Die kommende Bundestagswahl im September 2021 wirft bereits jetzt ihre Schatten voraus und wird voraussichtlich eine sehr große Bedeutung für die Immobilienwirtschaft haben – das gilt besonders für den Wohnsektor. Eine Studie von JLL und Yates policy partners analysierte die aktuelle Situation und findet, dass der Problemdruck immer weiter steigt, ohne das Lösungen gefunden werden würden.
Wie noch nie zuvor in der politischen Geschichte Nachkriegs-Deutschlands wird die nächste Legislaturperiode nicht zuletzt für die Zukunft der Immobilienwirtschaft von Bedeutung sein. Richtungsweisende Vorentscheidungen sind im Vorfeld der kommenden Bundestagswahl zu erwarten - bei aktuell denkbar ungünstigen Voraussetzungen. Denn im Herbst 2020 sind die meisten politisch relevanten Probleme der Immobilienbranche aufschiebend, aber bei Weitem nicht abschließend und schon gar nicht bedarfsgerecht geregelt. Unter anderem zu diesem Ergebnis kommt eine gemeinsame Studie von JLL und Yates policy partners mit dem Titel „Bauen auf Sicht. Fünf Thesen zur Regulierung in der Immobilienbranche“.
Masterplan zur Bewältigung aller Herausforderungen benötigt
„Der Problemdruck ist in der laufenden Legislaturperiode weiter gestiegen, ohne dass sachgerechte Lösungen gefunden wurden. Insofern begleiten uns weiterhin zahlreiche unbeantwortete Fragen in den Bundestagswahlkampf“, so Dr. Konstantin Kortmann, Member of the JLL Strategy Board und Head of Residential Investment JLL Germany. Kortmann weiter: „Es braucht einen durchdachten und langfristig angelegten Masterplan, um allen Herausforderungen Herr werden zu können. Und dieser Masterplan sollte zumindest in der Grundstruktur und in seinen Schwerpunkten nicht den möglicherweise schnell wechselnden Mehrheiten in den Regierungsbündnissen unterliegen.“
Viele Kommissionen, aber keine Gesamtstrategie
Eine Vielzahl an Kommissionen sind in der laufenden Legislaturperiode gebildet worden, die eher konsensual, aber weniger im Rahmen einer kohärenten Gesamtstrategie gearbeitet haben - die Baulandkommission etwa, der Wohngipfel oder die Mietspiegel-Kommission et cetera. Drei Beispiele verdeutlichen die grundlegenden Mängel des Ansatzes:
- Die Mietpreisbremse soll eine Atempause am Mietmarkt bringen, aber parallel gibt es keine komplementäre Neubaustrategie.
- Die CO2-Reduzierung mit Emissionshandel im Wärmemarkt wurde angestoßen, ohne einen Weg aufzuzeigen, wie man die Sanierungsraten steigert. Hinzu kommt, dass der Emissionshandel selbst verfassungsrechtlich auf tönernen Füßen steht und bis 2026 reformiert werden muss.
- Das Gebäudeenergiegesetz sollte vereinfachen, erfüllt aber die Wünsche keiner Partei, weil zum Beispiel die Ausgestaltung des Mieterstroms nur unzureichend geklärt ist.
„Es gilt die alte Volksweisheit: Viele Köche verderben den Brei. Das gilt auch beim Köcheln in der Immobilienwirtschaft“, so Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor. Abel weiter: „Viele Kommissionen sind einer Gesamtstrategie eher hinderlich, als dass sie sie befördern.“
Corona verschärft die Problemgemengelage
Im Prinzip ist die Problemgemengelage mit Händen greifbar. Wie unter einem Brennglas haben sich die gesellschaftlichen, sozio-ökonomischen und politischen Herausforderungen in der Immobilienwirtschaft durch die Corona-Pandemie verdeutlicht: „Die Zeit im Home-Office, die Diskussion darum und um das Arbeiten von Morgen haben eine veränderte Nachfrage sowohl für Büroflächen als auch auf dem Wohnungsmarkt zur Folge. Das sich rapide verändernde Kaufverhalten und die schwere wirtschaftliche Lage des Einzelhandels setzen die Innenstädte unter stärkeren Druck.
Nicht zuletzt ist auch die Frage nach den Reserven der privaten Nutzer für ihre Miete bzw. Zins und Tilgung ihrer Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht langfristig beantwortbar - gerade vor dem Hintergrund der kurzfristigen Veränderungen des Konsumverhaltens, wie zum Beispiel Zahlungs- oder Mietausfälle durch Kurzarbeit oder Arbeitsplatzverlust“, so Kortmann.
Gleichzeitig verbinden sich „alte“ Herausforderungen, die nicht minder bedeutsam sind, mit den neuen: „Deutschland hinkt seinen Zielen beim Klimaschutz mit stagnierenden Sanierungsraten stark hinterher, während Dürreperioden auch in Mitteleuropa die Risiken des Klimawandels verdeutlichen, die Bedürfnisse einer in einigen Regionen rapide alternden Gesellschaft werden nur adressiert, ohne sie ganzheitlich zu lösen. Der Ausbau der digitalen Infrastruktur und Schienennetzte schreitet nur sehr langsam voran und nicht zuletzt kommt der Wohnungsneubau nur sehr zögerlich in Schwung“, kommentiert Abel.
Fünf grundlegende Thesen zum politischen Regulierungswahnsinn
Auf Basis dieser Ausgangslage kommt die Studie zu fünf grundlegenden Thesen:
- Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel führen weder zu einer Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen noch zu einer Erhöhung der Bautätigkeit.
- Eine Verringerung der Grunderwerbssteuer tut dem Immobilienmarkt gut.
- Die CO2-Bepreisung im Wärmemarkt löst Kostendruck in den Beständen und sektorübergreifende gesellschaftliche Zielkonflikte aus.
- In puncto Bodenregulierung könnte das Angebot durch eine bessere (und schnellere) Bodenpolitik ausgeweitet werden.
- Ausreichender Neubau kann nur erfolgen, wenn für die privaten Investoren die Investition auch attraktiv ist.
