Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet 2018/19

Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet 2018/19

Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet 2018/19
Wie ist es um den Wohnungsmarkt in unter anderem Dortmund bestellt? Copyright: Evgeni Tcherkasski auf Pixabay

NRW wächst moderat immer weiter. Das ist für den Bedarf an Wohnraum und hinsichtlich Miet- und Kaufpreisentwicklungen relevant. Für den Zeitraum April 2018 bis März 2019 weist der LEG Wohnungsmarktreport dementsprechend steigende Mieten und Kaufpreise für Immobilien aus. Dennoch bleibt das Wohnen in NRW bezahlbar. Alle wichtigen Zahlen zum Wohnungsmarkt NRW und ein Schlaglicht auf einige Ruhrpott-Städte erhalten Sie hier.

Kölner Immobilienmonitor

Inhaltsverzeichnis

Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen

Bochum bietet bezahlbares Wohnen

Wohnungsmarkt Dortmund boomt

Duisburgs Mietpreise bleiben bezahlbar

Essener Mietmarkt bewegt sich im Landesschnitt

Gelsenkirchen ist bei Mieten und Eigentumswohnungen günstigste NRW-Stadt

Der Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen

Der achte „LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2019“ weist für Nordrhein-Westfalen im Zeitraum April 2018 bis März 2019 zunehmende Angebotsmieten um 3,7 Prozent auf durchschnittlich 6,92 Euro pro Quadratmeter und Monat aus. Damit stiegen die Mietpreise zwar stärker als im Vorjahreszeitraum (+2,6 Prozent). Mit einer Durchschnittsmiete von unter sieben Euro und der Vielfalt des landesweiten Wohnungsangebotes bleibt NRW jedoch weiterhin bezahlbar.

Die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen zeigt sich weiterhin sehr dynamisch. Mit 8,9 Prozent fiel diese im Untersuchungszeitraum mehr als doppelt so hoch aus wie bei den Mietangeboten. Für Mehrfamilienhäuser wurden sogar 9,1 Prozent mehr aufgerufen. Nach wie vor wird an den zwölf untersuchten Top-Standorten in NRW trotz großem Nachfrageüberhang und vieler Förderprogramme zu wenig gebaut, insbesondere in den Bereichen des geförderten und studentischen Wohnens.

Angebotsmieten variieren zwischen rund 5,60 Euro in Gelsenkirchen und 11 Euro in Köln

Die höchsten Mieten verlangten Anbieter bei Neuabschlüssen wie schon in den Vorjahren in Köln (11,02 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (10,48 Euro) und Münster (10,00 Euro). In Köln und Münster haben sich die Zuwachsraten wegen des bereits sehr hohen Niveaus mit 2,9 beziehungsweise 2,0 Prozent (Vorjahreszeitraum: 5,0 beziehungsweise 6,9 Prozent) aber abgeschwächt. Besonders deutlich fielen die Mietsteigerungen dagegen bei den inserierten Mietwohnungen in Bielefeld und Dortmund mit durchschnittlich 6,6 beziehungsweise 5,1 Prozent aus. Mit 7,46 beziehungsweise 7,07 Euro pro Quadratmeter liegen die Mietpreise hier gleichwohl nur etwas über Landesdurchschnitt. Genau im Landesdurchschnitt liegt Essen.

Standorte aus der zweiten Reihe gewinnen an Attraktivität

Insgesamt zeichnet sich Nordrhein-Westfalen durch Folgendes aus: Die hohe Dichte an großstädtischen Strukturen ermöglicht oftmals den Umzug in die nächstgelegene Groß- oder Mittelstadt. Das gilt insbesondere für die Metropolregion RheinRuhr im Herzen von NRW, die zentraler Teil der am stärksten verdichteten Region Europas ist. Daher gewinnen auch NRW-Standorte „aus der zweiten Reihe“ zunehmend an Attraktivität, schließen aber bei Miet- und Kaufpreisen bei weitem nicht zu den TOP3 auf. Unter dem nordrhein-westfälischen Schnitt (6,92 Euro) lagen von den zwölf analysierten Mietmärkten Bochum (6,77 Euro), Wuppertal (6,30 Euro), Duisburg (6,00 Euro) und Gelsenkirchen (5,62 Euro).

Aktuelle Bautätigkeiten nicht ausreichend

Im Jahr 2018 wurden in Nordrhein-Westfalen pro tausend Einwohner rund 2,7 Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl hat sich – trotz wachsenden Bedarfs – in den vergangenen drei Jahren somit kaum gesteigert. Zum Vergleich: Auf Bundesebene lag der Wert bei 3,5. In Düsseldorf (4,2), Aachen (4,2) und Bonn (4,1) rangierte die Quote deutlich über dem landesweiten Schnitt. Dennoch zeigen die niedrigen Leerstandsquoten in diesen Städten, dass das Angebot weiter hinter der hohen Nachfrage zurückbleibt.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stark

Die mittleren Angebotspreise für Eigentumswohnungen stiegen in Nordrhein-Westfalen im Zeitraum April 2018 bis März 2019 auf rund 1.990 Euro pro Quadratmeter. Dies sind gut 150 Euro pro Quadratmeter mehr als in den zwölf Monaten zuvor. Unter den zwölf analysierten Städten des Reports lag Bielefeld mit durchschnittlichen Preisen von 1.989 Euro auf dem Landesniveau. Günstiger waren Eigentumswohnungen in Essen (1.689 Euro), Dortmund (1.619 Euro), Bochum (1.520 Euro), Wuppertal (1.349 Euro), Duisburg (1.184 Euro) und Gelsenkirchen (1.021 Euro).

Düsseldorf, Köln und Münster belegten auch auf dem Eigentumsmarkt mit durchschnittlichen Preisen von 3.773, 3.648 beziehungsweise 3.562 Euro mit Abstand die Spitzenplätze. Mehrfamilienhäuser wurden in Nordrhein-Westfalen im Auswertungszeitraum für durchschnittlich rund 1.150 Euro pro Quadratmeter angeboten und waren somit etwa 100 Euro teurer als im Vorjahrszeitraum. In Duisburg (847 Euro) und Gelsenkirchen (859 Euro) konnten Investoren dabei noch Objekte für unter 1.000 Euro pro Quadratmeter erwerben. Wuppertal lag mit 1.023 Euro erstmals über dieser Grenze.

Unter den Top-12-Standorten standen Düsseldorf (2.939 Euro), Münster (2.931 Euro) und Köln (2.850 Euro) mit Abstand an der Spitze. Die höchsten Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr wiesen dabei – abgesehen von Düsseldorf (+13,5 Prozent) – Städte mit niedrigem bis mittlerem Preisniveau auf, nämlich Gelsenkirchen (+13,3 Prozent), Dortmund (+12,4 Prozent) und Bochum (+12,3 Prozent).

Die zwölf Top-Standorte sind: Aachen, Bielefeld, Bochum, Bonn, Dortmund, Düsseldorf, Duisburg, Essen, Gelsenkirchen, Köln, Münster und Wuppertal. 

Wohnen im Pott: Bochum bietet bezahlbares Wohnen

92-Meter-Landmarke in Bochum. Copyright: Peter H auf Pixabay
92-Meter-Landmarke in Bochum. Copyright: Peter H auf Pixabay

Die Mietpreise in Bochum

Der Bochumer Wohnungsmarkt erscheint hinsichtlich der Angebotsmieten und deren Entwicklung eher unauffällig. Im Mittel lagen sie 2018 mit 6,77 Euro pro Quadratmeter noch unter dem Landesschnitt von 6,92 Euro und stiegen etwa auf dem Niveau des Bundeslandes um 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit war Bochum der viertgünstigste Top-12-Standort. Betrachtet man nur das obere Marktsegment, zeigt sich jedoch ein anderes Bild. Hier legten die Mieten um deutliche 5,6 Prozent zu. Vergleichbare Zuwachsraten gab es nur in Köln, Bielefeld und Bonn.

Trotz des deutlichen Anstiegs im oberen Segment ist der Mietmarkt relativ gering ausdifferenziert. Die günstigsten Gebiete sind am östlichen und westlichen Stadtrand gelegen. Insgesamt betrug die Spanne zwischen diesen und den teuersten Postleitzahlgebieten nur rund 1,70 Euro pro Quadratmeter.

Kaufpreise in Bochum

Mit 1.520 und rund 1.130 Euro pro Quadratmeter bewegten sich auch die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser auf moderatem Niveau (jeweils auf Rang neun unter den zwölf Top-Städten).

Bautätigkeit in Bochum

Die Bautätigkeit nahm auf Seiten der Baugenehmigungen in Bochum an Fahrt auf: Mit rund 570 Baufertigstellungen im Jahr 2018 wurde das hohe Vorjahresniveau gehalten. Mit knapp 800 Wohneinheiten verzeichneten die Baugenehmigungen 2018 den höchsten Wert seit 2011 – gegenüber 2017 stiegen sie um rund 300 Wohnungen an. Die Stadt Bochum hat somit hinsichtlich der Genehmigungen ihr gestecktes Ziel erreicht, die Marke von 800 neuen Wohnungen (davon 200 sozial geförderte) pro Jahr im Rahmen ihrer Wohnungsbauoffensive zu errichten.

Die Stadtverwaltung stuft die Lage am städtischen Wohnungsmarkt zwar nicht als knapp ein, bezeichnet sie jedoch als angespannt. Vor diesem Hintergrund wird der Wohnungsneubau zur Verbesserung der Situation forciert.

Wohnungsmarkt Dortmund boomt

Die Dortmunder Skyline rund um den Dortmunder Hauptbahnhof. Copyright: Erich Westendarp auf Pixabay
Die Dortmunder Skyline rund um den Dortmunder Hauptbahnhof. Copyright: Erich Westendarp auf Pixabay

Mietpreise in Dortmund

In Dortmund besteht hoher Bedarf nach Wohnraum. Das ließ sich auch an der ansteigenden Mietentwicklung erkennen. Zwar lag die mittlere Angebotsmiete in Dortmund mit rund 7,10 Euro pro Quadratmeter nur leicht über dem Wert des Bundeslandes (6,92 Euro), jedoch stieg sie im Betrachtungszeitraum April 2018 zu März 2019 mit 5,1 Prozent kräftig. Von den im Report untersuchten Top-12-Städten Nordrhein-Westfalens wies nur Bielefeld (6,6 Prozent) noch höhere Steigerungsraten auf.

Innerhalb des Stadtgebietes wies das südlich gelegene Postleitzahlgebiet 44229 mit den Ortsteilen Kirchhörde, Löttringhausen, Lücklemberg und Bittermark die höchsten Angebotsmieten auf. Der Nordosten und der äußerste Westen der Stadt war mit unter 6,50 Euro pro Quadratmeter am günstigsten. Im Stadtzentrum wurden rund 8 Euro verlangt.

Wohnungskaufpreise in Dortmund

Die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zogen in Dortmund mit jeweils zweistelligen Prozentzahlen (rund 10 beziehungsweise 12 Prozent) noch weitaus stärker an als die Mieten: Dennoch lagen sie in absoluten Zahlen mit rund 1.620 Euro beziehungsweise rund 1.270 Euro pro Quadratmeter nur auf Platz 8 beziehungsweise 7 der insgesamt zwölf untersuchten Top-Standorte.

Bautätigkeit in Dortmund

Die Bautätigkeit blieb in Dortmund auch 2018 auf einem sehr hohen Niveau, nachdem bereits die Jahre 2016 und 2017 von hohen Fertigstellungs- und Genehmigungszahlen geprägt waren. Mit rund 1.650 fertiggestellten Wohnungen erreichte die Stadt den höchsten Wert seit 2011. Die Zahl der Baugenehmigungen nahm im Vergleich zu 2017 auf rund 1.640 Einheiten leicht zu. Dortmund näherte sich damit weiter dem Ziel an, jährlich 2.000 Baufertigstellungen zur Deckung des ermittelten Wohnungsbedarfs zu erreichen.

Dabei soll in Dortmund, wie anderorts auch, verstärkt bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden. Im Rahmen der Entwicklung neuer Wohnbauflächen sollen 25 Prozent der geplanten Wohneinheiten öffentlich gefördert sein.

Duisburgs Mietwohnungen bleiben bezahlbar

Der Duisburger Hafen. Copyright: Evgeni Tcherkasski auf Pixabay
Der Duisburger Hafen. Copyright: Evgeni Tcherkasski auf Pixabay

Mieten und Kaufen in Duisburg

Insgesamt verzeichnet der Duisburger Wohnungsmarkt eine relativ geringe Dynamik – und zwar sowohl bei den Angebotsmieten als auch bei den Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. In diesen Kategorien war Duisburg nach Gelsenkirchen 2018 der zweitgünstigste beziehungsweise bei den Mehrfamilienhäusern sogar der günstigste Standort unter den Top12-Städten Nordrhein-Westfalens. Daran änderten auch Anstiege bei den Preisen wenig, da diese in allen Bereichen unter dem Landesschnitt lagen. Die mittlere Angebotsmiete hatte 2018 erstmals die 6-Euro-Grenze erreicht. Während Stadteile im Südosten zu den teuersten gehörten, waren insbesondere die Gebiete nördlich der Innenstadt und im Nordosten günstig.

Eigentumswohnungen wurden im Stadtgebiet für rund 1.180 Euro pro Quadratmeter angeboten, Mehrfamilienhäuser mit rund 850 Euro deutlich unter der 1.000-Euro-Schwelle. Auffällig war deren umfangreiches Angebot. In keiner anderen Top-Stadt wurden 2018 mehr Angebote registriert. Dies ist als ein Zeichen für eine relativ geringe Nachfrage auf Seiten der Käufer am Investmentmarkt zu sehen.

Hoher Leerstand und vergleichsweise niedrige Bauquote

Ein weiterer Indikator für die geringe Dynamik des Wohnungsmarkts ist der zweithöchste Leerstand unter den zwölf untersuchten Standorten von 4,4 Prozent. Zwar stieg die Anzahl der die Baufertigstellungen 2018 auf rund 750 Wohnungen deutlich an und erreichte den höchsten Wert seit 2011, doch lag die Quote mit 1,5 Wohneinheiten je 1.000 Einwohner deutlich unter dem Schnitt Nordrhein-Westfalens von 2,7.

Die Baugenehmigungen sanken und rangieren mit 1,2 Wohneinheiten je 1.000 Einwohnern ebenfalls deutlich unter dem Landesschnitt von 3,1. Die Stadt Duisburg sieht mittelfristig in der Weiterentwicklung des Altbestands und in der Entwicklung einzelner neuer Wohnquartiere die zentralen Aspekte in der Entwicklung des Wohnungsmarkts.

Essener Mietmarkt bleibt im Landesschnitt

Das Thyssenkrupp-Quartier in Essen. Copyright: HansPeter Schröer auf Pixabay
Das Thyssenkrupp-Quartier in Essen. Copyright: HansPeter Schröer auf Pixabay

Essen und seine Mietpreise Mit 6,98 Euro pro Quadratmeter lagen die Essener Angebotsmieten im Mittel nur knapp über dem Landesniveau von 6,92 Euro. Mit einer Steigerung von 3,9 Prozent entwickelten sie sich im Vorjahresvergleich etwa auf gleichbleibendem Niveau weiter. Das oberste Marktsegment ist dabei mit +0,4 Prozent nahezu preisstabil und weist den niedrigsten Anstieg aller Top-12-Städte auf.

Eine Erklärung bietet die starke Spreizung der Mieten in Essen. Innerhalb der Stadt existierte ein starkes Süd-Nord-Gefälle der Mieten: Die südwestlichen Bezirke überschritten die Marke von 8,50 Euro pro Quadratmeter, während im Norden teilweise noch Mieten deutlich unter 7 Euro gefordert wurden. Der Leerstand in der grünen Ruhrgebietsstadt verharrt mit 3,2 Prozent nunmehr seit 2015 auf demselben Niveau und liegt nur geringfügig über dem Landesdurchschnitt von 3,0 Prozent.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen in Essen um 12 Prozent

Eigentumswohnungen waren für durchschnittlich knapp 1.700 Euro pro Quadratmeter zu erwerben und damit rund 12 Prozent teurer als im Vorjahr. Mehrfamilienhäuser hingegen hielten mit rund 1.220 Euro ungefähr das Preisniveau von 2017.

Neubau in Essen

Bei den Neubauten werden mehrheitlich Eigenheime und kleinere Projekte realisiert. Insgesamt nimmt die Dynamik beim Baugeschehen wieder zu. Die Baufertigstellungen zogen 2017 und 2018 mit jeweils mehr als 1.000 Einheiten wieder stärker an. Im Jahr 2018 wurde erstmals seit 2011 der Bau von über 2.000 Wohneinheiten genehmigt, rund 900 mehr als im Vorjahr.

Dennoch wird sich der Wohnraum in Essen voraussichtlich allmählich verknappen, da die Neubautätigkeit noch hinter dem Bedarf zurückbleibt. Das zuständige Landesministerium skizzierte im Jahr 2016 einen Bedarf von 11.000 bis 17.000 neu gebauten Wohnungen bis zum Jahr 2020.

Gelsenkirchen ist bei Mieten und Eigentumswohnungen günstigste NRW-Stadt

Ein Wohnblock in Gelsenkirchen. Copyright: Jörg Möller auf Pixabay
Ein Wohnblock in Gelsenkirchen. Copyright: Jörg Möller auf Pixabay

Mietpreise in Gelsenkirchen

Gelsenkirchen bleibt weiterhin der günstigste Standort unter den großen Städten in NRW – sowohl in Bezug auf die Angebotsmieten als auch auf die inserierten Preise für Eigentumswohnungen. Wer sich hier auf die Suche nach einer Wohnung begab, fand im Schnitt Mietangebote von rund 5,60 Euro je Quadratmeter. Auch der Anstieg der geforderten Mieten gegenüber dem Vorjahr lag mit 2,5 Prozent unterhalb des Landesdurchschnitts von 3,7 Prozent. Dabei unterschieden sich die Mietniveaus im Stadtgebiet nur unwesentlich: Zwischen dem günstigsten und dem teuersten Postleitzahlgebiet bestand eine Differenz von rund 1,30 Euro pro Quadratmeter.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen sollten im Schnitt etwa 1.020 Euro pro Quadratmeter kosten. Wie in Duisburg wurden Mehrfamilienhäuser auch in Gelsenkirchen für unter 900 Euro pro Quadratmeter im Mittel offeriert (rund 860 Euro). Allerdings wies die Stadt mit 4,7 Prozent den höchsten Leerstand der Top-12-Städte Nordrhein-Westfalens auf.

Bautätigkeiten in Gelsenkirchen

Auch in Gelsenkirchen besteht Neubaubedarf, insbesondere an Ersatzbauten für nicht mehr zeitgemäße Wohnungen. Dennoch war die Bautätigkeit im Beobachtungszeitraum relativ gering: Im Jahr 2018 wurde pro 1.000 Einwohner weniger als eine Wohnung fertiggestellt. Die Baugenehmigungen erreichten mit nur 217 Wohnungen das niedrigste Niveau der vergangenen Jahre.

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