Stabilität ist Trumpf! Da kaum ein Asset so unbeschadet durch die Krise kam wie das Wohnen und darum die Investoren anlockte, wurde 2020 das zweitumsatzstärkste Jahr aller Zeiten am Investmentmarkt für Wohnimmobilien. Welche Bereiche selbst in dem stabilen Segment schwächelten und wie es 2021 weitergehen könnte, erfahren Sie hier.
Das Jahr 2020 war das zweitumsatzstärkste Jahr aller Zeiten am Investmentmarkt für Wohnimmobilien (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Insgesamt wechselten im vergangenen Jahr Wohnimmobilien für etwa 19,7 Milliarden Euro den Eigentümer. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um zwölf Prozent. Das Fünf-Jahres-Mittel wurde um 14 Prozent übertroffen. Die Zahl der gehandelten Einheiten belief sich auf etwa 150.600 und lag damit um 26 Prozent über dem Vorjahreswert.
Corona fördert Flucht in stabile Anlagen
„Die COVID-19-Pandemie hat bei vielen Investoren zu einer Flucht in möglichst stabile Anlagen geführt“, konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und führt weiter aus: „Am Immobilienmarkt sind es vor allem Wohnimmobilien die sich in der Krise als stabil erwiesen haben, was äußerst geringe Mietausfälle und vielerorts weiter gestiegene Mieten beweisen. Die ohnehin schon hohe Nachfrage unter in- und ausländischen Investoren hat sich im Zuge der Pandemie weiter erhöht und dürfte auch 2021 steigen“.
Volumen bei Portfoliotransaktionen in Ostdeutschland steigen deutlich
Während der Anteil von Portfolios am Transaktionsvolumen zwischen den Jahren 2015 und 2019 sukzessive von 92 Prozent auf nur noch 63 Prozent abnahm, stieg der Anteil der Paketverkäufe im letzten Jahr wieder an. Etwa 13,9 Milliarden Euro und damit 71 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf sie. Maßgeblichen Anteil daran hatte die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties – bisher die zweitgrößte Transaktion am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Darüber hinaus gab es etwa 20 Paketverkäufe im dreistelligen Millionenbereich.
Vor allem bei den Portfoliotransaktionen gab es im letzten Jahr eine überdurchschnittliche Aktivität in fast allen ostdeutschen Flächenländern. Insgesamt stieg das Transaktionsvolumen in diesen fünf Bundesländern um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr an. Auch auf Niedersachsen entfiel im letzten Jahr ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen. Dementsprechend gingen die Durchschnittspreise der gehandelten Bestandswohnungen im letzten Jahr um etwa sieben Prozent zurück (gegenüber 2019) und lagen im Mittel bei rund 115.000 Euro je Wohneinheit.
„Mittlerweile prüfen einige Investoren auch verstärkt Standorte außerhalb der großen Ballungsregionen. Bewahrheitet sich die vielfach geäußerte These, dass die Pandemie die Wohnflächennachfrage strukturell erhöht, dürften auch diese Standorte davon profitieren. Zudem sind die Anfangsrenditen hier noch spürbar höher“, sagt Nemecek.
Private-Equity-Fonds steigern Ankäufe
Nach wie vor dominieren Investoren aus Deutschland das Marktgeschehen. Im letzten Jahr entfielen auf sie rund 83 Prozent des Transaktionsvolumens. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen leichten Rückgang um etwa sechs Prozentpunkte. Die mit Abstand aktivste Käufergruppe waren die Immobilien AGs / REITs auf die circa 48 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen.
Auf den Rängen zwei und drei folgten Offene Spezialfonds und Wohnungsbaugesellschaften mit 16 Prozent beziehungsweise zehn Prozent des Gesamtvolumens. Auffällig war indes die größere Ankaufsaktivität von Private-Equity-Fonds die mit über 800 Millionen Euro so viel investierten wie zuletzt im Jahr 2012. „Dass internationale Kapitalsammelstellen ihr Engagement wieder erhöhen, spiegelt das weltweit gestiegene Interesse an deutschen Wohnimmobilien wider und dass mit weiteren Kapitalwertsteigerungen gerechnet wird“, so Nemecek.
Transaktionsvolumen von Mikro- und Studentenwohnanlagen sinkt deutlich
Im Gegensatz zu den klassischen Wohnimmobilien sind bei Mikro- und Studentenwohnanlagen die Unsicherheiten im Zuge der Corona-Pandemie gewachsen. Das Transaktionsvolumen dieser Immobilientypen lag im letzten Jahr bei etwa 563 Millionen Euro und damit nur etwa halb so hoch wie im Jahr zuvor. „Eine hohe Flexibilität und geringere Wohndauern sind elementare Bestandteile der Wohnkonzepte des Temporären Wohnens. Vor dem Hintergrund der Pandemie hat gerade dies unter den Investoren zu einer größeren Verunsicherung als bei klassischen Wohnimmobilien geführt“, berichtet Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills. „Der zweite Lockdown und digitale Hochschulsemester stellen das Segment weiterhin vor eine Bewährungsprobe und Investoren agieren selektiver im Hinblick auf Standorte und Betreiberkonzepte. Von einer Abkehr von Investoren aus diesem Markt kann derzeit aber keine Rede sein.“
Fast jede siebte Transaktion beinhaltet gefördertes Wohnen
Während bei Mikro- und Studentenwohnanlagen eine höhere Fluktuation und damit schnellere Anpassungen der Mieten einhergehen, zeichnet sich das Teilsegment des geförderten Wohnens durch eine größere Stabilität aber auch Regulierung aus. Angesichts der hohen Bedeutung die Investoren einer hohen Stabilität derzeit zuschreiben, stellen wir europaweit eine wachsende Investorennachfrage nach geförderten oder relativ niedrigpreisig vermieteten Wohnimmobilien fest. Angesichts des Mangels an Sozialwohnungen dürfte dieses Marktsegment auch in Deutschland stärker in den Fokus rücken.
Zudem müssen Neubauprojekte vielerorts ohnehin einen Mindestanteil an geförderten Wohnungen enthalten. Im Jahr 2020 waren bei etwa jeder siebten Wohnimmobilientransaktion in Deutschland zumindest zum Teil geförderte Wohnungen enthalten. Dieser Anteil lag damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres aber deutlich über denen der vorherigen fünf Jahre, in denen im Mittel nur bei einer von siebzehn Transaktionen geförderte Wohnungen enthalten waren.
Hohes Transaktionsvolumen auch für 2021 zu erwarten
Für das aktuelle Jahr rechnet Savills erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen, welches sogar an das Niveau von 2020 heranreichen könnte. „Weltweit möchten viele institutionelle Investoren ihre Immobilienquoten steigern. Dabei hat die Pandemie bei vielen Gewerbenutzungen wie Büro, Einzelhandel und Hotellerie die Unwägbarkeiten erhöht, weshalb die zukünftige Nachfrage und Wertentwicklung dort schwieriger einzuschätzen sind. Wohnimmobilien dürften bei den Nutzern hingegen an Bedeutung gewonnen haben und die Nachfrage könnte strukturell wachsen. Daher werden Wohnimmobilien am ehesten von der Umlenkung von Kapital in den Immobilienmarkt profitieren. Deutschland als einer der liquidesten und etabliertesten Märkte wird dabei in besonderem Maße Nachfrage anziehen“, prognostiziert Nemecek.
Aber auch am Wohnungsmarkt wird die Pandemie nicht spurlos vorbeigehen. So dürften Veränderungen bei den Wohnpräferenzen angestoßen oder beschleunigt werden, sowohl im Hinblick auf die Größe und Gestaltung der Wohneinheiten als auch bezüglich der Standorte. „Die Pandemie wirkt als Digitalisierungsbeschleuniger. Für deutlich mehr Personen wird die verstärkte Nutzung von Homeoffice zukünftig eine Option sein. Dadurch könnten sich Arbeits- und Wohnungsmärkte räumlich stärker voneinander entkoppeln. Diese Prozesse im Blick zu behalten und zunehmend gefragte Standorte frühzeitig zu identifizieren, dürfte in diesem und den kommenden Jahren eines der bestimmenden Themen am Wohnimmobilienmarkt sein“, meint Schenk.
