Der Berliner Büro- und Gewerbemarkt kommt im innerdeutschen Vergleich bislang besonders robust durch die pandemiebedingte Krise. Das ist eines der Ergebnisse des diesjährigen dritten Berliner Gewerbe-Pulsschlags, den die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) in Zusammenarbeit mit Savills und bulwiengesa vorgelegt hat.
„Wir blicken auf herausfordernde Monate zurück, die uns jedoch gezeigt haben, wie krisenfest der Berliner Markt ist. Während die pandemiebedingten Einschränkungen in vielen Teilen Deutschlands zu starken Verwerfungen geführt haben, ist unser Büro- und Gewerbesektor bislang sehr robust durch die Krise gekommen“, erklärt Oliver Schlink, Kaufmännischer Geschäftsführer der GSG Berlin.
Anzahl der Bürobeschäftigten bleibt trotz Pandemie stabil
Obwohl die Corona-Pandemie erstmals seit mehreren Jahren zu einer Stagnation der Wachstumsdynamik bei Bürobeschäftigten geführt hat, blieb ein Einbruch aufgrund der vielfältigen Unternehmerlandschaft aus. Insgesamt arbeiteten in der Bundeshauptstadt zum Jahresende 2020 rund 809.000 Menschen in einem Büro. Das entspricht einem Anstieg von 14 Prozent im Vergleich zum Jahr 2015. Auf Basis der prognostizierten Erholung der Wirtschaft wird kurzfristig wieder eine Zunahme der Bürobeschäftigtenzahlen auf 854.000 Ende 2023 erwartet. „Die heterogene Branchenstruktur, der hohe Anteil öffentlicher Nutzer und die derzeitige Arbeitsmarktpolitik sorgen für eine hohe Stabilität bei den Bürobeschäftigtenzahlen“, meint Sven Carstensen, Vorstand von bulwiengesa.
Bürovermietungsmarkt in Berlin erholt sich
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt zeigen sich nach einem coronabedingt schwachen Jahr 2020 wieder Erholungstendenzen. Einige Mietgesuche, die aufgrund der Pandemie zurückgestellt wurden, werden inzwischen wieder verfolgt. 2020 wurden rund 730.000 Quadratmeter Mietflächen für gewerblichen Raum vermietet (2019: 1,07 Millionen Quadratmeter). In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres summierte sich der Büroflächenumsatz nun auf rund 340.000 Quadratmeter (H1 2020: knapp 320.000 Quadratmeter).
Für das Gesamtjahr wird vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen ein Umsatz leicht über dem Vorjahresniveau erwartet. „Wir spüren eine Erholung am Bürovermietungsmarkt nach schwierigen Monaten. Je nachdem, wie sich die Lage in der kommenden Zeit entwickelt, könnte sich der Aufwärtstrend nun weiter beschleunigen“, sagt Christian Leska, Managing Director Business Development Berlin bei Savills.
Anzahl der Bürofertigstellungen nimmt zu
Mit Verzögerung reagiert der Neubausektor auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen. Das für 2021 prognostizierte Fertigstellungsvolumen von Büroflächen beträgt rund 740.000 Quadratmeter. Im Jahr 2020 wurden in Summe rund 430.000 Quadratmeter in Berlin neu fertiggestellt, womit das Zehn-Jahres-Mittel von rund 261.000 Quadratmeter pro Jahr deutlich übertroffen wurde. Bis 2023 wird das Fertigstellungsvolumen noch einmal deutlich anziehen und es werden durchschnittlich jährlich rund 660.000 Quadratmeter neue Bürofläche pro Jahr erwartet.
Leerstand bleibt niedrig, Spitzenmieten auf hohem Niveau
Die Leerstandsquote hat sich auf dem Berliner Büro- und Gewerbemarkt trotz Krisenjahr nur minimal erhöht und bleibt weiterhin unterhalb der Fluktuationsgrenze. Ende 2019 erreichte das Leerstandsniveau in Berlin mit 250.000 Quadratmetern beziehungsweise 1,3 Prozent seinen bisherigen Tiefpunkt. 2020 stieg dieser erstmalig seit 2009 in Folge der Corona-Pandemie wieder an (1,8 Prozent). Die ersten sechs Monate des Jahres 2021 zeigen einen ähnlichen Verlauf wie das Vorjahr. So nahm der Leerstand aufgrund von Fertigstellungen und dem Anstieg von Untermietflächen weiter zu – die Leerstandsquote beträgt aktuell 2,6 Prozent.
Der seit mehreren Jahren konstante Anstieg der Spitzenmieten stabilisierte sich pandemiebedingt auf einem Niveau von 38,50 Euro pro Quadratmeter (2015: 24,00 Euro pro Quadratmeter). Für die Jahre 2021 bis 2023 sind lediglich leichte Rückgänge der Spitzenmiete zu erwarten, bedingt durch die hohen Fertigstellungszahlen und den leicht steigenden Leerstand.
Berliner Unternehmensimmobilienmarkt erwartet starkes Wachstum bis 2023
Auf dem durch Angebotsmangel geprägten Unternehmensimmobilienmarkt ist in den kommenden Jahren mit Entspannung zu rechnen. Aktuell befinden sich rund 10.000 Quadratmeter Lagerfläche, 225.400 Quadratmeter Produktionsfläche und 47.000 Quadratmeter Transformationsfläche in der Projektentwicklungspipeline. Für das Pandemie-Jahr 2020 konnte im Bereich der Unternehmensimmobilien hingegen ein Rückgang bei der Fertigstellung neuer Flächen vermerkt werden. Der Flächenumsatz lag in Berlin bei etwa 50.000 Quadratmetern und damit rund 80 Prozent unter dem Fünf-Jahres-Mittel.
