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Kombinationen für Wohnen und Einkaufen in Berlin

Immer mehr Nahversorger werden in Wohnbauprojekte integriert oder durch diese ersetzt. Beispiele für eine erfolgreiche Verbindung in der Hauptstadt.

Immer mehr Nahversorger werden in Wohnbauprojekte integriert oder durch diese ersetzt. Beispiele für eine erfolgreiche Verbindung in der Hauptstadt.
Von Redaktion IMMOBILIEN AKTUELL MAGAZIN / Britta Berger & David Eckel, 23.04.2020

Lange Zeit war es in Berlin ein hohes städtebauliches Ziel, Wohnen, Arbeiten und Einkaufen möglichst nah beieinander zu realisieren. Ausdruck fand diese Idee in der Entscheidung des Berliner Senats aus den 1990er Jahren, auch in Gewerbeobjekten und sogar bei Shopping-Centern nicht auf Wohnraum verzichten zu wollen. So umfasst das Vorzeige-Shopping-Center Mall of Berlin am Leipziger Platz zu den 300 Geschäften noch 250 Wohnungen, die den Ort nach Ladenschluss beleben sollen. Ob das angesichts der Nutzung durch Diplomaten und Geschäftsleute wirklich gelingt, sei einmal dahingestellt.

Homogene Quartiere

Heute entwickelt sich die Stadt trotz des neu geschaffenen „urbanen Gebietes“ eher differenzierend. Entsprechend gehören Streitigkeiten um den Lärm von Clubs, Sportanlagen oder Parks, die den neu Hinzugezogenen übel aufstoßen, zur Tagesordnung. Um möglichen Auseinandersetzungen von vornherein aus dem Weg zu gehen, entscheiden sich viele Entwickler gleich für ein homogenes Quartier oder werden wie beim Quartier GoWest in Schmargendorf von den Planungsgebern in diese erwünschte Richtung gelenkt.

Dass die Politik sich nicht immer einig ist, beweist die Auseinandersetzung der Senatorinnen Ramona Pop (Wirtschaft) und Katrin Lompscher (Stadtentwicklung) um das Knorr-Bremse-Areal in Berlin. Die eine möchte Wohnungen bauen, die andere den Gewerbestandort erhalten.

Schmerzliche Kompromisse

Aber es gibt auch Beispiele für eine erfolgreiche Integration: An der Pappelallee etwa entstehen 240 Mietwohnungen auf der Fläche eines Supermarktes. Doch die Kompromisse, die Bauherren dabei eingehen müssen, sind mitunter schmerzlich: Extra hohe Zufahrten für den Lieferverkehr, der noch vor dem Morgengrauen anrückt, laufende Kühlaggregate, dazu eine hohe Kundenfrequenz. Die Integration muss gut geplant und durchdacht werden, damit es später keine Probleme gibt.
 

Möglichkeiten gegen die Lärmbelästigungen gibt es viele: gute Fenster, einbetonierte Gummimatten für den Boden, damit die Container keinen Krach machen und Tore, hinter denen die Lkw ihre Lieferungen ins Gebäude bringen.

Zehntausende neue Wohnungen denkbar

Wie dringend das Thema ist, beweist eine Schätzung des Berliner Senats: Dieser geht davon aus, dass durch die Kombination von Wohnen und Einkaufen bis zu 30.000 dringend benötigte Wohnungen entstehen könnten. Auch die TU Darmstadt und das Pestel-Institut berechneten in einer Studie 2019, dass somit – ohne auch nur einen Quadratmeter neues Bauland auszuweisen – in Deutschland 2,3 bis 2,7 Millionen neue Wohnungen errichtet werden könnten.

Allein in der Hauptstadt gibt es etwa 330 einstöckige Supermärkte mit großen asphaltierten Parkplätzen in der Innenstadt, die für eine solche Überbauung in Frage kommen würden. Eine Filiale mit Dach-Wohnungen hat der Discounter Lidl in der Nähe des früheren Grenzüberganges an der Bornholmer Straße bereits gebaut. Weitere ähnliche Projekte seien geplant, auch in München, Frankfurt und Hamburg. ALDI Nord will in Berlin rund 2.000 Wohnungen bauen. Die ersten sollen bereits 2020 fertig sein.

Erdgeschosse für Einzelhandel

Aber nicht alle Flachdächer können überbaut werden. Zum Teil müssten die alten Märkte etwa aus statischen Gründen abgerissen und neu errichtet werden. Sinn ergibt die Kombination Experten zu Folge ganz überwiegend in den Zentren der Ballungsräume. Denn dort lassen sich Wohnungen im Erdgeschoß sowieso seltener zu hohen Preisen vermieten. Die Flächen dem Einzelhandel zu überlassen, ist daher – trotz Einbußen bei der Wohnungsanzahl durch die höheren Decken – wesentlich einträglicher. Und in den oberen Etagen mit viel Sonne, gutem Ausblick und moderner Ausstattung könnten zusätzlich höhere Mieten generiert werden.

Foto: Gemischt: Im GoWest sollen sich Start-ups ansiedeln. Quelle: Christoph Kohl Architekten.

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