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Offene Immobilienfonds: Spezialfonds schlagen Publikumsfonds bei der Rendite

Gerade in Pandemie-Zeiten halten sich die zur Gruppe der offenen Immobilienfonds gehörenden Spezialfonds und Publikumsfonds mehr als gut. Allerdings sind Anpassungen vor allem in den Bereichen Retail und Hotel zu erwarten.

Gerade in Pandemie-Zeiten halten sich offene Immobilien-Publikumsfonds und offene Immobilien-Spezialfonds als Anlageformen mehr als gut. Allerdings sind Anpassungen vor allem in den Bereichen Retail und Hotel zu erwarten.
Von Karl-Heinz Goedeckemeyer, 07.02.2021

Innerhalb der Assetklasse Immobilien gibt es ganz unterschiedliche Anlageformen. Grundsätzlich lassen sich direkte und indirekte Immobilienanlagen unterscheiden, wobei offene und geschlossene Immobilienfonds sowie Immobilienaktien die wichtigsten Formen der indirekten Immobilienanlage sind. Während börsennotierte Immobilienaktien zu den von der Corona-Pandemie im vergangenen Jahr mit am stärksten getroffenen Segmenten gehörten, zeigten sich offene Immobilienfonds und die offenen Immobilienspezialfonds weitgehend resistent.

Die marginalen Verluste im Frühjahr 2020 konnten bereits in den Folgemonaten übertroffen werden. Möglicherweise ist dies darauf zurückzuführen, dass noch keine hinreichenden Bewertungsanpassungen im Immobilienvermögen durchgeführt wurden. Zu Anpassungen dürfte es vor allem in den Segmenten Einzelhandel und Hotels kommen, die durch die Auswirkungen der Pandemie besonders betroffen wurden. 

Offene Immobilienfonds rücken in den Fokus

Offene Immobilienfonds sind in den vergangenen Jahren bei deutschen Anlegern im Niedrigzinsumfeld stark in den Fokus gerückt. Zudem sind sie durchweg viel weniger schwankungsanfällig als etwa börsennotierte Immobilienaktien. Mit offenen Immobilienfonds (OIF) konnten Anleger laut dem Investmentverband BVI im Zehn-Jahres-Durchschnitt eine Rendite von 2,4 Prozent und im 20-Jahres-Durchschnitt von 3,3 Prozent einfahren. Gleichwohl ist eine starke Streuung bei den Renditen auf Fondsebene festzustellen.

Während beispielsweise die Gesamtrendite nach Kosten (Stichpunkt 30.09. 2020) beim UBS Euroinvest Immobilien von 5,9 Prozent und beim Wertgrund WohnSelect, 4,5 Prozent betragen hat, konnten Anleger mit Grundbesitz Fokus Deutschland lediglich eine Rendite von zwei Prozent einfahren. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Entwicklung der Wohnfonds nicht vergleichbar ist mit denen der Gewerbeimmobilienfonds, da ihre Renditen mehrere Sondereffekte beinhalten. Der Schwerpunkt der Immobilienobjekte der OIF lag zuletzt 54 Prozent der Verkehrswerte auf Büros.

Offene Immobilienfonds schlagen europäische Immobilienaktien

Trotz der starken Streuung sind die durchschnittlichen Renditen offener Immobilien-Publikumsfonds seit 2013 spürbar gestiegen. Wesentlich verantwortlich dafür waren Aufwertungen der Bestandsimmobilien, heißt es in einer Analyse der Ratingagentur Scope. Wenngleich auch bei den offenen Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnimmobilien im laufenden Jahr mit einer insgesamt geringen Rendite zu rechnen ist, dürfte die Wertveränderungsrendite positiv bleiben. In diesem Zusammenhang weist Scope darauf hin, dass die Wertänderungsrendite im Jahr 2020 – nach sechs Jahren stetiger Zunahme – sinken werde. Im Jahr 2019 habe die Wertveränderungsrendite im Schnitt bei 2,6 Prozent gelegen – und damit über dem Niveau der Gewerbeimmobilienfonds.

Die sinkenden Wertänderungsrenditen werden sich bereits im Jahr 2020 negativ auf die Fondsperformance auswirken. So rechnet Sope für das zurückliegende Jahr mit einer Durchschnittsrendite von 1,5 Prozent bis zwei Prozent, wobei einzelne Fonds auch negative Renditen ausweisen können. Im Vergleich zu europäischen Immobilienaktien, die wegen der krisenbedingten Probleme in einigen gewerblichen Segmenten im Jahr 2020 7,4 Prozent verloren, schnitten die offenen Immobilienfonds dennoch besser ab.

Offene Immobilienfonds für institutionelle Investoren mit höheren Renditen als jene für Privatanleger

Betrachtet man die Renditen von offenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren (Spezialfonds) und von offenen Immobilienfonds für Privatanleger (Publikumsfonds), könnte man jedoch meinen, dass die besseren Immobilien für institutionelle Fonds reserviert sind und den privaten nur die schlechteren Objekte bleiben. Die Renditeunterschiede sind beträchtlich: Die offenen Immobilien-Spezialfonds haben laut dem Datenanbieter MSCI in den letzten fünf Jahren eine durchschnittliche Rendite (Total Return) von 4,5 Prozent jährlich erzielt. Seit 2016 und dem dritten Quartal 2020 hat der Total Return beim SFIX German Industrial zwischen 8,1 Prozent und 10,1 Prozent gelegen. Beim SFIX European Funds hingegen habe sich der Total Return im gleichen Zeitraum lediglich auf 2,8 Prozent bis 8,2 Prozent belaufen.

Da alternative Anlageklassen einen immer höheren Stellenwert bekommen und Fälligkeiten aus der Direktanlage in Spezialfonds überführt werden, dürfte das Vehikel Spezialfonds noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren geraten. Im vergangenen Jahr gehörten dementsprechend die offenen Spezialfonds mit 12,2 Milliarden Euro laut einer Analyse von CBRE zu den aktivsten Netto-Investoren am deutschen Immobilienmarkt. Dahinter rangierten Versicherungen und Pensionskassen mit 4,6 Milliarden Euro und Asset- und Fondsmanagern mit 1,8 Milliarden Euro. Zu den Investoren in Spezialfonds zählen beispielsweise Versicherungen, Banken, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Unternehmen und Kirchen. Spezialfonds investieren im Schnitt rund zehn Prozent ihrer Assets in Immobilien. Per Ende Juni 2020 belief sich das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilien-Spezialfonds auf 127,1 Milliarden Euro.   

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