Die Beliebtheit von Büroimmobilien in B- und C-Städten hat bei Investoren stark zugenommen und dürfte auch im laufenden Jahr nicht abnehmen. Was die Gründe dafür sind, erklärt Karl-Heinz Goedeckemeyer.
Wenn es darum geht, Investitionsentscheidungen auf dem deutschen Büroimmobilienmarkt zu fällen, entscheiden sich die meisten Investoren für die klassischen Top-Standorte. Doch in Städten wie Frankfurt am Main, Berlin oder München sind die Spitzenrenditen inzwischen unter die Drei-Prozent-Marke gefallen und dürften voraussichtlich weiter sinken. B- und C-Standorte hingegen bieten im Schnitt nicht nur höhere Renditen, sondern auch das attraktivste Rendite-Risiko-Verhältnis und haben dazu einen geringeren Leerstand.
Wie werden B- und C-Städte definiert?
Als B-Städte werden nach Definition des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International Großstädte mit nationaler Bedeutung ausgewiesen, die beispielsweise über Büroflächenbestände zwischen 1,5 und fünf Millionen Quadratmeter verfügen und kontinuierlich Büroflächenumsätze über 35.000 Quadratmeter sowie Spitzenmieten im langjährigen Mittel von mindestens 13 Euro pro Quadratmeter generieren. Im größten Bundesland Nordrhein-Westfalen seien folglich Bochum, Bonn, Dortmund, Duisburg, Essen und Münster als B-Städte zu klassifizieren. Als C-Städte hingegen gelten wichtige Städte mit regionaler, aber eingeschränkt nationaler Bedeutung und einer wichtigen Ausstrahlung auf die umgebende Region. Dies träfe beispielsweise in Nordrhein-Westfalen auf Städte wie Aachen, Bielefeld, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr sowie Wuppertal zu.
Laut einem Bericht des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International wurden in den deutschen B- und C-Städten im vergangenen Jahr Büroimmobilien im Wert von fast 4,5 Milliarden Euro gehandelt. Obwohl dieser Wert 16 Prozent unter dem des Rekordjahres 2019 liegt, ist dieser dennoch um fast ein Viertel über dem fünfjährigen Durchschnitt und damit der zweithöchste jemals gemessene Wert. Zudem hätten 2020 fast 17 Prozent aller Bürotransaktionen in B- und C-Städten stattgefunden, was einer Steigerung um drei Prozentpunkten gegenüber 2019 entspricht.
Nürnberg und Wiesbaden Spitzenreiter bei Büroinvestments in B- und C-Städten
Innerhalb dieser Segmente wurde in Nürnberg mit über 641 Millionen Euro das mit Abstand höchste Volumen gehandelt. Marktprägend sei dort der Verkauf der Projektentwicklung The Q für 300 Millionen Euro gewesen. Mit 518 Millionen Euro erreichte Wiesbaden den zweiten Platz, gefolgt von Essen (385 Millionen), Leipzig (372 Millionen), Magdeburg (330 Millionen Euro) und Dresden (218 Millionen Euro). Insgesamt wurden in 15 B- und C-Städten Volumina von mehr als 100 Millionen Euro gehandelt, heißt es in dem Bericht. Neben dem Nürnberger The Q und dem City Carré in Magdeburg stechen die Karstadt-Zentrale in Essen (über 200 Millionen Euro) und die Wiesbadener Lincoln Offices II (150 Millionen Euro) heraus.
"Angesichts von Liquiditätsdruck und Renditekompression in den Top-7-Städten setzt sich der Investorentrend, vermehrt in Büroimmobilien in deutschen B- und C-Städten zu investieren, kontinuierlich fort", sagt Michael R. Baumann, Head of Office Investment bei Colliers. Bedarfsgerechte Bautätigkeit mit hohen Vorvermietungsquoten und sehr niedrigen Leerstandsquoten versprächen ein krisenresistentes Investment. Zudem spiegele sich die hohe Nachfrage nach Produkten im hohen Transaktionsvolumen wider.
Heimische Investoren dominieren den Büroimmobilienmarkt
Im Gegensatz zu den Top-Metropolen wird der Büroimmobilienmarkt in den deutschen B- und C-Städten primär von heimischen Investoren dominiert. Nach Berechnungen diverser Maklerhäuser liegt der Marktanteil bei rund 65 Prozent. 2019 habe der Anteil noch 72 Prozent betragen. Der Rückgang ist auf das gestiegene Interesse internationaler Investoren zurückzuführen, die zunehmend die Attraktivität deutscher Bürostandorte außerhalb der Top 7 erkennen. Zu den aktivsten Anlegern in Deutschland zählten 2020 Asset- und Fondsmanager (31 Prozent Marktanteil) und Offene Immobilien- und Spezialfonds (28 Prozent Marktanteil), die sich in der ersten Jahreshälfte noch zurückgehalten – dafür aber in der zweiten Jahreshälfte kräftig zugekauft haben.
Büros in Top-Lagen erzielen nur noch geringe Renditen
Mit Blick auf die Klassifikationen hat sich die Risiko- und Renditespreizung bei Büroimmobilien vor allem in A-Städten zuletzt stark vergrößert: Während 2019 noch eine Rendite (IRR) zwischen 0,9 und 3,3 Prozent im Core-Bereich – also bei stabil vermieteten Immobilien in nachhaltig guten Lagen – erzielt werden konnte, sei die Spanne im Jahr 2020 auf 0,0 bis 2,8 Prozent gesunken, heißt es in einer Studie von bulwiengesa.
In den B-Städten hingegen sei die Spanne recht konstant geblieben (Beispiele für Spitzenanfangsrediten 2021 laut Catella Research: Erfurt 5,0 Prozent; Magdeburg 5,0 Prozent; Dresden 3,6 Prozent; Leipzig 3,6 Prozent). Inzwischen sind in den größten Städten Deutschlands die Spitzenrenditen zum Teil unter die Drei-Prozent-Marke gefallen. Zudem bewegen sich die Spitzenmieten in den deutschen Bürohochburgen mehrheitlich seitwärts. Einzig in Berlin (plus 1,30 Euro) und Köln (plus 0,75 Euro) verzeichneten sie einen leichten Anstieg.
2021 dürfte sich der Trend nach Büroinvestments in B- und C-Städten fortsetzen
Nach dem deutlichen Anstieg in der zweiten Jahreshälfte des letzten Jahres ist auch für das Gesamtjahr 2021 mit einer erhöhten Nachfrage nach Büros in B- und C-Städten zu rechnen, so dass das Jahresergebnis aus dem Jahr 2020 gesteigert werden kann.
Büros in B- und C-Städten werden immer beliebter. Foto: Daria Nepriakhina auf Pixabay
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