Berliner Wahlen 2021: Richtungswahl für die Immobilienwirtschaft

Berliner Wahlen 2021: Richtungswahl für die Immobilienwirtschaft

Berliner Wahlen 2021: Richtungswahl für die Immobilienwirtschaft
Wo führt die Zukunft nach den Berliner Wahlen 2021 hin? Copyright: Gerd Altmann auf Pixabay

Mietendeckel, Umwandlungsverbot, raumgreifender Milieuschutz und Enteignungsvolksentscheid: Die Koalition aus SPD, Die LINKE und Bündnis 90/Die Grünen hat den Berliner Mietern gezeigt, was unter R2G möglich ist, ohne das Wohnungsproblem zu lösen. Ob die Wähler ein ‚Weiter so‘ wollen, entscheiden sie am 26. September.

Mit den Wahlprognosen in Berlin ist es nicht anders als im Bund: Es zeichnet sich kein klares Bild ab. Wenige Tage vor der Wahl weist der Trend einen Stimmengewinn für die SPD mit ihrer Spitzendkandidatin Franziska Giffey aus. Sie liegt in der Civey-Umfrage vom 10. September im Auftrag der Zeitung „Tagesspiegel“ bei 25 Prozent, gefolgt von der CDU und den LINKEN, die beide bei 16 Prozent liegen. Die Grünen haben erheblich an Stimmen verloren und kommen nur noch auf 15 Prozent, die AfD auf neun, die FDP auf sieben Prozent. Eine Rolle spielen in Berlin auch die Freien Wähler, die mit weniger als fünf Prozent unter Sonstige rangieren. Diese Stimmen fehlen in erster Linie der CDU oder der FDP.

Bei dieser Konstellation ist ein Weiterregieren von R2G in Berlin möglich. Rechnerisch wäre auch eine Rot-Schwarz-Grüne-Koalition machbar – wie in Brandenburg oder Sachsen. Und noch immer scheint alles im Fluss. Am Ende könnte es mit der FDP vielleicht auch für eine Deutschland-Koalition reichen.

Berliner Wahl 2021 ist eine Richtungswahl für die Immobilienwirtschaft

Für die Berliner Immobilienwirtschaft ist diese Wahl eine Richtungswahl. Die Hauptstadt steht vor enormen Herausforderungen. Eines der größten Probleme ist der Mangel an Wohnraum. Die Preise für Baugrundstücke, Eigentumswohnungen und Mieten sind in den vergangenen Jahren gestiegen. Die R2G-Regierung hat mit immer stärkerer Regulierung reagiert. Inzwischen sind stadtweit 70 Milieuschutzgebiete ausgewiesen, in denen rund eine Millionen Berliner leben. Dort ist den Eigentümern quasi die Entscheidungsgewalt über ihr Eigentum entzogen worden. Das geht soweit, dass bei einer Badsanierung weder Handtuchheizkörper noch Hänge-WCs eingebaut werden dürfen.

Im August hat der Senat eine Rechtsverordnung für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt und damit ein Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in ganz Berlin nach dem Baulandmobilisierungsgesetz beschlossen. Ein Mietshaus kann jetzt nur noch in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnungen kaufen. Die Preise für bereits umgewandelte Wohnungen steigen. Landeseigene Grundstücke werden nicht mehr an private Investoren verkauft, auch nicht auf Basis der Erbaupacht vergeben. Das treibt die Preise für private Grundstücke weiter in die Höhe.

Gipfel der Regulierung war der Mietendeckel, der vom Verfassungsgericht im April gekippt worden ist. Als nächstes steht mit der Wahl der Volksentscheid über die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ an. Laut einem Gutachten der Kanzlei GrünbergTraurig wären von einem Vergesellschaftungsgesetz auch große Genossenschaften betroffen. Wenn die Mehrheit dafür stimmt, wie wird die neue Landesregierung reagieren?

Mietenschutzschirm statt Enteignung?

In ihrem Wahlprogramm bezieht die SPD keine Stellung zur Enteignungsinitiative. Die Bürgermeisterkandidatin Franziska Giffey hat inzwischen immerhin erklärt, dass Enteignungen für sie eine rote Linie für Koalitionsverhandlungen darstellen. Mit dieser Aussage zielt sie auf die LINKE, die die Initiative unterstützt. Aber nicht nur sie. Auch die Grünen sprechen sich für Enteignungen aus. Deren Spitzenkandidatin Bettina Jarasch will mit Ja für den Volksentscheid stimmen, so wie viele ihrer Spitzengenossen.

Es ist eine Drohgebärde, die große Immobilienunternehmen unter ihren sogenannten „Mietenschutzschirm“ zwingen soll – nach dem Motto: Entweder Ihr enteignet euch selbst oder wir tun es! Auf der großangekündigten Mietendemonstration am 11. September 2021 waren die Grünen mit grünen Mietenschutzregenschirmen unterwegs. Doch das Thema trieb viel weniger Menschen auf die Straße, als von den Veranstaltern erhofft. Sie sprachen von 20.000 Teilnehmern, die Polizei zählte bei der Abschlusskundgebung knapp mehr als 7.000 Menschen. Und das, obgleich neben den LINKEN und grünen Genossen, den Enteignern und Mieter-Initiativen, auch Gewerkschaften dabei waren und Genossen aus allen Landesteilen mitgebracht hatten.

Bauordnungsnovelle von der SPD hinausgezögert

Die SPD hält sich mit richtungsweisenden Entscheidungen vor der Wahl zurück und damit Alternativen offen. Dazu gehört der nichtgefasste Beschluss über die Novelle der Berliner Bauordnung. Sie würde das Bauen weiter verteuern, kritisieren die Verbände der Wohnungswirtschaft. Denn auf Initiative der Grünen wurde unter anderem eine Pflicht zur Begrünung von Dächern aufgenommen. Vorgesehen ist eine Quote von 66 Prozent an barrierefreien Wohnungen im Neubau sowie die Pflicht zum Einbau von Kaltwasserzählern im Bestand bis 2025.

Die SPD begründete ihr Nein vor allem mit dem Mangel an Personal in den Verwaltungen. Der Beschluss wurde vorerst vertragt. Ebenso konnten SPD und Grüne keinen Kompromiss beim neuen Mobilitätsgesetz finden. Die SPD lehnt unter anderem die Formulierung „Reduzierung des motorisierten Individualverkehrs“ ab – eine Kernforderung der Grünen. Damit punktet sie bei den Wählern.

R2G stünde auch nach der Berliner Wahl 2021 für eine massive Regulierung des Wohnungsmarktes

Doch wie die Wahl auch ausgeht: SPD, Grüne und LINKE stehen für die weitere massive Regulierung des Wohnungsmarktes. Alle drei Parteien setzen sich für eine Öffnungsklausel im Bund ein, die den Ländern das Deckeln der Miete erlaubt. Die LINKE hat bereits einen Vorschlag für einen bundesweiten Mietendeckel erarbeitet. Würde ein solches Gesetz erlassen, wäre für Berlin die Wiederauflage des Mietendeckels möglich – samt Mietenstopp über Jahre ohne Ausgleich von Inflation und Baupreissteigerung sowie mit einer Absenkung vertraglich vereinbarter Mieten.

Alle drei Parteien wollen den Milieuschutz ausweiten und durch diverse Maßnahmen den Mietspiegel zu einem Mietbegrenzungsinstrument machen. Dabei wurde der Mietspiegel einst als Ausgleich dafür eingeführt, dass Vermieter nicht mehr jährlich die Mietverträge kündigen können, um die Miete an das allgemeine Marktniveau anzupassen. Die Übereinkunft würde damit ohne Ersatz gekündigt. Die Berliner SPD und die Grünen fordern auch, dass die Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umgelegt wird, obwohl es die Mieter sind, die die kommunale Infrastruktur nutzen.

Die SPD plädiert für ein grundsätzliches Verbot der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen, was Mietern die Chance nimmt, ihre Wohnung zu erwerben. Käufer von vermieteten Wohnungen sollen nicht wegen Eigenbedarf kündigen dürfen. Die Grünen wollen 50 Prozent aller Wohnungen am „Gemeinwohl“ ausrichten und dafür auch massiv Bestandsimmobilien erwerben – ohne, dass eine neue Wohnung entsteht.

Neue Wohnungen für Berlin trotz schlechtem Neubauklima?

Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, werden am Ende mehr Wohnungen gebraucht. Doch das Neubauklima in der Hauptstadt ist schlecht. Das spiegelt sich in den Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg wieder. Im Vergleich zum Vorjahr wurden im ersten Halbjahr 2021 rund 29 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungsneubau verzeichnet. Die LINKEN und die Grünen setzen in ihrem Wahlprogramm beim Neubau lediglich auf sogenannte „gemeinwohlorientierte Anbieter“. Die SPD betont zumindest, private Investoren für ein Neubau-Bündnis gewinnen zu wollen.

Ein Bündnis für bezahlbares Wohnen steht auch bei der CDU im Programm. Darüber hinaus will die Berliner Union mit einem Mietkauf-Modell den Erwerb von Wohneigentum fördern. Dieses Modell hat ebenfalls die FDP auf der Agenda. Durch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollen im Einklang mit Paragraph 28 der Verfassung von Berlin mehr Mieter eine Chance bekommen, die eigenen vier Wände zu erwerben. Die Freien Demokraten setzen konsequent auf Deregulierung und mehr Neubau durch öffentlichen Wohnungsbau, Genossenschaften und private Investoren.

Wohnungspolitik in Berlin: So stehen die Parteien zur Enteignung: Engel & Völkers hatte zum Wahlkampfauftakt die Spitzenkandidaten der Berliner Parteien für das Bürgermeisteramt zu einer Podiumsdiskussion eingeladen. Es ging um Enteignung und Mieten und den Senats-Haushalt.
Berlin/Brandenburg / Berlin

Wohnungspolitik in Berlin: So stehen die Parteien zur Enteignung

DARUM wird das Bauen in Berlin immer teurer: Manja Schreiner über aktuelle Herausforderungen für die mittelständische Bauwirtschaft, den Trend und die Treiber bei Baupreisen, den Mangel an Arbeitskräften und was die Politik tun kann.
Berlin/Brandenburg / Berlin

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Berliner Wirtschaftsverbände veröffentlichen gemeinsamen Appell gegen Enteignung: Wenige Wochen vor dem anstehenden Volksentscheid zur Enteignung von Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen appelliert die Berliner Wirtschaft für mehr Kooperation statt Konfrontation.
Berlin/Brandenburg / Berlin

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