddeutsche Wohnungsmärkte“ hat Wüest Partner bereits zum vierten Mal veröffentlicht. Zu den 20 untersuchten Städten gehören Aschaffenburg, Augsburg, Baden-Baden, Bamberg, Böblingen, Erlangen, Esslingen am Neckar, Freiburg im Breisgau, Fürth, Göppingen, Karlsruhe, Ludwigsburg, Mannheim, München, Nürnberg, Rastatt, Reutlingen, Schwäbisch Gmünd, Stuttgart und Villingen-Schwenningen.

Zur vollständigen Studie

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