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Immobilienfonds: Deutlich sichtbare Zeichen der Erholung

Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise auf die offenen Immobilien-Publikumsfonds und auf offene Spezialfonds? Sieben Monate nach Beginn der Corona-Pandemie in Deutschland lässt sich ein erstes, vorsichtiges Fazit ziehen: Immobilienfonds haben zwar in Summe leicht niedrigere Zuflüsse zu verzeichnen, insgesamt sind die Vehikel jedoch gut durch die wirtschaftlichen Turbulenzen gekommen. Die INTREAL geht von einer weiteren Erholung bis Ende des Jahres aus. 

Immobilienfonds haben zwar in Summe leicht niedrigere Zuflüsse zu verzeichnen, insgesamt sind die Vehikel jedoch gut durch die wirtschaftlichen Turbulenzen gekommen. Die INTREAL geht von einer weiteren Erholung bis Ende des Jahres aus.
Von Gastbeitrag von Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, 07.10.2020

„Das Coronavirus hat uns wie ein Asteroid getroffen und in der europäischen Wirtschaft ein kraterartiges Loch hinterlassen“, sagte Ende Mai 2020 Vladis Dombrovskis, seines Zeichens Vizepräsident der EU-Kommission und früherer lettischer Ministerpräsident. Viele Marktteilnehmer stellen sich die Frage, ob die Auswirkungen auf die Immobilienfonds auch so dramatisch sind oder ob die Immobilienbranche, die traditionell als nachgelagerte Branche gilt, besser durch die Krise gekommen ist.

Mittlerweile sind mehr als sieben Monate seit Beginn der Pandemie in Deutschland vergangen. Eine erste Bestandsaufnahme und einen Ausblick auf die Zukunft sind also möglich. Zunächst zu den offenen Immobilien-Spezialfonds. Wie sind die Vehikel für institutionelle Anleger durch die Krise gekommen? Dieses große Segment des Fondsmarktes konnte auch in der Corona-Pandemie positive Nettomittelzuflüsse verzeichnen, was eine Auswertung der Bundesbankstatistik zeigt. In den Monaten April bis Juli 2020 flossen den Fonds insgesamt rund 2,9 Milliarden Euro netto zu (neuere Zahlen liegen noch nicht vor). Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum waren es rund 3,6 Milliarden Euro.

Spezialfonds verzeichnen seit April Mittelzuflüsse im dreistelligen Millionenbereich

Starke Effekte der Krise zeigten sich nur im Monat März 2020, in dem das Nettomittelaufkommen mit minus 44 Millionen Euro einen negativen Saldo verzeichnete. In den Monaten April, Mai, Juni und Juli war es mit rund 660, 740, 586 bzw. 927 Millionen Euro wieder deutlich positiv. Angesichts des Wirtschaftseinbruchs von 10,1 Prozent des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im zweiten Quartal ist dieses Ergebnis sehr erfreulich.

Betrachtet man die Nettomittelzuflüsse über einen längeren Zeitraum, beispielsweise seit dem Jahr 2013, fallen die Ausschläge der aktuellen Krise nicht stark ins Gewicht. Eine längerfristige Analyse zeigt, dass die monatlichen Zuflüsse tendenziell ansteigen. Lag der gleitende Zwölfmonatsdurchschnitt 2014 noch bei rund 500 Millionen Euro pro Monat, so stieg dieser Wert in den Folgejahren kontinuierlich an. Ende 2019 überstieg er die Marke von einer Milliarde Euro im Monat. Dieser Trend wird auch von der Corona-Krise nicht unterbrochen werden.

Analog zu den Zuflüssen wuchs auch das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilien-Spezialfonds während der Corona-Zeit weiter. Lag es vor der Krise Ende März 2020 noch bei 124,3 Milliarden Euro, hatte es Ende Juli bereits 128 Milliarden Euro erreicht. Dies entspricht einer Zunahme von plus 3,9 Milliarden Euro in vier Monaten. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum lag das Wachstum bei 4,5 Milliarden Euro. Die Zahlen zeigen, dass Immobilieninvestments weiterhin gefragt bleiben und das Branchenvermögen nach wie vor ansteigt.

Unterm Strich ist die Lage der offenen Spezialfonds relativ gut. Die Mittelzuflüsse sind deutlich positiv und das Nettofondsvermögen legt zu – beide Parameter sind im Vergleich zum sehr guten Jahr 2019 nur wenig abgeschwächt.

Offene Immobilien-Publikumsfonds zeigen sich robust

Auch bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds ist die Situation relativ erfreulich. Der Bundesbankstatistik zufolge hatten die Fonds während der gesamten Corona-Monate positive Nettomittelzuflüsse zu verzeichnen. Sogar im April, dem Monat mit den strengsten Shutdown-Regelungen in Deutschland, flossen den Fonds netto rund 300 Millionen Euro zu. In den Folgemonaten Mai bis Juli strömten netto rund 1,25 Milliarden Euro in die Fonds. Zum Vergleich: Im Vorjahreszeitraum waren es 2,7 Milliarden Euro. Die Zahlen zeigen: Das Mittelaufkommen ist in der Krise zwar zurückgegangen, aber dennoch sehr deutlich positiv. Auch das Nettofondsvermögen der Branche entwickelt sich positiv. Mitten in der Krise – im Monat April 2020 knackten die Fonds die Marke von 110 Milliarden Euro. Zwischen Ende März und Ende Juli nahm das Nettofondsvermögen um rund 2 Milliarden Euro zu und erreichte 112 Milliarden Euro.  

Szenarien wie nach der Finanzkrise 2008 sind sehr weit entfernt

Unterm Strich haben sich die offenen Immobilien-Publikumsfonds in Zeiten von Corona sehr krisenresistent gezeigt. Von Szenarien wie nach der Finanzkrise 2008, als in kurzer Zeit große Summen aus den Fonds abgezogen wurden und die Vehikel in Liquiditätsnöte gerieten, sind wir weit entfernt. Der moderate Rückgang bei den Zuflüssen dürfte größtenteils darauf zurückzuführen sein, dass die Kunden während des Lockdowns nicht in die Bankfilialen gekommen sind.

Um die Folgen der Pandemie für die Fondsbranche greifbar zu machen, hat die INTREAL im April 2020 und erneut im September 2020 ihre Fondspartner befragt. Das Ergebnis: Die Stimmung und das Gesamtbild haben sich seit April aufgehellt. Die Auswirkungen von Corona werden im September weniger drastisch eingeschätzt. Die Mehrheit der Fondsanbieter hat auf Portfolioebene keine oder als beherrschbar eingestufte Probleme mit Miet- oder sogar Mieterausfällen. Außerdem gab die Mehrheit sogar an, konstante oder sogar höhere Mittelzuflüsse als vor der Krise zu verzeichnen. Zur Stabilität trägt sicherlich bei, dass die Nachfrage von institutionellen Investoren weiterhin hoch ist. Daher gibt auch die Mehrheit der Fondsanbieter an, dass Verschiebungen von neuen Fonds kein Thema sind. Die neuen Anlageschwerpunkte haben sich allerdings etwas verschoben. Mehrheitlich werden jetzt „systemrelevante“ bzw. von der Corona-Krise weniger tangierte Immobilienklassen und Nutzungsarten präferiert, auch unter Verzicht auf ggf. höhere Renditeerwartungen. Kurz: im Moment steht Sicherheit eindeutig mi Fokus.

Fazit: Die Corona-Krise ist noch bei Weitem nicht abgeschlossen. Wir befinden uns immer noch mitten in der Pandemie; Dauer und weiterer Verlauf sind kaum zu prognostizieren. Dennoch lässt sich über die ersten sieben Monate seit Ausbruch des Virus in Deutschland sagen, dass die Immobilienfondsbranche bislang relativ gut durch die unsichere Zeit gekommen ist. Zudem hat in den Monaten nach dem Ende des Lockdowns im Mai eine deutliche Aufwärtsbewegung eingesetzt. Wir konnten im dritten Quartal des Jahres hohe Kapitalzusagen von institutionellen Investoren sowie einen Wiederanstieg der Transaktionsvolumina fast auf Vorjahresniveau beobachten. Dieser Trend ist aktuell ungebrochen. Daher gehen wir davon aus, dass Immobilienfonds – auch oder gerade wegen der Corona-Krise – ihr Wachstum der zurückliegenden Jahre 2020 und auch 2021 (fast) unbeeindruckt fortsetzten werden.  

Aufmacherfoto: Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Copyright: INTREAL.

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