Der Markt für Gesundheits- und Pflegeimmobilien in Deutschland hat sich 2021 als krisenfest erwiesen. Das Transaktionsvolumen übertraf das Ergebnis des Vorjahres um acht Prozent. Auch 2022 wird die Nachfrage der Investoren nach Einschätzung von CBRE hoch bleiben.
Mit einem Transaktionsvolumen von 3,76 Milliarden Euro hat der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt das Jahr 2021 beendet. Damit wurde das Ergebnis von 2020 um acht Prozent übertroffen. Großen Einfluss auf das Investitionsvolumen hatte das Pflegeimmobilien-Portfolio der Deutschen Wohnen, das Teil der Übernahme durch Vonovia war. So lauten die Ergebnisse einer CBRE-Analyse.
Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF bei CBRE, sagt: „2021 haben wir einen weiteren Anstieg des Investoreninteresses an Gesundheitsimmobilien beobachten können. Es gibt mehr Akteure und mehr Fonds, die in diese Objekte investieren wollen. Was es nicht in ausreichendem Maße gibt, sind zum Verkauf stehende Gesundheitsimmobilien – die Nachfrage übertrifft das vorhandene Angebot um ein Vielfaches.“
Pflegeheime haben größten Marktanteil
Mit einem Marktanteil von 65 Prozent bildeten Pflegeheime laut der CBRE-Analyse das mit Abstand wichtigste Segment des Gesundheitsimmobilieninvestmentmarktes. In diesem Segment ist die Theed.Projekt GmbH zuhause. Das Chemnitzer Unternehmen plant, projektiert und realisiert Pflegeimmobilien. Eines der Highlights im Jahr 2021 war das Richtfest für eine neue Seniorenpflegeresidenz in Fraureuth nahe dem sächsischen Zwickau.
Für 15 Millionen Euro entsteht bis Herbst dieses Jahres ein U-förmiger Neubau mit insgesamt 120 Pflegeplätzen. „Gerade in Westsachsen und im östlichen Thüringen“, sagt Theed-Aufsichtsratvorsitzender Lutz H. Uhlig, „ist der Bedarf an Pflegeplätzen außerordentlich hoch.“
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Vom Ärztehaus bis zur Klinik: Fonds greifen bei Gesundheitsimmobilien zu
Neben Unternehmen wie Theed, die selbst projektieren und bauen, ist der Markt stark von Investoren geprägt. Einer der Akteure, die 2021 zugriffen, ist die VALUES Real Estate. Der bundesweit tätige Projektentwickler und Investor kaufte im Mai 2021 für den institutionellen Fonds VALUES Health Invest unter anderem ein Ärztehaus im niedersächsischen Delmenhorst. Zwölf Arztpraxen, eine Apotheke, ein Sanitätshaus und ein Café sind Mieter in dem Gebäude von 2012. Laut Chief Investment Manager Dr. Henning Klöppelt sind Ärztehäuser und Medizinische Versorgungszentren ein sicheres Wachstumssegment: „Auf Investorenseite registrieren wir – nicht zuletzt befeuert durch die jüngsten EU-Beschlüsse zu nachhaltigen Finanzprodukten – ein enormes Interesse.“
Investiert hat auch der Asset Manager Primonial REIM. Er erwarb für seinen offenen alternativen Investmentfonds ESI eine ehemalige Hotelanlage in Potsdam, die bis 2022 zu einer Klinik für Psychiatrie, Psychosomatik und Psychotherapie umgebaut wird, sowie eine Privatklinik im rheinland-pfälzischen Hornbach, in der bis 2023 eine auf psychosomatische Krankheitsbilder spezialisierte Klinik mit 75 Patientenbetten entsteht. Mit den Zukäufen steigert Primonial REIM den Wert seines Investmentfonds ESI auf über 450 Millionen Euro.
Auch internationale Investoren haben großes Interesse an Pflegeimmobilien
Nach Untersuchungen der Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) investierten ausländische Kapitalquellen im Gesamtjahr 2021 mehr als eine Milliarde Euro in deutsche Gesundheitsimmobilien. Unter anderem erwarben der Gesundheitsimmobilien-Investor Icade Santé und der weltweit führende Langzeitpflege-Anbieter Orpea, beide aus Frankreich, für 57 Millionen Euro drei neue Pflegeheime in Deutschland. Das Portfolio umfasst 254 Pflegebetten und 95 Servicewohnungen, bestehend aus einer 2017 fertiggestellten Einrichtung mit Pflegeheim und Servicewohnungen im niedersächsischen Papenburg sowie zwei im Bau befindlichen Objekten - einer Einrichtung mit Pflegeheim und Servicewohnungen in Krefeld, Nordrhein-Westfalen, und einem Pflegeheim in Wathlingen, Niedersachsen.
Gesundheitsimmobilien werden auch 2022 von Investoren bevorzugt
„Auch 2022 wird die Investorennachfrage nach Gesundheits- und Seniorenimmobilien hierzulande weiter hoch bleiben“, prognostiziert Dirk Richolt von CBRE. Grund dafür sei, dass neben ausländischen Investoren vermehrt institutionelle Investoren aus Deutschland von der krisenfesten und damit wertstabilen Assetklasse überzeugt seien und ihre Bestandsportfolios in Richtung dieser Betreiberimmobilien mit langfristig gesicherten Miet- und Pachteinnahmen umschichteten. „Einzig der spürbare Mangel an zum Verkauf stehenden Gesundheitsimmobilien könnte das Transaktionsgeschehen weiter limitieren“, sagt Dirk Richolt. CBRE rechne daher mit entsprechend weiter sinkenden Spitzenrenditen.
